Karaköy daha fazla otel yatırımına ihtiyaç duyacak

    Karaköy ve Galata, turistler ve şehir merkezine iş amaçlı gelen otel kullanıcıları için cazip bir nokta.

    100

    Uzun yıllardır sessizliğini koruyan, hatta bazı şirket merkezlerinin bölgeden çekilmesi ile bir nebze sessizleştiği bile söylenen Karaköy, son yıllardaki gayrimenkul hareketlerinden nasibini almaya başladı. Denize yakınlığı, tarihi binaları ve ulaşım olanaklarıyla şehrin en merkezi noktalarından biri olmasına rağmen uzun bir süre büyük yatırımcıların ilgisini çekemeyen Karaköy’de, küçük yap-satçılarla başlayan emlak hareketleri giderek büyük yatırımcıların radarına girmeye başladı.

    Söz konusu bölge, İstanbul’un en önemli ve en eski yerleşkelerinden biri. Bölgenin eğlence ve kültürel aktivitelerin yoğunlaştığı bir merkeze yürüme mesafesinde olması, erişilebilirliğinin yüksek olması, Tarihi Yarımada ve Boğaz’a yakınlığı gibi faktörler dolayısıyla da yerli ve yabancı turistler tarafından konaklama amaçlı olarak tercih ediliyor. Ancak, bölgede mevcut durumda çok sayıda boş bina ve ticarethane yer alıyor ve söz konusu durum özellikle akşam mesai saatleri dışında bölgenin canlılığını yitirmesine sebep oluyor. Son dönemde ise, bölgenin bu çehresinin yavaş yavaş değişim göstererek, sanat merkezleri, kafeler ve oteller açıldığını görüyoruz.

    Bu değişimin en büyük nedenlerinden biri de Salıpazarı Kruvaziyer Limanı Projesi. Söz konusu projenin ihalesinin gerçekleşmesiyle yatırımlar arka arkaya gelmeye başladı. Bu ilgi son üç yılda emlak fiyatlarını %60 civarında arttırdı. Söz konusu projenin ihalesinin gerçekleşmesiyle bölgede bir çok iş hanı el değiştirirken, büyük grupların bölgedeki otel projelerinde de artış görüldü.

    Bölgenin ivmesini artıran bir diğer önemli proje ise, 29.09.2013 tarihinde açılışı geçekleştirilen Marmaray Projesi. Söz konusu hattın Sirkeci İstasyonu, bölgeye çok yakın konumda bulunuyor. Ulaşım olanaklarının çeşitliliği ve İstanbul’un önemli transfer merkezlerinden olan Kabataş, Eminönü, Taksim-Beyoğlu gibi bölgelere olan yakınlığı nedeniyle Karaköy ve Galata, turistler ve şehir merkezine iş amaçlı gelen otel kullanıcıları için de cazip bir nokta. Ayrıca, Haliç Tersanesi Projesi’nin de Karaköy ve Galata Bölgeleri’nin gelişimini tetikleyeceği düşünülüyor.

    Bu gelişmelerden özellikle Salıpazarı Kruvaziyer Limanı Projesi’nin gündeme gelmesi ile birlikte yakın çevresindeki binaların satışları birbiri ardına gerçekleşiyor. Satın alınan binalar, çoğunlukla otel olarak projelendiriliyor. Şu anki durumdan daha fazla turist getirisi olacağı ve gelen turistlerin konaklama için, Beşiktaş-Eminönü-Taksim üçgeninin ortasında yer alan Karaköy-Tophane Bölgesi’ni tercih edecekleri öngörülüyor. Bu durumda, bölgede mevcuttakinden daha fazla otel yatırımına ihtiyaç duyulacağı aşikar. Bölgedeki son zamanlardaki otel projeleri gelişmeleri şu şekilde sıralanabilir:

