GYF’ler ile değerleme sektörünün iş yükü artıyor

    GYO’lar gibi GYF’ler tarafından da her yılın sonunda ve ortasında hazırlanacak Kamu Aydınlatma Platformu’nda yatırımcılar ile paylaşılacak gayrimenkul değerleme raporları ile değerleme sektörünün iş yükü artacağa benziyor.

    Gayrimenkul sektöründe Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından düzenlenen; yatırımcıların ve  finansçıların ihtiyaç duyduğu gayrimenkul sertifikası, kira sertifikası, yeniden düzenlenen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Tebliği’nin içine alınan Altyapı GYO düzenlemesi gibi enstrümanların yanında Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) Tebliği 3 Ocak 2014 tarihinde resmi gazete yayımlanmıştı. GYF’ler yabancı yatırımcılar için yeni olmasa da ülkemizdeki yatırımcılar için yeni bir kavram. Daha çok kurumsal yatırımcılara yönelik kurulan bu tür fonlar, SPK tarafından gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine imkân sağlayan, büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandıran, yatırımcıları ve gayrimenkul sahiplerini buluşturan sermaye piyasası kurumları olarak tanımlanıyor.

    3 Ocak’tan beri gündemimizde olan GYF’ler ile ilgili Mayıs ayı içerisinde TDUB (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği) Eğitim Akademisi tarafından eğitim düzenlendi. Bu eğitim ile birlikte gerek gayrimenkul sektörü gerekse finans sektöründeki tüm aktörlerin önümüzdeki dönemlerde yoğun bir süreç içine gireceği anlaşılıyor. GYF’lerde değerleme sektörünün üstlendiği role bakıldığında diğer enstrümanlardan ayrı bir yapılaşma görülmüyor. Tebliğde tanımlanan GYF aktörleri arasında yer alan portföy yönetim şirketi ve yönetim kurulu üyelerinin en az birinin gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olması ve fon portföyünde bulunan gayrimenkullere ilişkin değerleme raporlarının hazırlatılması gibi gereklilikler, değerleme sektörüne ve sektörde çalışan uzmanlara belirli sorumluluklar yüklemekte. Bu sorumluluklar tebliğdeki “Gayrimenkullerin Değerlemesine İlişkin Esaslar” başlığında değerleme gerektiren işlemler kısmında; “fonlar, aşağıda sayılan işlemler için işleme konu olan varlıkların ve hakların rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlüdürler,” ifadesiyle düzenleniyor. Böylece portföyün en az %80’inin gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşabileceği GYF’ler, “alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, AVM, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulün satın alınıp satılması, kiralanması, kiraya verilmesi ve satın alma veya satış vaadi sonucu oluşan kazançtan katılımcılarına kar payı dağıtmak” gibi işlemleri yapabilecek. Yatırımın özünde gayrimenkul söz konusu olduğundan “değer” kavramı akla gelmektedir. İlgili tebliğde de fon kurulurken, bahsi geçen tüm gayrimenkullere dayalı işlemlerde portföy değerinin takdiri gerekliliğinden bahsediliyor.

    GYF’ler ve GYO’lar arasındaki farklılıklar vergisel ve işleyişsel süreçlerde mevcut olup gayrimenkul değerleme raporları açısından belirgin farklılıklar içermiyor. Ayrıca GYO’lar gibi GYF’ler tarafından da her yılın sonunda ve ortasında hazırlanacak Kamu Aydınlatma Platformu’nda yatırımcılar ile paylaşılacak gayrimenkul değerleme raporları ile değerleme sektörünün iş yükü artacağa benziyor. Bu noktada, Türkiye’deki beklentiler açısından tekrar düşünülmesi gereken hususlar var. Bunlardan en önemlisi, yerli yatırımcıdaki güven sorunu. Bu bakımdan GYF’lerin piyasadaki ilk itibarı ön plana çıkıyor. GYF’ler piyasada henüz deneme sürecinde ve mevzuat AB mevzuatına göre düzenlenmiş olup yerel unsurlar, noktasal müdahaleler ile çözülmeye çalışılmıştır. Bu yüzden mevzuatta ve uygulamada hala üzerinde tartışılması gereken sorunlar olduğu açık. Yatırımcı, ihraççı ve diğer kurumların entegrasyonunun sağlanması hem piyasadaki güven açısından hem de sürecin işleyişi açısından çözülmesi gereken sorunların başında geliyor. Böyle bir yapılaşma bilinçli yerli piyasa koşulları da doğuracaktır.

    Bu noktada değerleme raporları söz konusu olduğunda ülkemizde standartlar adına yaptırım ve kontrol gücüne sahip olan SPK başta olmak üzere, mesleki oda ve derneklere de önemli görevler düşüyor.