Kentsel dönüşüm değerleme sektörünü de dönüştürüyor

    Kentsel dönüşümün, parsel bazında rant artışları ile ilerlediği bir süreçteyiz. Dönüşüm geçiren parsellerde yapılan değerlemenin inceliklerini halihazırda Bağdat Caddesi’nde yoğun olarak çalışan Vizyon Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık’ın Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Mete Gülbaş ile konuştuk.

    Şimdiye kadar gerçekleştirdiğiniz kentsel dönüşüm ile ilgili çalışmalarınızdan bahsedebilir misiniz?
    Kentsel dönüşümle ilgili değerleme çalışmalarına 2007 yılında başladık. İlk olarak, Fatih Belediyesi’nin Yenikapı’da Yalı Mahallesi, Kasap İlyas ve Kürkçübaşı Mahallesi Bölgesi’nde, yaklaşık 1.000 parselden oluşan bir alanın kentsel dönüşüm ve değerlemesini yaptık. Bu alanda öncelikle fiziki durumun tespitini gerçekleştirdik. Her bir binanın ölçümlerini yaptık. Ona göre parsel bazında arsa ve üzerindeki yapının değerlerini koyarak değerleme çalışmasını gerçekleştirdik. O günkü koşullardaki mevcut 1/1.000 ölçekli imar düzenine göre değeri ne ise ona göre piyasa değerini verdik. Bu çalışma iki yıl sürdü ve iki defa güncelleme yapıldı.

    Değerlemede bizden asıl istenen, kamulaştırmaya yönelik piyasa değerinin arsa+bina olarak tespitiydi. Parsellerin ileriye dönük oluşabilecek şerefiye bedelleri, üst ölçekli plan kararı ve projeksiyon olmadığından dikkate alınmadı. Zaten Türkiye’de bir alan, “kentsel dönüşüm alanı” ilan edildikten sonra rant kapısı olarak görüldüğünden, % 10-20 civarında bir şerefiye bedeli otomatikman kazanmış oluyor. Bu yüzden onun da üzerine gerçekleşebilecek olan bir değer artışını dikkate almadık.

    O nedenle kentsel dönüşüm alanlarında bizim öncelikle yaptığımız değerleme çalışmasında mevcut durum değer, geçekleşmiş satışlar ve bölgedeki kamulaştırma/istimlak bedelleri baz alınır. Bir de piyasasında anlık oluşan şerefiye bedelini arsa değerine ilave ediyoruz. Kentsel dönüşüm alanlarında bulunan yasal, ruhsatsız ve kat irtifakı kurulmuş binalarda farklı değerleme yöntemleri uygulanmalıdır. Piyasada da en çok kullanılan yöntemler maliyet ve emsal karşılaştırma yöntemleridir. Ticari bölgelerde mutlaka gelir yöntemine de raporda yer verilmelidir.

    Kamulaştırmadaki değerleme kriteri nedir?
    Kamulaştırma bilirkişisi olarak şunu söyleyebilirim; kamulaştırmalarda da öncelikle arsa değerine bakılır. Kamulaştırmada bilirkişi raporları geriye dönük olarak dava tarihi itibariyle kıymet takdiri yapabilir. Burada öncelikli olarak bölgede kamulaştırma/istimlak yapılmış parseller araştırılır. Bölgedeki emlakçılar, resmi kurumlar, bölge halkı, muhtar veya bölgenin ileri gelenleri ile görüşmeler yapılarak yakın zamanda satışı gerçekleşmiş mülkler hakkında bilgi alınmaya çalışılır.

    44-77.1
    Örneğin parsel imar planında yeşil alan veya yolda kalıyorsa, biz o parseli yine de bir arsa olarak ele alıyoruz ve o arsanın çevresindeki imar koşullarına bakıyoruz. Değerlenen taşınmazın da normal şartlarda aynı koşullarda olması gerektiği varsayılarak, mağduriyetin giderilmesi yönünde ve hak kaybına uğramaması için, arsanın hemen yakınındaki imar koşulları ile aynı gibi düşünerek bir değer takdiri yapıyoruz.

    16.05.2012’de resmi gazetede yayınlanan 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun”dan beri ne gibi değişiklikler oldu?
    Kanun’un yayınlanması ile Türkiye’deki inşaat sektörü yeni bir ivme kazandı. Aynı zamanda değerleme sektörü içinde yeni bir faaliyet konusu olan kentsel dönüşüm uygulamaları devreye girmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilendirmiş olduğu lisanslı teknik bürolara, kat maliklerinin birinin başvuru yapması halinde, yapılan teknik incelemede yapının fen, sanat, norm ve standartlarına uygun olmayan, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmaması durumunda “riskli bina” raporu verilerek dönüşüm süreci başlamaktadır.

    Bunun yanı sıra parselde bulunan arsa payı maliklerinin yönetim kararı ile 2/3 çoğunluğu sağlamaları halinde yapılar, artık çok daha kolay dönüşebilir hale geldi. Buradaki problem kat maliklerinde bu koşulun sağlanmaması durumunda davalar açılabiliyor. İlk başta 2/3 oranı sağlandıktan sonra bakanlığa başvuruluyor. İtiraz eden kat malikleri olması halinde SPK lisanslı bir değerleme kuruluşu tarafından arsa payına göre değerleme raporu hazırlatılarak bakanlığa veriliyor. Sürece katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa payına isabet eden daireleri öncelikli kat maliklerine satışa sunuluyor. Onlarda almaz ise Bakanlık alarak sürecinin önünü tıkamadan hazine adına kaydediliyor.

