Tasarrufa yatırım özgürlüğü: “Gayrimenkul Yatırım Fonları”

    Bana göre GYF’lerin çıkış noktası temelinde finansal adalet ve erişim arayışıdır ki bu da son derece demokratik bir düşüncedir. Demokrasi sadece siyasi bir arayış değildir; bunu sosyo-ekonomik alana yaymazsanız, demokrasi bir ideoloji olmaktan öteye gidemez.

    Teknolojik ve ekonomik yenilikler, tüm sektörlerde yeni model ve icatları da beraberinde getiriyor. Gelişmelerden maksimum faydalanmaya çalışan bu yeni dünyada, sermayenin ve küresel fonların dolaşım alanı genişledikçe finansal yeniliklere olan ihtiyaç da artıyor. Artık yatırımcılar enflasyon ve faiz oranlarındaki yüksek dalgalanma riskinden kaçınmak ve daha yüksek gelirler elde edebilmek için alternatif yatırım araçlarına gerek duyuyorlar.

    Türkiye her alanda olduğu gibi finans alanında da nevi şahsına münhasır bir ülke. Bilindiği gibi bizler garantili yatırım araçlarını sevdiğimiz için gayrimenkul gibi değer dalgalanmasının az olduğu yatırım araçlarını severiz. Ancak bir yandan da likidite ve el değişiminin kolay olduğu, daha hızlı ve büyük hacimlerde işlem yapılabilen menkul kıymetlere de ilgimiz var.

    Kredi ile ipotekli gayrimenkul alış oranları 2004 senesinde önceki yıllara nazaran %174, 2005’te %340’lara varan artışlar gösterdi. Finans çevrelerinin bu kredi havuzunu fark etmesiyle finans kesimi gayrimenkul finansmanına yönelmiş, bir yandan mortgage olarak bilinen ipoteğe dayalı konut finansmanı sistemi oluşmuş, diğer yandan da bir gayrimenkul finansmanı tekniği olan gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) gelişmeye başlamıştı. GYO’lar bilindiği üzere, gayrimenkullere ve gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen, Sermaye Piyasası Kurulu’nun ilgili Tebliği’nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumlarıdır. Biz buna yap-sat para kazan ve halkla paylaş modeli diyoruz. Sonrasında oluşan stoklar ise, üretim maliyetinin ve karlılığın düşmesi ve müteahhitlik kavramının geliştiricilik, satış, yatırım, marka, taşeronluk gibi alt başlıklara ayrılarak değişmesiyle birlikte paranın patronu finans sektör, gözünü yap-sat para kazan noktasından, al-sat para kazan noktasına getirdi.

    İşte tam da bu noktada paranın patronu finans sektörü ile gayrimenkul sektörünün kesiştiğini, ortaya birçok yenilik çıktığını ve daha da çıkacağını görüyoruz. Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun (GYF) ve diğer yazılarımda bahsettiğim Girişim Sermayesi Yatırım Fonları’nın trend haline gelmesindeki en önemli sebep, finans dünyasının yeni arayışları. Bu durum, finansal kültürün gelişmesiyle doğru orantılı. Bu sebeple, GYF’lerin yeni trend olarak yakın zamanda adından çok söz ettireceği aşikar. Mevcutta GYF’ler kurulmaya başladı ve daha da hızlanacak gibi görünüyor. Zira vakti gelmiş bir düşüncenin, önünde hiç kimse duramaz derler. İşte GYF de Türkiye için o vakti gelmiş düşüncelerden biri.

    GYF nedir?

    GYF, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri adına inançlı mülkiyet esasına göre gayrimenkuller veya gayrimenkule dayalı haklardan oluşan bir portföyü işletmek için SPK tarafından yetkilendirilmiş portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilen tüzel kişiliği olmayan bir mal varlığı birliğidir. GYF’ler gayrimenkullerle ilgili tapu işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi açısından sınırlı olarak tüzel kişiliğe sahip sayılırlar. Ayrıca belirli bir sektörde veya belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak üzere süreli ve süresiz şekilde de kurulabilirler.

    Türkiye’de neden GYF’lere ihtiyaç var?

    Öncelikle orta üst yatırımcılara alternatif yatırım kanalları sunulması gerekiyor. Çünkü artık orta segment, toplam sermayenin büyük bir yüzdesini elinde tutuyor. Orta üst segmentteki sermaye toplamı en üst segmentteki birkaç zümrenin tekelinde olan sermayeyi çoktan solladı. Diğer yandan tek başınıza 10.000 TL ile bir AVM’ye yatırım yapamazsanız. Oysa AVM’lere yatırım yapan bir GYF’nin katılma payını alarak 10.000 TL’ye bir AVM yatırımı yapabilirsiniz.

