Basın-Ekspres Yolu nereye gidiyor?

    Önümüzdeki dönemde Basın Ekspres Yolu ve çevresini etkileyecek ve etkilemekte olan birçok ulaşım ve altyapı projesi bulunuyor. Yakın çevrede konumlu olan niteliksiz alanların dönüşmeye başlamasıyla, özellikle Küçükçekmece’nin nüfusunda ciddi bir artış da bekleniyor.

    Tri G Rotana, Suyabatmaz Demirel Mimarlık

    Bundan önce defalarca üzerinde durduğumuz İstanbul’un gelişen bölgelerinden Basın Ekspres Yolu ve çevresinde neler olup bittiğinle ilgili tekrar bir dönüp bakmak istedik. Bildiğiniz üzere bu bölge Küçükçekmece, Bağcılar ve Bahçelievler ilçelerini barındırıyor. Kaçınılmaz olarak bu ilçeler nüfusun artış trendinde olduğu bir bölge oluşturuyor. Özellikle Küçükçekmece, 2010 – 2014 yılları arasında %8 artış gösteren İstanbul ortalamasını yakalamış. Yakın çevrede konumlu olan niteliksiz alanların dönüşmeye başlamasıyla, Küçükçekmece’nin nüfusunda ciddi bir artışın daha olması bekleniyor.

    Önümüzdeki dönemde bu bölgeyi etkileyecek ve etkilemekte olan bazı gelişmeleri şu şekilde sıralayabiliriz;

    3. Havalimanı-Kuzey Marmara Otoyolu
    3. Köprü, Kuzey Marmara Otoyolu ismi verilen ve Avrupa Yakası’nda Odayeri ile Anadolu Yakası’nda Paşaköy Bölgeleri’ni birbirine bağlayan güzergahta, 115 km’lik iki yaka arasındaki geçişi sağlayacak köprü.

    Olimpiyat Yolu Projesi
    Küçükçekmece İlçesi sınırlarından geçerek, D-100 Karayolu ile TEM Otoyolu’nu birbirine bağlaması planlanan yol.

    Ayamama Deresi Islah Projesi
    2015 yılı içerisinde ıslah çalışmalarının tamamlanması ve dere üzerinde ve çevresinde, çok sayıda rekreasyon alanı ve parkın ortaya çıkması bekleniyor.

    Mahmutbey Adalet Sarayı
    Mahmutbey İSTOÇ karşısında konumlu boş araziye inşa edilmesi ve ofis gelişimini tetiklemesi planlanan proje.

    Raylı Sistem Projeleri
    2016 yılında Halkalı Gebze Marmaray Yüzeysel Metrosu, 2017 yılında Mecidiyeköy-Kağıthane-Alibeyköy-Mahmutbey Metro Hattı, 2019 yılında Mahmutbey-Halkalı-Bahçeşehir Metro Hattı ile 2019 yılı sonrasında Ataköy – Basın Ekspres – İkitelli Metro Hattı’nın hayata geçirilmesi planlanıyor.

    Atatürk Havalimanı’nın belirsizliği
    3. Havalimanı’nın inşaatının tamamlanması ile birlikte, Atatürk Havalimanı’nın konumlandığı arazinin nasıl değerlendirileceği henüz netlik kazanmadı.

    Başakşehir – Sefaköy – Halkalı Havaray Hattı
    Başlangıcının mevcut metrobüs hattı Sefaköy durağı olması ve 16 istasyondan oluşması öngörülen hat.

    2010-2014 yılları arasında nüfus artış oranları
    2010-2014 yılları arasında nüfus artış oranları

    Basın Ekspres Yolu öncelikle alternatif bir ofis bölgesi, alternatif bir MİA olarak öngörülmüştü. O yüzden bu bölgenin gelişiminin ilk başında geliştirilen nitelikli ofis projelerinde birim satış fiyatı halihazırda 5.000 – 6.000 TL/m²; kira değerleri ise 12-15 Dolar/m²/ay seviyelerinde. Bölgeyi ofis sektörü açısından çekici yapan, arsa arzının son derece fazla olması olarak göze çarpmaya devam ediyor. Bölgenin eski sanayi bölgesi olması ve İstanbul için hayati önemde olan iki ana arterin, TEM ve D-100 Karayolu’nun, arasında konumlanmış olması arsa arzı ile birleşince, bölgenin ofis sektörü açısından önemi arttı. Bölgede, mevcut durumda birçok ofis veya home-ofis inşaatı yer alıyor. Ancak günümüzde bölgedeki ofis projelerinde dolulukların ve birim kira değerlerinin beklenenin oldukça altında olduğu gözlemleniyor.

