Ofislerde iç yaşam kalitesi ve üretkenlik

    Çalışan verimliliğindeki artış, işe devamsızlık sürelerinin azalması, işten ayrılmaların azalması gibi konularda oluşacak iyileşmelerin getireceği ekonomik fayda, aslında buzdağının su altındaki yüzü.

    69

    Son yıllarda ortaya çıkan yeşil bina değerlendirme sistemleri, ticari binalarda enerji ve kaynak verimliliği, karbon ayak izinin küçültülmesi, atık yönetimi, işletme operasyonel giderlerinin azaltılması ve iç mekan yaşam kalitesinin arttırılması gibi konularda yenilikçi çözümler sunuyor. Enerji verimliliği, operasyonel giderler gibi konuların etkileri genellikle parametrik olarak hesaplamalar sonucunda ortaya konulabiliyor. Bu anlamda yeşil binaların ortalamada %20-30’a varan enerji giderlerindeki azalış, %30-40 civarında su verimliliği, %20 civarında operasyonel bakım onarım masraflarında azalış hedefleniyor.

    Bu yararların yanında çalışan verimliliğindeki artış, işe devamsızlık sürelerinin azalması, işten ayrılmaların azalması gibi konularda oluşacak iyileşmelerin getireceği ekonomik fayda, aslında buzdağının su altındaki yüzü. Toplam işletme maliyeti içerisinde %90’a ulaşan personel maliyetlerindeki %10’luk azalma veya üretkenlikteki %10’luk artış, şirket finansal göstergelerinde ciddi sonuçlar ortaya çıkarıyor. Bu sonuçların sağlıklı bir şekilde rakamsal olarak ortaya konulması, yeşil bina yatırımlarının zaten oldukça düşük olan geri dönüş sürelerini daha da azaltarak, yeşil bina hedefini ofis binalarında olmazsa olmazlardan biri haline getirecektir.

    Bu bağlamda Dünya Yeşil Binalar Konseyi (WGBC) tarafından 2014 yılında yapılan bir çalışmada, yeşil binalara ait çeşitli öğelerin, ofis çalışanları üzerindeki etkileri rakamsal olarak ortaya konuldu. Hedeflenen, işyerindeki konfor ve sağlık koşullarının ortaya çıkardığı üretkenliğe ait parametrelerin finansal bir ölçek haline dönüştürülmesi. Bu kapsamda var olan yeni ofis projeleri incelenmiş, bunlara ait yeşil bina öğelerinin işgücü verimliliğine olan etkileri gözlemlenmiş ve bu verilere dayanarak; işverenlerin ofislerine özgü bir yeşil bina verimlilik ölçeği oluşturabilmesi için çerçeve belirlenmiş. Burada ön plana çıkan konu, iyi ve etkin tasarımdır. İç mekan yaşam kalitesine dair öğeleri göz önüne alarak, yapılan tasarım süreçleri sürdürülebilirliğin üç ayağını ortaya koyabilir. Mutlu ve sağlıklı bir işgücünün, üretkenliği arttıracağı, bunun da öncelikle iyi bir ofis tasarımı ile gerçekleşeceği öngörülüyor.

    Yapılan araştırmalara göre; ABD’de yıllık çalışan başına %3 civarındaki devamsızlık, toplamda çalışan başına 2.000-2.500 Dolar arasında bir maliyet oluşturuyor. Birleşik Krallık’ta özellikle psikolojik sorunlardan kaynaklı yıllık 30 milyar İngiliz Sterlini değerinde bir üretim kaybı yaşanıyor. Avustralya’da ise devamsızlık sebebiyle, 7 milyar Dolar’lık bir ek maliyet ortaya çıkıyor. Tüm dünyada bu çalışmalar gösteriyor ki çalışma koşulları ve konforu ile çalışan performansı ve işe bağlılık arasında pozitif bir korelasyon var. Ancak gayrimenkul sektöründe bu konuya ilgi henüz aynı oranda değil. Bunun en büyük sebebi, yeşil binaların çalışan üretkenlik artışına olan etkileri konusundaki farkındalık eksikliği.

    WGBC tarafından hazırlanan ofis yaşam kalitesi raporuna göre ön plana çıkan faktörlerden bazıları şu şekilde:

    Hava kalitesi
    Uluslararası standartlara uygun olarak tasarlanmış havalandırma sistemlerine sahip çalışma mekanlarında, çalışan personelin üretkenliğinin, durumdan duruma değişmekle birlikte, ortalamada %8-11 arasında iyileşmesi öngörülüyor. Ayrıca hava kalitesi yüksek mahallerde çalışanların raporlu olma oranlarının %35’e varan oranda azaldığı gözlemlenmiş.