    Firmanızın özellikle Bağdat Caddesi civarında hizmet verdiğini biliyorum. Bu bölgelerde nasıl problemler yaşanıyor şu andaki süreçte?
    Örneğin Bağdat Caddesi’nde rastladığımız en büyük sıkıntı, eskiden müteahhitlerin kat irtifakı kurduklarında bağımsız bölümlere arsa paylarını çok da düzgün vermemiş olmaları. Müteahhitler veya toprak sahiplerinin kendilerine ait olan dairelere daha fazla ya da dairelerin konum, büyüklük, manzara gibi kriterleri ve değerleri dikkate alınmadan hepsine eşit olarak arsa payı vermiş olduklarını görüyoruz. O nedenle de Cadde’de yaşayan kat malikleri binalarının yıkılması esnasında arsa paylarının hatalı olduğunu gördüklerinde Kat Mülkiyeti Kanunun 3. Maddesi gereği arsa payı düzeltme davası açıyor. Bu durum kentsel dönüşüm sürecini yavaşlatıyor. Riskli yapı ilan edilmiş ve boşaltılmış yapılar, açılan bu gibi davalar neticesinde hayalet ev olarak bölgede görüntü kirliliği oluşturuyor.

    Ayrıca Bağdat Caddesi’nde görülen şöyle bir konu daha var: Bu bölgede yaşlı insanlar oturuyor. Tren yolu ve caddenin alt kısmındaki yapılar ortalama 40-50 yıllık ve ekonomik ömrünü doldurmuş yapılar. Bu binalarda oturan insanların hatıraları, alışmış olduğu muhitten ayrılmak istememeleri, yalnız olmaları gibi sosyal ve duygusal nedenlerden dolayı taşınmak istemiyor. Bu durum süreçleri daha da uzatıyor.

    Maliklerin izni olmadan müteahhit gidip bir binayla ilgili riskli yapı raporu alabilir mi?
    O binada sadece tapu sahibi olan kat maliki başvuru yapabilir. Eğer müteahhit o binada kat maliki ise tek başına yapabilir. Bakanlığın belirlediği lisanslı bir şirkete gider ve riskli yapı raporu aldıktan sonra süreç işlemeye başlar. Raporu veren kuruluş, 15 gün içerisinde riskli bina raporunu tapuya göndermek zorunda. Tapuya gittikten sonra her bağımsız bölümün beyanlar sayfasına şerh konulur ve ilk 60 günlük süre başlar. Otuz günlük ilave süre verilebilir. Bu süre içerisinde bir müteahhit bulup anlaşma yapıp o binayı yıkmanız gerekiyor. Belediyeler de açıkçası yıkım işlemine girmek istemiyor. Onun için de uyguladıkları yöntem elektrik, su, doğalgazı kesmek. Fiiliyatta gördüğüm, riskli yapı ilan edildikten sonra 90 günlük süre çok daha uzuyor. Bunun nedeni de açılan davalar ve yürütmeyi durdurma kararları.

    Şerefiyelendirmede nasıl yöntemler kullanıyorsunuz?
    Mevcudu değerliyoruz ve bir de o parselin üzerine geliştirilecek bir yapının şerefiyelendirmesini yapıyoruz. Burada iki türlü şerefiye var. Her apartman yönetiminin başlangıçta müteahhide bile gereksinim duymadan, eğer binasını dönüştürecekse veya riskli yapı ilan edildiyse mutlaka mevcut şerefiyelerini çıkarmaları gerekiyor. Çünkü binaları yıkıldığında eski binada malikin dairesinin koşullarını gösterilemeyecek. Bunu yaparken de aldığımız kriterler güneşten etkilenme, kattaki konum, ışık alma, manzara, asansör mevcudiyeti, dairelerin aydınlık boşluğuna bakıp bakmaması, balkon, cephe genişliği, gürültüden etkilenme. Bu kriterlere göre 100 üzerinden puanlıyoruz. Bir de her verdiğimiz kriterlerini de oranlıyoruz. Örneğin manzara diğer kriterlere göre şerefiyesini çok daha fazla etkiliyor. Sonuçta çıkan şerefiye puanlarına göre de her bir dairenin değeri çıkıyor.

    Yeni projede de benzer kriterlere göre kattaki dairelerin aynı şekilde şerefiye puanlarını çıkartıyoruz. Eski binadaki en yüksek şerefiyeli daire, yeni inşa edilecek binadaki (avan proje baz alınarak) en yüksek şerefiye puanına sahip daireye geçmiş oluyor.

    Biz iki tane değerleme çalışması yapıyoruz: Mevcutta dairenin değeri ve yeni binada malike verilecek dairenin değeri. Böylece her malik, daire alanı küçülse dahi aslında değer olarak oransal artışını görmüş oluyor. Bu noktada az önce de bahsettiğim başlangıçtaki arsa payı dağılımındaki adaletsizlik ile de karşılaşabiliyoruz.

    Kentsel dönüşümde başka ne tür raporlar hazırlanıyor?
    Kentsel dönüşümde şu an dört tip rapor hazırlıyoruz. Birincisi; Çevre Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri’ne verilmek üzere hazırlanan rapor, ikincisi; şerefiye puanlama raporu, üçüncüsü; arsa payı davaları için arsa payının yeniden belirlenmesine yönelik hazırlanan rapor, dördüncüsü ise; belediyelerin veya büyük firmaların 100 parsel ve üzerinde en az 4-5 adadan oluşan kentsel dönüşüm alanlarına yönelik hak sahipliği, şerefiye ve değerlemeyi içeren raporlar.