Aynı şeyleri mi konuşuyoruz?

    Avrupa bizim “ana alan gördüğümüz” segmenti “potansiyel” bir yatırım alanı olarak görüyor. Bizim dünyamız raporda anlatılan dünya ile farklı görünmüyor mu? Sizce ben çok mu kötümserim?

    PwC ve ULI’ın birlikte hazırladığı Gayrimenkulde Gelişen Trendler (Emerging Trends in Real Estate) rapor serisinin 2015 yılına ilişkin Avrupa versiyonu Ocak ayı içinde yayınlandı. Her yıl olduğu gibi gayrimenkul sektörüne yön veren 500’e yakın katılımcı ile birebir mülakatlar ve internet üzerinden yapılan anket çalışması ile hazırlanan rapor daha önceki yıllarda olduğu gibi sektörün 2015’le ilgili beklentilerini ekonomi, iş dünyası ve finansman perspektiflerinden değerlendirip seçili 27 Avrupa kentine ilişkin yatırım ve geliştirme beklentilerine göre bir sıralama veriyor. Geçen yıldan başlayan iyimserliğin bu yıla da yayıldığını gördüğümüz raporda öne çıkan konuları değerlendirmelerimle bu yazıya yansıtmaya çalışacağım.

    İyimserlik “kaynak bolluğu” varsayımından geliyor

    2008 büyük krizinden sonra önceki yıl başlayan ve geçen yılın raporunda açıkça ortaya çıkan iyimserliğin bu yıl da devam ediyor olmasının en büyük dayanağı katılımcıların finansman bulmaya yönelik oldukça pozitif beklentileri. Bu beklentinin ana kaynağı da klasik banka finansmanı dışında özellikle ülke fonlarının (sovereign wealth funds), emeklilik fonlarının (pension funds) ve sigorta şirketlerinin, biraz da mevzuattan kaynaklanan sebeplerle ve tabii ki en alt seviyesine ulaşan gayrimenkul değerlerinin cazibesi ile gayrimenkul sektörüne aktarabileceği kaynağın büyüklüğüne dayanıyor. Bu finansman kaynağına ek olarak özellikle Uzak Doğu finansal olanaklarının da gerek sermaye ve gerekse da borç olarak Avrupa gayrimenkul piyasasına yöneleceği beklentisi rapordaki havayı pozitife çevirmeye yetiyor. Bu önemli kaynakların hangi oranda Türkiye gayrimenkul sektörüne yönlenebileceğini önümüzdeki dönemde göreceğiz. Ancak mevcut büyük altyapı projelerinin ihtiyaç duyduğu finansman sebebi ile ülkemize bu kaynaklardan gelebilecek finansman olanaklarının klasik “gayrimenkul” sektörü enstrümanlarına yönelebilmesi bana göre zor görünüyor.

    Varlıkların “değerinin üzerinde” fiyatlanması sorunu

    Geçen yılın raporunda olduğu gibi katılımcılar bu yıl da yatırım yapacak birincil değerde varlık bulmakta zorlandıklarını ve buldukları varlıkların da gerçek değerinden çok yüksek fiyatlandığını düşünüyor. Bunun sebeplerinden biri olarak da yukarıda belirttiğimiz “kaynak bolluğunu” gösteriyorlar. Elinde yatırım yapacak parası olanların fiyatların bu şekilde yükselmesine neden olduğu ve fiyatların gerçek değeri yansıtmadığı rapora hakim genel bir algı.

    Konut: Alternatif bir gayrimenkul alanı mıdır?

    Bizim için öteden beri son derece önemli, hatta yerel oyuncuların çoğu için ana alan olan konut, bu yılın raporunda yükselen bir trend olarak “alternatif yatırım” alanı şeklinde dile getirilmiş. Bu çerçevede önemli olacağı düşünülen ilk beş alan “yaşlı konutları”, “sağlık”, “satılık konut”, “cadde mağazacılığı” ve “kiralık konut” olarak sıralanmış. İlk beş içinde üç alanın konutla ilgili olması Avrupa’nın pek de alışık olmadığı bu alana ilgi gösterdiğinin önemli bir belirtisi olarak bu segmentte öteden beri tecrübe biriktirmiş Türkiye konut sektörü oyuncuları için belki de bir fırsat olarak görülebilir.

