Portföy her geçen gün genişliyor

    Turkcell Gayrimenkul Departmanı Satın Alma ve Kiralama Sorumlusu Arda Keykubat ile Turkcell’in gayrimenkule ilişkin organizasyonunu konuştuk.

    Perakende zincirleri, bir sonraki halkaları için yer seçimi esnasında pek çok girdiyi dikkate alıyor. En çok kişiye ulaşma hedeflerini en etkin şekilde gerçekleştirebilecekleri lokasyonları arayan markaların stratejileri de birbirlerinden önemli derecede farklılaşabiliyor. Turkcell Gayrimenkul Departmanı Satın Alma ve Kiralama Sorumlusu Arda Keykubat ile Turkcell’in yer seçimi sürecine yaklaşımını ve bu süreçte dikkate aldıkları kriterleri konuştuk. Keykubat’ın belirttiğine göre Turkcell, çağrı merkezi ve veri merkezi alanında da ciddi çalışmalar yürütüyor.

    Turkcell’de gayrimenkul ile ilgili organizasyonunuzdan bahsedebilir misiniz?
    Turkcell’in altında bir gayrimenkul departmanımız var. Gayrimenkul ile ilgili tüm faaliyetler bu birim tarafından yönetiliyor. Gayrimenkul alanında oldukça önemli projelere imza atan bu departman önümüzdeki yıllarda daha da aktif hale gelecek.

    Şu anda departmanımız görevleri arasında: Turkcell İletişim Merkezleri’nin yer seçimi, kiralanması ve sözleşmelerinin hazırlanması, ofis ve idari bina kiralanması, çağrı merkezi lokasyonlarının bulunması ve kiralanması, arazi ve arsa satın alımları, inşaat, mimari dekorasyon yer almakta.

    Turkcell hangi gayrimenkullerle ilgileniyor?
    Cadde ve AVM’lerde yer alması planlanan mağazalardan tutun tarla ve arsa vasıflı taşınmazlara, ofis binalarına, çağrı merkezi ve veri merkezi yapılarına kadar geniş bir görev alanımız bulunuyor.

    Sözleşmelerini bizim yaptığımız TİM mağazalarımızın lokasyonlarını uzun ve hassas çalışmalar sonucunda belirliyoruz. Ticaret faaliyetlerinin en yoğun olduğu ana cadde ve AVM’lerde seçmeye gayret ediyoruz. Fizibilite çalışmaları neticesinde analizlerimizi de yaparak kararımızı veriyoruz. Diğer taraftan da tüm Türkiye’de baz istasyonu arsalarını satın alıyoruz. Biz baz istasyonu almak zorundayız. Çünkü artık biliyorsunuz 4G’ye geçilecek. Bunun altyapısını kurmak zorundayız. Biz bir teknoloji şirketiyiz, Turkcell’in temelini oluşturan kesintisiz iletişim. Bu da ancak baz istasyonları ile gerçekleşebiliyor. Bu konuya ağırlık veriyoruz ki herhangi bir kesinti oluşmasın.

    Bunların yanı sıra ofis ve idari binaları seçiyor, kiralama veya satın alma yapıyoruz. Ayrıca veri merkezi ve çağrı merkezi ile ilgili ciddi çalışmalarımız var. Önümüzdeki yıllarda daha gündeme gelecek projeler için ciddi çalışma içindeyiz.

    Baz istasyonu satın alma sürecini anlatabilir misiniz?
    Halihazırda kiracısı olduğumuz baz istasyonu sahalarından satın alınması planlanan ya da yeni kurulması planlanan sahalar için Türkiye’nin her yerinde sahada mal sahipleri ile bizzat temas halindeyiz. Uzun pazarlıklar ve ciddi çalışmalar işimizin en önemli parçası. Şirketimizi en düzgün şekilde temsil ederek, süreçleri en profosyonel bir şekilde idare ederek hızlı ve düzgün bir şekilde idare ediyoruz.

    Elinizdeki mülklerle ilgili portföy yönetimi nasıl yapılıyor? GYO kurulması gibi bir plan var mıdır? Ya da bir portföy yönetim şirketi ile mi çalışılıyor?
    Elimizde ciddi sayıda portföyümüz var ve bunların değerlendirilmesi ile ilgili aşamalar ve süreçler şirketimiz tarafından ciddi şekilde değerlendiriliyor. Önümüzdeki yıllarda da iyice şekillenecektir.

    Dışarıdan gayrimenkul ile ilgili herhangi bir hizmet alınmıyor mu?
    Ana iş alanlarını kendimiz idare ediyoruz. Tabii ki danışmanlık alanında projelere göre destek alabiliyoruz.

    Sizin bulunduğunuz departmanda kimler çalışıyor?
    12 kişilik ekibimiz var. Aramızda mühendis, mimar, şehir plancısı, perekande sektöründen gelen ve her biri kendi alanında uzman arkadaşlarımız yer alıyor. Deneyimli, piyasadaki gayrimenkul ve perakende şirketlerinde görev yapmış bir kadromuz var. AVM kiralamasından tutun da tapuda satın alım işlemi yapılmasına kadar giden geniş ve uzmanlık isteyen bir görev dağılımımız var.