    • 2013 Mart ayı içerisinde hizmete giren 44 oda kapasiteli The Haze Hotel
    • Kemankeş Caddesi üzerinde, Akfen GYO tarafından geliştirilen ve 2012 yılı Ağustos ayında inşaat ruhsatı alarak inşaat işlerine başlanılmış olan beş yıldızlı ve 200 oda kapasiteli Novotel Karaköy. (Otelin Haziran 2015 tarihinde açılması planlanıyor.)
    • Bankalar Caddesi üzerinde yer alan tarihi Sümerbank binası içerisinde, Yılmaz Ulusoy Holding tarafından hayata geçirilen ve inşaatına devam edilen 63 oda kapasiteli butik otel projesi
    • Bankalar Caddesi üzerinde yer alan tarihi Bereket Han binası içerisinde hayata geçirilmesi planlanan 18 odalı butik otel projesi
    • Bankalar Caddesi üzerinde Seba İnşaat tarafından satın alınarak butik otel yapılması planlanan 60’şar odalı Tütün Han ile Veli Alemdar Han
    • Torunlar Holding tarafından satın alınan Türkbank binası bünyesinde geliştirilmesi planlanan butik otel projesi
    • Hakan Madencilik tarafından yap-işlet-devret modeli ile kullanım hakkı alınan Vakıflar Bölge Müdürlüğü binası kapsamında geliştirilmesi planlanan beş yıldızlı otel projeleri
    • Geçtiğimiz aylarda İKSV binası da satışa sunulmuş ancak daha sonra satışından vazgeçilmişti. Bina için istenen minimum satış bedeline göre m² birim fiyatı 10.000- 11.000 Dolar/m² aralığında seyretmişti.
    • Fındıklı-Kabataş’ta, Meclis-i Mebusan Caddesi üzerinde konumlu olan Aksigorta Genel Müdürlük binası, 2013 Mayıs ayında 72.000.000 Dolar bedelle İlkhanedan Otelcilik ve Turizm A.Ş.’ye satıldı. Söz konusu binanın otele çevrilmesi planlanıyor.

    Bölgedeki butik oteller incelendiğinde, oda sayılarının 20-90 aralığında olup, ortalama %75-80 doluluk ile hizmet vermekte oldukları gözleniyor. Nitelikli otellere bakıldığında, oda sayılarının 20-203 aralığında olup, ortalama %75-80 doluluk ile hizmet vermekte oldukları gözleniyor.

    Beyoğlu Belediyesi Ruhsat Birimi’ne göre Beyoğlu bölgesinde 2012 yılında toplam 18 adet 75.139,09 m² inşaat alanı için otel ruhsatı alınmış iken, 2013 yılının ilk dört ayında ise toplam 24 adet 174.024,30 m² inşaat alanı için otel ruhsatı alındı. Bu verilere göre, 2012 yılında başlayan otel yatırımlarının 2013 yılı başı itibariyle bir hayli artmış olduğu ve bu artışın yoğunlukla Karaköy, Kabataş, Galata ve Beyoğlu Bölgeleri’nde olduğu görülüyor. Alınan ruhsatlar dikkate alındığında, inşaatların tamamlanması ile bölgede toplamda yaklaşık 2.000 oda kapasiteli yeni konaklama tesisi yer alacak. Beyoğlu Belediyesi’nden alınan bilgilere göre; aralarında Galata ve Kasımpaşa Mevlevihanesi, Turabi Baba Kütüphanesi ve Karaköy Voyvoda Karakolu gibi yapıların bulunduğu yaklaşık 5.000 yapı yenilendi.

    Salıpazarı Kruvaziyer Projesi’nin yeniden gündeme gelmesinin ardından hareketlenen bölgede son dönemde doyum noktasında olan fiyatlar, dükkanlar için 50.000 TL/m²’ye kadar çıkıyor. Projenin ihalesinin gerçekleşmesiyle artan fiyatlarla birlikte, bölgede alım yapan birçok grubun aldıkları binaları yeniden satışa çıkardığı öğrenildi.

    Bölgede bina satın alan iş adamları;

    • Ferit Şahenk- Galata Kuledibi bina
    • Faruk Eczacıbaşı- Galata Kuledibi bina
    • Kerim Kamhi- Kastro Apartmanı
    • Hakan Madencilik- Rıhtım Caddesi Han
    • Polimeks- Liman Han ve diğer bazı binalar

    Karaköy ve Galata Bölgesi’nde yapılan detaylı araştırmalara göre, bölgede dükkanı veya konutu olan kişilerin satışlarını durdurduğu ya da uçuk rakamlar talep ettiği öğrenildi. Mal sahipleri satışa çıkardıkları konut veya dükkanları satmaktan genellikle vazgeçiyorlar. Bölgedeki fiyatların daha fazla artması öngörülüyor.

    Artık büyük yatırımcıların gözdesi olan Karaköy ve Galata Bölgeleri, şu sıralar adeta bir şantiye alanına dönmüş durumda. Bölgede gezintiye çıkıldığında, neredeyse her cadde ve sokakta tarihi hanların restore edildiği görülüyor. Bu inşaatların etrafındaki kafe ve restoranlarda ise yerli, yabancı turistler veya çalışanlar gürültüye rağmen keyifli vakit geçiriyor. Bölgedeki mekanlar gerek dekorasyonu gerekse menüleriyle Paris ve Londra’dan fırlamış gibi duruyor ve Karaköy’ün geleceğiyle ilgili asıl ipuçları veriyor.