    Ve kentler sıralaması…

    27 Avrupa kenti içinde yıllardır yer alan İstanbul’un raporda geçen yıla oranla 13 sıra birden düşerek 20. sırada yer alması sizleri şaşırttı mı bilmem ama beni pek de şaşırtmadı doğrusu. Hatta belki de hala yukarılarda yer alsaydı bana göre soru işareti yaratırdı! Bu düşüşün sebebi bence çok açık ve ilk 10 kente bakınca çok da kolay anlaşılıyor. Kentler şöyle sıralanmış: Berlin, Dublin, Madrid, Hamburg, Atina, Birminghan, Kopenhag, Amsterdam, Lizbon ve Londra… Gayrimenkul alanında güvenin simgesi olan Alman kentleri Berlin ve Hamburg’u bir kenara koyarsak ilk beş içindeki diğer kentlerin krizde en kötüyü yaşamış, gayrimenkul değerleri/fiyatları endüşük seviyeyi görmüş İrlanda,İspanya ve Yunanistan’nın kentleri olduğunu görüyoruz. Yeterince açık değil mi? İşler iyiye giderken siz yatırımınızı ne olursa olsun Avrupa Topluluğu içinde yer alan ve değeri daha da düşmeyecek kentlerde mi yoksa İstanbul ve Moskova gibi krizde minimum noktaları görmemiş, dolayısı ile fiyatları çok düşmemiş bir taraftan da Türkiye için Irak ve Suriye; Rusya için de Ukrayna gibi önemli problemleri olan ülkelerin kentlerine mi yaparsınız?
    Raporda yer alan “işlem hacmi” karşılaştırmaları da resmin öncelikle çözülmesi gereken ayrı bir yönü bence. 2014 yılının ilk üç çeyreğinde İngiltere’de toplam 47 milyar (bunun 21 milyar Avrosu sadece Londra’da), Almanya’da 30 milyar, Fransa’da 16 milyar Avro’luk (6 milyar Avrosu Paris’te) gayrimenkul işlemi yapılmış. Bu rakamları 6’şar milyar Avro’luk işlem hacmi ile İspanya ve Hollanda izliyor. İsveç, Rusya, İrlanda ve İtalya da 3-4 milyar Avro’luk işlem hacimleri ile bu sıralamayı takip ediyor. Türkiye maalesef “milyar avro” seviyesine çıkamadığı için haritada yer alamıyor. İşlem hacminin yüksekliği yatırımcıların ilk ihtiyaç duyduklarında kısa sürede pazardan çıkabileceklerinin güvencesi, aynen perakende sektöründeki “koşulsuz iade” imkânı gibi. Böyle bir imkan varken nasıl çok da düşünmeden alışveriş yapıyorsak, işlem hacmi yüksek yerler de yatırımcıları bir anlamda bu şekilde daha rahat çekebiliyor…

    Bizim pazar ne kadar entegre?

    Raporu okuyup, yukarıdaki temel sonuçlara ulaşınca insan ister istemez acaba biz Avrupa’lı sektör oyuncuları ile aynı sahada mı oynuyoruz diye düşünmeden duramıyor. Raporda da açıkça ortaya konduğu gibi Türkiye ve Rusya’dan katılımcılar kaynak bulma konusunda Avrupa’nın en kötümserleri; işlem hacmi konusunda rakamlarımız o kadar “mutevazi” ki haritada yer bulamıyoruz; Avrupa bizim “ana alan gördüğümüz” segmenti “potansiyel” bir yatırım alanı olarak görüyor. Bizim dünyamız raporda anlatılan dünya ile farklı görünmüyor mu? Sizce ben çok mu kötümserim?

    42-43.1