Gayrimenkul Yatırım Fonları güven ortamı yaratacak mı?

    SPK çatısı altında özel hukuki bir oluşum olan Gayrimenkul Yatırım Fonları’nı uzman profesyonellerle masaya yatırdık. Türkiye için yeni olan bu enstrümanın sektöre güven ve şeffaflık getireceği konusunda büyük heyecan duyuluyor. Fonlar, doğru yatırımlar ve süreçler için olumlu anlamda sınırlayıcı nitelikte. Diğer yandan sektörün bu yaklaşımı sindirmesi için de zamana ihtiyaç var.

    Soldan sağa: Kadir Kurtuluş, Cihat Kumuşoğlu, Bekir Yener Yıldırım, Neşecan Çekici, Rasim Coşkun, Alp Keler
    Soldan sağa: Kadir Kurtuluş, Cihat Kumuşoğlu, Bekir Yener Yıldırım, Neşecan Çekici, Rasim Coşkun, Alp Keler

    SPK tarafından düzenlenen Gayrimenkul Yatırım Fonları Tebliği 3 Ocak 2014 tarihinde resmi gazete de yayımlandı. O günden beri çalışmalar hızla devam ediyor. Sermaye piyasası enstrümanlarından biri olan gayrimenkul yatırım fonları diğer enstrümanlar gibi sermaye piyasası yatırımcıları için geliştirilmiş bir ürün. Kollektif bir enstrüman olan bu ürünün tüzel bir kişiliği yok. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme’nin Kurucusu ve Yönetici Ortağı olan Neşecan Çekici moderatörlüğünde, Kurumsal Finans ve Yönetim Danışmanlığı Yönetici Ortağı Bekir Yener Yıldırım, Kurtuluş & Partners Kurucusu Av. Kadir Kurtuluş, AkPortföy Genel Müdürü Dr. Alp Keler, Veziroğlu Gayrimenkul Kurucu Ortağı Rasim Coşkun, Arkan&Ergin Uluslararası Bağımsız Denetim Kurucularından A. Cihat Kumuşoğlu ile konunun detaylarını konuştuk. Tüm yuvarlak masa toplantılarımızı incelemek için tıklayın.

    NEŞECAN ÇEKİCİ: GYF’ler için bulunduğum tüm platformlarda bu dönemin en çok konuşulan konusu diyebilirim. Uygulama sürecini yorumlamadan önce konuyu tanımlayalım isterim. GYF nedir? Ne amaçla kurulur? Sunduğu avantajlar nelerdir? Yener Bey, sizinle başlamak istiyorum. Bu çalışmalar ile ilgili danışmanlık vermeniz dolayısıyla, bir dış göz olarak bize konuyu biraz açar mısınız?

    B. YENER YILDIRIM: Türkiye’de yatırım fonları zaten var olan bir sistem. SPK çatısı altında özel hukuki bir oluşum. Aslında gayrimenkul sektörü ilk kez gayrimenkule yatırım yapabilen bir araç doğduğu için heyecanlı.
    GYF, toplanan paralarla gayrimenkul yatırımları yapılıp para kazanılmaya çalışılan bir oluşum. Aslında özü itibariyle bir finansman aracı değil; kollektif bir yatırım aracı. Tebliğ ilk yayınlandığında bir finansman modeliymiş gibi algılandı. Kurumların, şirketlerin, yabancı yatırımcı ların bir havuza belli amaçlarla para toplayıp gayrimenkul yatırımına yöneldiği, SPK’nın koyduğu çeşitli kurallara göre yatırımlar yapabilen, yatırımcıları için çıkış stratejileri olan, vergi açısından teşvik edilen, toplu gayrimenkul yatırımlarını devlet güvencisi altında, şeffaf ve güvenli yürütülebilecek bir yatırım aracı.
    Tabii fonlar çok sayıda unsuru tetikliyor. Taşınmazlar, bu araçla taşınır hale geliyor. Önemli olan buradan gelir elde etmek ise bu havuza konulan gayrimenkulleri likitleştirmiş oluyoruz. Getirisinden yararlanabiliyoruz. Heyecan yaratma noktası da burada başlıyor. 30-40 kişi bir araya gelip istediğimiz gayrimenkul yatırımını yapabiliriz. Ancak GYF çatısı altında yatırım yaptığımızda hem gerekli likiditeyi sağlıyoruz hem de devlet güvencesi ve vergi avantajları geliyor. Fona hangi ölçüde katıldıysanız fonun varlıklarına da aynı ölçüde hukuken ortak olmuş oluyorsunuz. Tüzel kişiliği olmayan bir oluşum olan GYF’nin tapuda malik olabilmesi, Türk hukuku için bir ilk. Aynı zamanda bu mülkiyet ilişkisinde saklamacı kuruluş adı verilen üçüncü bir taraf da tapuda alım ve satım sırasında imza atacak. Bu ciddi bir güvence. Tüm bunlar gayrimenkul pazarımız ve hukuk düzenimiz için devrim niteliğinde.
    Ayrıca sermaye piyasaları açısından da heyecan verici. Bu sayede bir anda büyük montanlı kaynakları ve fonu sermaye piyasalarına yönlendirmiş olacağız. Çünkü gayrimenkul yatırımı doğrudan bir yatırım. Ancak burada sermaye piyasasının oyuncuları da para toplayıp para kazanabiliyor ya da hep birlikte gayrimenkul tarafının gücüyle sermaye piyasasının gücü birleşip pazara yatırımcı çekme olasılığı doğuyor. Bu noktada GYF’ler hem yerli hem yabancı yatırımcının ilgisini fazlasıyla çeken bir araç oldu.
    Danışman sıfatıyla dahil olduğum GYF kuruluşu projelerinde bu heyecanı görüyorum. Şu anda 10-15 aralığında yeni gayrimenkul portföy yönetim şirketi (GPYŞ) kuruluşu bekliyoruz. Bir o kadar da yerli ve yabancı fon çalışması var. Beklediğimizden fazla bir ilgi gördü ve beklediğimizden de büyük rakamlara ulaşacak gibiyiz.

