Konut piyasalarında son durum: Piyasalar aşırı mı değerlendi?

    Türkiye’de konut fiyatlarındaki reel artış lokasyon bazında dikkat çekerken, ülke genelindeki artışların gelişmekte olan ülkelerle benzerlik gösterdiği söylenebilir. Kurlardaki artış nedeniyle göreceli olarak ucuz kalan konutlara yönelen bireysel yabancı yatırımcı etkisini de unutmamak gerekiyor.

    Gayrimenkul ya da varlık piyasalarında yaşanan aşırı fiyat artışlarının (balon-bubble) ya da azalışlarının (sönme-bust) belirlenmesinde öncelikli adım, tanımlamalar oluyor. Piyasalarda gözlemlenen aşırı fiyat artış ve azalışları (boom-bust cycles) için literatürde farklı tanımlamalar yapılıyor. Bu tanımlamalarda ortak olarak aşırı fiyat artışları; ekonomik birimlerin geleceğe yönelik gerçekçi olmayan beklentilerinin sonucunda gayrimenkul ya da varlık fiyatlarının, piyasanın ve ekonominin temelleriyle açıklanamayacak bir hızda artması şeklinde ifade ediliyor. Fiyat azalışları ise piyasalarda yaşanan bu dengesizliğin düzeltilmesi anlamına geliyor.

    Artış ve Azalış… %15’i Aşması Durumu…

    Aslında gayrimenkul piyasalarında fiyatların ne zaman tepe noktasına (peak) yükseleceğini, ne zaman dibe (bottom) vuracağını başlangıçta netleştirmek zordur. Bu iki olgu arasında ne kadar zaman geçeceğini tahmin etmek daha da zordur. Bu yönde yapılan akademik çalışmalar incelendiğinde, gayrimenkul piyasalarında enflasyondan arındırılmış reel fiyatların en az 6 çeyrek dönem (1,5 yıl) boyunca sürekli olarak artması (devamında aynı şekilde azalması) ve bu artışın (devamında yaşanan azalışın) kümülatif olarak %15’i aşması durumunda fiyatlarda “tepe noktasının” oluştuğu ve bu süreçte gayrimenkul piyasalarında köpük oluşumların varlığından söz etmenin mümkün olduğu söylenebilir.

    REIDIN.com tarafından açıklanan 62 şehir ve Türkiye geneli için yayımlanan konut fiyat endeksi son dönem verileri (Mayıs 2015) dikkate alındığında hem ülke genelinde hem İstanbul ölçeğinde son bir yıllık süreçte konut piyasalarında yaşanan fiyat artışının nominal ve reel bazda diğer ülkelere kıyasla yüksek olduğu görülüyor. Konut satış endeks verilerinin diğer ülkelerden ayrışarak yukarı yönlü hareketinde artan kur ortamında göreli olarak ucuz kalan konutlara yönelik yabancı yatırımcının ilgisinin etkin olduğu söylenebilir.

    Mayıs ayında markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %47’si (son 6 aylık ortalama %39) yabancı yatırımcılara yapılırken, tercih noktasında ağırlıklı olarak 1+1 konut tipi (Mayıs 2015: %44) ile ortalama 97 m² büyüklüğe sahip konutların öne çıktığı gözlemleniyor. Dolayısıyla, yabancı yatırımcının ilgisi devam ettiği sürece fiyatlardaki artışı olağan karşılamak gerekebilir.

    44-22.3