    Orta üst segmenti dar ve az kazançlı yatırım araçlarından kurtarmak; arsa, AVM, otel vs. gibi daha yüksek getirili yatırım yöntemlerine dahil etmek ve bu orta üst segment yatırımcıları bir araya getirecek bir organizasyon kurulması bir süredir gerekiyordu. İşte bu da GYF’lerdir. Özetle GYF; gayrimenkullere yatırım yapabilen bir yatırım havuzu. Bu havuza para atan yatırımcılar, tüm paralarını gayrimenkul yatırımları ile büyütülmesi sonucunda payına düşen getiriyi alabiliyor. Bana göre GYF’lerin çıkış noktasının temelinde, finansal adalet ve erişim arayışı var ki bu da son derece demokratik bir durum yaratıyor. Demokrasi, sadece siyasi bir arayış değildir; bunu sosyoekonomik alana yayamazsanız, bu bir ideoloji olmaktan öteye gidemez. Yaşayan bir demokrasiden bahsetmek istiyorsak yatırım yapma özgürlüğü veya zenginleşme fırsatı bir kesimin eliminde olmamalı. Tüm dünyada yatırım fonları, yatırımda adalet getirebilmekte. Aksi halde büyük yatırımları sadece tek başına büyük paraları olanlar yapabiliyor. Oysa özünde yatırım fonlarında, kooperatif gibi kolektif yatırım araçlarında, yatırım adaleti sağlanıyor. Sonuçta insanlar tasarruf etme özgürlüğüne sahipler, fakat bu tasarruflarını yatırıma dönüştürürken aynı özgürlüğe sahip olamıyorlar. Bu nedenle GYF’ler ve yeni yaratılacak finansal modellerle tasarrufa, yatırım özgürlüğü diyoruz.

    GYF’lerin temel özellikleri nelerdir?

    GYF‘ler kurumlar vergisinden muaf. Ayrıca kar payı dağıtımında veya fon katılma paylarının satışından elde edilen gelirlerde GYF’ler için çok önemli sayılabilecek stopaj ve gelir vergisi avantajları mevcut (gerçek kişi yatırımcılar fon katılma paylarından elde ettiği gelirlerin yarısı gelir vergisinden istisna). GYF’lerin tüzel kişilikleri yok fakat özel düzenleme ile tapuda mülkiyet sahibi olmaları düzenlenmiş. Alım-satım karı ya da kira geliri elde edebilen GYF’ler bu maksatla; konut, arsa, otel, AVM, hastane, turizm tesisleri, restoran vs. gibi çok sayıda yatırımlarda bulunabilirler. Bunlara ilaveten, kira sertifikası, gayrimenkul sertifikası gibi araçlara da yatırım yapabilme imkânları mevcut. Yine üzerinde çeşitli takyidatlar bulunan sorunlu gayrimenkulleri edinebilen GYF’ler bu taşınmazları toplam büyüklüğünün %30’u ile sınırlandırmak durumunda.

    GYF’lerin faydaları nelerdir?

    2014 Aralık ayında yapılan Gayrimenkul Zirvesi’nde SPK Başkanı’nın bir konuşması ilgimi çekmişti. Gayrimenkul sektöründeki aşırı stokun verdiği zarardan bahsediyordu. GYF’ler; işte bu stokların eritilmesinde, aynı zamanda da verimli hale getirilip yönetilmesinde, müteahhit kârlarının realize edilmesinde ve sektörün sağlıklı büyümesinde ciddi avantajlar getirecektir. Özellikle yabancı gayrimenkul yatırımcıları açısından baktığınızda, yatırımcıların firmalar bazında güvenerek yatırım yapmalarından ziyade, GYF’lere yatırım yapmaları çok daha avantajlı ve güvenli; zira bu fonlar üzerinde ciddi bir SPK denetimi var. Buna ek olarak tapudaki işlemlerde, fonun yetkililerinin yanı sıra, saklamacı kuruluş adı verilen (bankalardan biri) üçüncü bir yetkili de gelip imza atıyor. Fona para yatıran yatırımcıların hesapları kişi bazında SPK sistemi içinde elektronik ortamda izlenmekte, dileyen yatırımcı birikimlerinin katılma payına dönüşüp dönüşmediğini kontrol edilebilmektedir. Bütün bunların yanı sıra, yabancı yatırımcıların da ülkemizdeki GYF’lerden pay almasının önünün açılmış olması da büyük avantaj sağlayacak. Bir yabancı yatırımcının doğrudan gayrimenkul alımına nazaran fona yatırım yaparak dolaylı alımları çok daha güvenilir, hızlı ve maliyetsiz olacak.

    Tam bu noktada söyleyebileceğimiz bir şey de GYF’lerin konut alımlarında kat mülkiyeti tesis edilmiş ve iskanı çıkmış konutları alabileceği. Yani kat irtifakı aşamasındaki gayrimenkulleri edinemez. Bu durum hem müteahhitlerin iskan alma sürecini hızlandırmasını hem de ellerindeki stoku hızlı bir şekilde eritmelerini sağlayacak.

    Birçok avantajı beraberinde getiren ve gayrimenkul sektörünün sağlıklı büyümesini sağlayacak olan GYF’lerin kısa zamanda çoğalacağını, kârlı yatırımlar yapılacağını ve bu vesileyle tasarrufa yatırım özgürlüğünün artacağını düşünmek bile konunun heyecanının artacağı anlamına geliyor.