    Atatürk Havalimanı’nın taşınması otel yatırım kararlarını etkileyecek 

    Basın Ekspres Yolu, otel ve konaklama sektörü açısından değerlendirildiğinde, son 5 yıllık zaman diliminde çok sayıda otel açıldığını gözlemliyoruz. Bunun yanında halen devam etmekte olan inşaatlar da söz konusu. Basın Ekspres Yolu; Atatürk Havalimanı, İstanbul Fuar Merkezi, Bosphorus Convention Center, TÜYAP gibi önemli merkezlere de yakın olması dolayısıyla kongre ve fuar turizmi açısından son derece önemli bir lokasyon olmaya devam ediyor. Ancak önümüzdeki dönemde bu sektörün bu bölgedeki gidişatını Atatürk Havalimanı’nın taşınması ile ilgili planlama etkileyecektir. Basın Ekspres Yolu’ndan, Havalimanı Bölgesi’ne doğru ilerledikçe, bölgede yer alan otellerin oda sayılarının arttığı görülüyor. Bölgedeki mevcut otel oda fiyatları ortalama 70-80 Dolar iken doluluklar ise ortalama %55-70 aralığında seyretmektedir. Bu doluluk oranı aralığı yeni yatırımları etkilemektedir.

    45-73.3

    Basın Ekspres’in doğusu ve batısı birbirinden ayrışıyor

    Basın Ekspres aksının doğusunda ve batısında yeni geliştirilen projeler, eski fabrika ve imalat binaları ile konvansiyonel konutlar yer alıyor. Geçmişte sanayi ve hafif sanayi alanı olarak kullanılan alanların geçirdiği dönüşüm, bölgeyi hizmet sektörüne açmış; bu değişim ile birlikte bölgenin değişen yapısı konut sektörü için çekici güç oluşturmuş.

    Bölgede konumlu projelerin konut dağılımlarına bakıldığı zaman, yüksek metrajlara sahip olmadığı gözleniyor. Bölgenin genelinde üretilen nitelikli konutların, nitelikli ve nispeten ekonomik konutlarda yaşamak isteyen çekirdek aileler veya genç profesyonellere hitap ediyor. Ayrıca kent merkezinde, orta kalite seviyesine sahip konutlarda ikamet eden, ancak rezidans hizmetleri ve konforundan yararlanmak isteyen, orta-üst gelir grubuna mensup kişilerin nitelikli bölgelerde yer alan prestijli rezidans projelerine talepte bulunması bekleniyor.

    Basın Ekspres bölgesinin ofis bölgesi olarak algılanması, uzun süreli oturum amaçlı çocuklu ailelerin bölgeyi tercih etmemesi ve bölgenin havaalanına yakın olması nedeniyle kısa süreli konaklamalar için tercih edilmesi gibi etkenler bölgedeki daire tiplerini de etkiliyor. Basın Ekpres Yolu’na yakın konumlu projelerde ağırlıklı olarak 1+1 ve 2+1 daire tiplerine yer verildiği, iç kesimlere doğru ilerlendiğinde ise 3+1 oranının arttığı görülüyor.

    Bölgede yer alan konut projelerine bakıldığında, konut satış fiyatlarının1.500 – 3.000 Dolar/m² aralığında olduğu gözlemleniyor. Rezidans satış fiyatlarının, konut satış fiyatlarına göre biraz daha yüksek değerlerden gerçekleştiği gözleniyor. Bölgede mevcutta yer alan konut projeleri ve yakın gelecekte inşa edilmesi planlanan projelerin ağırlıklı olarak Basın Ekspres aksının doğusunda kümelendiği görülüyor. Bu duruma neden olarak, aksın batı tarafında yer alan Ayamama Deresi ve kuzeye doğru ilerledikçe, aksın batı tarafında dönüşümü sanayi tesislerine göre daha zor olan niteliksiz konut alanlarının bulunması olduğu düşünülüyor.