    Termal konfor
    Termal konfor tanımı altında, hava sıcaklığı, ortam mahal sıcaklıkları, hava hızı, nem ve kontrol edilebilirlik gibi konular inceleniyor. Ortam hava koşullarının çok sıcak veya çok soğuk olması durumlarında yapılan araştırmalarda %4-6 arasında performans düşüşleri gözlemleniyor. Yine iklimlendirme sisteminde kullanıcı kontrolünün olduğu durumlarda, toplam üretkenlikte %3’e varan bir artış gözlemlenmiş.

    Günışığı ve aydınlatma sistemleri
    İyi tasarlanmış bir aydınlatma sistemi, estetik getirilerinin yanında yapılan işin kalitesini arttıracağı gibi, konfor, beden ve ruh sağlığı açısından pozitif etkiler sağlıyor. Ayrıca günışığı miktarının arttırılması, yine kullanıcı konforunu arttıran, aynı zamanda iyi hesaplandığı takdirde enerji verimliliğine pozitif etkisi olan bir strateji. Standartlara uygun tasarlanmış, yeterli günışığı alan ofislerde çalışanların, uyku miktarlarının ve kalitesinin daha yüksek olduğu, ortalamada 46 dakika daha fazla uyudukları; iyi aydınlatılan ve yeterli günışığı alan ofislerde sağlık sorunlarıyla devamsızlıkların %6,5 civarında azaldığı gözlemlenmiş. Bu noktada cam ve cephe tasarımı da önem kazanıyor. Özellikle açılabilir pencere seçimleri dikkatli yapılmalı; konfor oluşturmaya çalışılırken, enerji israfı, gürültü ve termal konfor sorunları ortaya çıkmamalı.

    Akustik konfor
    Bu konuyla ilgili birçok araştırma yapılmıştır. Bulunan sonuçlar değerlendirildiğinde, istenmeyen gürültülere maruz kalındığında, ofis alanlarında üretkenliğin %60’a varan oranlarda azaldığı tespit edilmiştir. Ofis alanlarının tasarımı yapılırken; akustiği etkileyecek, açılabilir pencereler, cephe sistemleri, cihaz seçimleri, mekanik ekipmanlar ve lokasyon gibi konular mutlaka göz önünde bulundurulmalı.

    İç mekan yerleşimi ve tasarımı
    Günümüzde ofislerde yoğunluk, mahremiyet, sessiz çalışma koşullarının sağlanması gibi konfor ve üretkenliği etkileyen konular, ofis iç mekan tasarımı ve yerleşimini ön plana çıkardı. Ofis kullanım yoğunluklarının azaltılması için esnek çalışma yöntemleri, evden çalışma gibi stratejiler uygulanmakta. Ayrıca ofis binalarında aktif tasarım, yani çalışanların hareketliliğini arttıran, saatlerce masa başında oturmalarının getireceği negatif etkileri azaltan, yürüyüş imkanı veren ofis tasarımları önem kazanıyor. Ofislerin içerisinde çalışanların sosyalleşebileceği alanların oluşturulması da yine stres ve yabancılaşma (alienation) gibi negatif etkileri azaltabilecek stratejilerden. ABD’de büyük bir bankanın ofislerinde ve çağrı merkezlerinde yapılan çalışma sonucunda sosyal alanlarda yapılan iyileştirmeler, iş yerine ve çalışma arkadaşlarına olan bağımlılıkta (cohesion) %18 artış gözlemlenmiş. Ayrıca stres seviyesinde %6 ve işten ayrılmalarda %12 oranında azalma görülmüş. Yine Y kuşağına yönelik yapılan araştırmalarda, çalıştıkları ofislere ait sıradışı bir yerleşimin (fit-out) üretkenliğini arttıracağını söyleyenlerin oranı %69 civarında.

    Manzara ve doğal alanlar
    Yapılan araştırmalarda; ofislerde uzun süre ekrana bakarak çalışanların yaşadığı fiziksel ve ruhsal olumsuzlukların azaltılması için bazı tasarım stratejileri ortaya çıkmıştır. Bunlar arasında; manzaraya erişim, oturdukları yerden dışarıyı görebilmeleri ve ofis ortamındaki doğal ortama ait kat bahçeleri, yeşil alanlar, ağaçlar, bitkiler gibi öğelerin etkisi sayılabilir.

    Lokasyon ve imkanlar
    Yine ofislerde çalışanların üretkenliğini ve yaşam konforunu arttıracak bir diğer faktör, lokasyon ve çevresindeki imkanlar. Özellikle merkezi lokasyonlarda bulunan ofisler, toplu taşıma, yürüme yolları ve bisiklet gibi alternatif ulaşım sistemlerinin kullanılabilmesini teşvik ettiği için önemli. Ayrıca ofis çalışanlarının günlük ihtiyaçlarını kolaylıkla karşılayabilecek sosyal donatılara yakın olmaları, üretkenliklerini ciddi oranda etkiliyor. Bu kapsamda yapılan bir araştırmada; ofis binasında bulunan çeşitli imkanların, devamsızlıkları %68 oranında azalttığı tespit edilmiş.