Eski binalar yıkılsın mı, yoksa elde mi tutulsun?

    Türkiye enerji konusunda yılda yaklaşık 5-6 milyar Dolar’lık tasarruf sağlayabilir.

    Gayrimenkul sektöründe son 20 yılda yaşanan değişim, teknolojideki değişikliklerin iş yapma biçimlerine etkisiyle çevre konusunda artan bilinç ve ivme kazandı. Bu dönem, iş yapış biçimlerinde sürekli gelişime öncelik veren ve sektördeki kalite çıtasını yükseltmek için çaba harcayan şirketlerin ön plana çıkmasını da sağladı. Modern yaşama uyum sağlayan yenilikçi projelerde alan kullanımında fonksiyonellik, sosyal yaşamı renklendiren tesisler ve sağlıklı yaşama katkı sağlayan spor alanları tercih edilir oldu. İşte bu gelişimle paralel olarak yaşamımıza yeni bir kavram girdi: Yeşil bina. Küresel ısınma, susuzluk, çevre kirliliği ve doğal kaynakların hızla tüketilmesi yapı sektöründe çevre dostu binaların üretilmesini kaçınılmaz olarak gündeme getiriyor.

    Belli standartlar getirilerek sertifikalanmakta olan yeşil binalar yapı sektöründe daha değerli, doğaya saygılı, ekolojik, konforlu ve enerji tüketimini azaltan binalar olarak yeni bir yönelim ve sektör ortaya çıkardı. Binaya ‘yeşil bina’ unvanını; yer seçimi, her disiplinden tasarım, inovasyon, binada kullanılan yapı malzemelerinin özellikleri, yapım tekniği, atık malzemelerin yeniden kullanımı, binanın işletilmesi konularındaki seçici yaklaşımlar veriyor. En önemlisi de mevcut binalarda bile sadece ısıtma verimliliğini artıracak uygulamalardan enerji tasarrufunda %25’lik bir iyileşme sağlanabiliyor. Bu iyileşme rakamıyla da Türkiye enerji konusunda yılda yaklaşık 5-6 milyar Dolar’lık tasarruf sağlayabilir. Bu yüzden özellikle enerji verimliliği uygulamalarının, gerek çevresel gerek toplumsal gerekse ekonomik açıdan sürdürülebilir bir gelecek için çok kritik olduğunu düşünüyorum.

    Tüketiciler nezdinde “yeşil bina” kavramı çok karmaşık ve ulaşılması bir o kadar da güç bir ‘yapı’ olarak düşünülüyor. Yeşil binaların inşaat maliyetlerinin çok yüksek olduğu gibi bir kanı hâkim. Oysa yeşil binanın geliştiriciye maliyeti proje büyüklüğüne göre değişken olmakla birlikte yaklaşık %2-5 arasındadır. Bu yatırımda sağlanan enerji tasarrufuyla kısa sürede maliyetin geri dönüşü elde edilebilmekte. Yeşil binalarda enerjide %50 – 70’e varan tasarruf sağladığı gözleniyor.

    Mevcut ya da yeni yapılacak olan yapılarda yeşil bina oluşumu için belli kriterlerin sağlanmasına yönelik en önemli sertifikasyon sistemlerinden biri olan LEED, BREEAM vb. sertifika sistemleri yeşil dönüşüm için önemli bir araç görevi görüyor. Tam da bu noktada, sizlere dünyada yeni bir trendden söz etmek isterim: “Green Retrofitting” (Yeşil Tadilat)

    Dünya şu anda “Eski binalar yıkılsın mı, yoksa elde mi tutulsun?” sorusunun cevabını arıyor. Eğer şartname ve kullanım ihtiyaçlarını bir şekilde sağlıyorsa, eski binaların tadil edilmesi yaklaşımı ön planda. Tek bir koşul var: Bu da tadilatın binayı “yeşil” hale getirmesi. Retrofit/Tadilatı üç başlık altında inceleyebiliriz: Binanın yapısal durumu (deprem şartnamesi, zemin durumu, mukavemeti vb.), istenen günümüz fonksiyonlarını sağlayıp sağlamadığı (kat yüksekliği, açıklıklar, merdivenler vb.) ve enerji verimliliği açısından çevreye etkisi.

    Enerji verimliliği açısından bakarsak, tadilat işlemlerinde emisyonun oranı yeni inşaatlara oranla, tadilatın boyutuna göre değişmekle beraber kesinlikle daha az. Yeni inşaatlarda kullanılan bazı ana hammaddeler kullanılmadığından doğal kaynakların kullanımı azdır. Yıkım sonucu çıkan moloz miktarı da çok daha azdır. Retrofit/Tadilat şehir merkezlerinin günlük şehir yaşamını aksatmadan yeniden yapılanmasına yardımcı olur. Şehre değer katan tarihi dokuyu da korur.

    Eğer bir binanın tadilat için koşulları uygunsa az bir maliyetle elektrik yükü, aydınlatma, soğutma, ısıtma, havalandırma, su tüketimi, hatta bazen mimari gibi teknik özelliklerinde geliştirmeler yapılabilir. Bugün artık, gelişmiş ülkelerin bir kısmında Green Retrofitting/Yeşil Tadilat projelerinin sayısı, yeni bina projelerini yakalamış durumda. Yeni yapılacak yeşil binaların yaklaşık %3-15’i oranında gerçekleştirilecek bir harcamayla eski binalarda yeşil tadilat yapılabilir. Yeşil tadilat gören binalardan enerji tasarrufunda %10-20 arasında verim almak da mümkün hale gelmekte. Üstelik yeşil tadilat görmüş binaların bir kısmı yeni bina olarak kabul görerek, yatırımcısına satış ve kiralamada avantaj da sağlıyor.

    Son söz olarak şunu söyleyebilirim: Yeşil Tadilat’la (Green Retrofitting) mevcudun bir kısmını da olsa kullanma yaklaşımı global olarak ön plana çıkıyor. Burada önemli olan binanın, kullanıcının, çevrenin ve yasaların/şartnamelerin kriterlerine uyulması. Eğer bu koşullar müsaade ediyorsa, bundan böyle mevcut binalardan iyileştirme ile yararlanmak tercih edilebilecek. Ancak bu noktada hemen belirtelim ki mevcut binada özellikle ofislerde kat yükseklikleri, modern mekanik ya da elektrik sistemlere müsaade eden bir strüktür olması ve ülkemiz için çok önemli olan deprem şartnamesini sağlaması gerekliliği bulunuyor.