    NÇ: GYF’ler ile GYO’lar karıştırılıyor. Fon mu kurmalıyız, yatırım ortaklığı mı olmalıyız diye “aslında çok farklı olan iki kavram” arasında kalınıyor. Bu konudaki aydınlatıcı fikrinizi alabilir miyim?

    YY: Aslında birbirinden son derece farklı araçlar ve teknikler. Başlarındaki “gayrimenkul yatırım” ibaresi ve SPK düzenine tabi olması tek ortak konuları. Öncelikle GYF, toplanan nakitlerle kollektif yatırım yapma aracı. Şirket değil, başka faaliyetleri yok. Paralar toplanıyor ve yatırıma dönüştürülüyor. Yatırım getirisi oluşursa doğrudan paylaşılıyor. GYO ise bir şirket. Bu şirket hem proje yapabiliyor hem gayrimenkul alıp satabiliyor. Şirket olduğu için de başka masrafları da var. Ayrıca halka açılması zorunlu olan bir şirket. GYF ise halka açılmak zorunda değil. Yani GYO’ya yatırım yapan o şirketteki gayrimenkullere, yatırım stratejisine dolaylı olarak hakim. Bunu daha çok şirket yönetimi belirliyor. GYF’lerde ise yatırımcı en başta yatırım stratejsine daha hakim, çünkü GYF’nin faaliyet alanları sınırlı. Ayrıca GYO hisse senetlerinin fiyatı, borsadaki yatırımcılar tarafından belirleniyor; içindeki gayrimenkullerle bağ, çoğu kez kopuyor. Oysa GYF’nin katılma payı fiyatı doğrudan gayrimenkulün değeri ile ilgili. İlişkinin kopması mümkün değil. Bir GYF’nin içerisine bir tane arazi koyuyorsak o arazinin değeri yükseldikçe fonun değeri de yükseliyor. Fona yatırım yapanların da fon katılma payları yükseliyor. GYO’nun içinde de bir arazi olduğunu var sayalım. Bu arazinin değeri %20 artıyor ama acaba borsada bu GYO’nun hisse senetlerinin değeri nasıl artacak?Emin değiliz. Ayrıca söz konusu rakamlara bakarsak, Türkiye’de GYO hisselerinin İMKB endeksi ile paralel hareket ettiğini görüyoruz. Yani gayrimenkul değerleri uçtuğunda GYO hisseleri uçmuyor. Ancak GYF’lerde bu ilişkinin birebir ya da çok yakın koralasyon ile çalışması gerekiyor.

    ALP KELER: GYF’ler ile GYO’lar arasındaki farklara yatırımcı gözüyle değinmek isterim. Portföy yönetimi sektörü olarak şu anda toplam 90 milyar TL civarında varlık yönetiyoruz. Bunda hisse senetlerinin payı tabii görece daha az. Gayrimenkul yatırımı ise yok denecek kadar az. Dolaylı yatırım dediğimiz GYO hisse senetlerine de yatırım yapıyoruz. Ancak çok tercih edilmiyor. Tercih edilmemesinin birkaç tane nedeni var. GYF’nin tek bir değerlemesi ve buna paralel bir pay fiyatı varken, ki bu içsel değeri, GYO’nun iki değeri var. Bir içsel değeri, bir de borsa değeri. Tabii yatırımlar uzun vadede içsel değere yakınsıyor. Gayrimenkule yatırım yapmak istediğinizde uzun vadede belki GYO’da istediğiniz verimi alabilirsiniz. Ama kısa vadede borsa volatilitesi ve borsadaki dalgalanmalar bunları etkiliyor.
    Biz bunu GYO sektörünün borsa ile olan koralasyonunun betasıyla (borsa endeksinin hareketlerine duyarlılığı) gözlemliyoruz. Son üç yılın GYO’larının betası ortalama 0,90. Yani borsa endeksinin hareketleri ve oynaklığı ile paralel hareket ediyor. Son dönemde yurt dışı – yurt içi piyasalarındaki dalgalanma ile borsadaki dalgalanma, gayrimenkul fiyatlarına da yansıyor. Örneğin Mayıs ile Haziran arasında borsadaki GYO hisselerinde %20 ’leri aşan düşüşler yaşandı. Halbuki fiziki gayrimenkul piyasasına baktığımızda bu tür bir oynaklık yaşanmadı. Son bir yılda fiziki anlamda ise gayrimenkul piyasasında ciddi yükselişler yaşandı. Ayrıca GYO’lar borsada ciddi iskontolar ile işlem görüyor. Burada ekspertiz ve borsa değeri arasında ortalama %40 civarında bir fark var. Bu da yatırımcıların bir miktar çekinmelerini sağlıyor. Çünkü hangi fiyatın doğru olduğundan emin olamıyor ve yatırım tercihi yaparken zorlanmalarına sebep oluyor.

    Devamı Gayrimenkul Türkiye Temmuz-Ağustos ’15 sayısında.