    Baz istasyonu kurmak için boş arsa mı gerekiyor?
    Yeni baz istasyonu kulesi kurulacak sahalar için boş arazi ve arsalar gerekiyor. Kapsamlı bir teknik ve yasal çalışmanın ardından lokasyon seçimi yapılıyor. Pazarlık ve resmi süreçler tamamlanıyor.

    Baz istasyonu için imar olmalı mı? Örneğin tarla olabilir mi?
    Gerekli yasal ve teknik izin ve onayların alınması koşuluyla tarla da olabilir.

    Hatta belki tarla tercih sebebi bile olabilir, değil mi? Fiyatların düşük olması sebebiyle.
    Evet ancak uyulması gereken ciddi mevzuatlar ve süreçler var. Tarım koruma yasalarına uygun şekilde hareket etmek önemli. Satın alım, ifraz için mevzuatın belirlediği max–min oranlarına uygun şekilde hareket etmek gerekiyor. Burada, sahip olduğumuz deneyim ve uzmanlığımız öne çıkıyor.

    Mağazaların yer seçimindeki temel kriterler nelerdir? Yeri seçmek için nasıl çalışmalar yapılıyor?
    Asıl amacımız ana cadde üzerinde olmak ya da olamıyorsa da ana caddeye en yakın lokasyonda olmak. Bunun için perakende ticaret alanı analizi (PTA) yapıyoruz. Bu, bir alandaki ticaretin en yoğun olduğu caddeyi ve lokasyonu saptamak için yapılıyor. Araç sayısı, rakip analizi, “benchmark”, fizibilite, IRR hesabı yapıyoruz. Bu analizler neticesinde, mağaza bizim için uygunsa mal sahibi ile sözleşme aşamasına geçiyoruz. Bu aşamadan sonra da bizim kendi görevlendirdiğimiz bayii ile alt kiralama sözleşmesi yapıp bayiiye devrediyoruz. 200’ün üzerinde bu şekilde alt kiralama yaptığımız mağazamız var. Bunların 60 tanesi AVM’lerde yer alıyor. Geri kalanı ise ana caddeler üzerinde.

    Ayrıca bizim “flagship” diye tabir ettiğimiz amiral gemi mağazalarımız var. Halihazırda, Kanyon AVM, Capitol AVM, Next Level AVM, İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi, MarkAntalya olmak üzere altı tane flagship mağazamız var. Bunları kendimiz kiralıyoruz, kendi personelimiz çalışıyor. Aynı zamanda da biz işletiyoruz. Bu mağazalarımızdan başka illerde de açmak istiyoruz. Bu mağazalar ana caddede ya da AVM’de olabilir.

    Yer almadığınız AVM var mı, diye merak ediyordum. Var anladığım kadarıyla. 
    Yaptığımız fizibilite ve analizler neticesinde yer almak istemediğimiz AVM’ler olabiliyor. Son zamanda biliyorsunuz birçok AVM işlevini tam olarak yerine getirmiyor. Bizim gayemiz en çok insana en etkili ve kaliteli hizmet verebileceğimiz yerlerde yer almak. Bu sebeple bu aşamadan sonra çok iyi analiz etmeye çalışıyoruz. Geçmiş deneyimlerimizden etkili şekilde faydalanıyoruz.

    Hangi mağazalarla beraber yer almayı tercih ediyorsunuz?
    Bu durum aslında stratejiler kapsamında değişiyor. İlgili birimlerin vereceği çalışmalar neticesinde değişiklik gösterebiliyor. Elbette ki özellikle AVM’ler son zamanda bizim gibi firmaları teknoloji bölümlerde konumlandırmak istiyor ancak bu da bizim için her zaman doğru bir yaklaşım değil.

    Veri merkezleri ile ilgili projeleriniz olduğunu söylediniz. Bu projelerin geliştirileceği yerleri seçerken nasıl kriterlere bakıyorsunuz? Bu projeler için hangi gayrimenkul şirketlerinle işbirliğiniz olacak.
    Veri merkezi projelerinde uyulması gereken çok sayıda uluslararası kriter mevcut. Teknik, yasal ve tasarım kriterlerine uyulması gerekiyor. Ayrıca inşa edilmesi planlanan binalar için de imar şartları önemli. Planlara istinaden önceliğe göre yerler seçiliyor.

    Ayrıca Turkcell gibi şirketlerin callcenter ihtiyacı var. Bu konuda neler yapılıyor?
    Turkcell olarak grup şirketlerimizle gerçekleştirdiğimiz çok sayıda çağrı merkezi projemiz var. Aralarında özel şirketlerden resmi kurumlara kadar hizmet veren merkezler var. Çağrı merkezi yer seçim aşamaları da ciddi ve yoğun süreçler. Türkiye’nin her yerinde çok sayıda insanın istihdam edildiği yerler açıyoruz. İnsanların rahat çalışabildiği, kolay ulaşılabilen modern mekanlar açmak oldukça önemli. İstediğimiz kriterlere ulaşamadığımız bölgelerde OSB’lerde yer bulabiliyoruz. Kendi içinde daha düzenli ve daha ciddi alt yapısı olan bu OSB’ler bizim için oldukça önemli konuma sahip. Zaman zaman resmi kurumlarla bu süreçleri ilerletiyoruz.