Otel stoklarında yatırımcı ilgisi 2015’in ilk yarısında hız kesmedi

    CBRE’nin “Avrupa Otel Yatırımları, 2015 İlk Yarıyıl Raporu”na göre Avrupa otel işlemlerinin 2015’in ilk 6 aylık dönemine ait işlem hacmi, 2014 senesine ait yatırımların tümüne ait işlem hacminin %85’ini oluşturuyor. Yılın zirvesi daima anlaşma patlamalarıyla son bulduğundan, otel yatırımlarının tutarı, tarihinde ilk kez 20 milyar Avro eşiğini aşma yolunda. CBRE Türkiye, Otel ve Turizm Yatırımları Departmanı Direktörü Egemen Karabulut yazdı.

    Avrupa otel yatırımlarının 2014’teki toplam hacmi, bir önceki döneme ait rekoru, mevcut otel mülklerinin önemli bir bölümünün özel sermaye mülkiyetine geçtiği bu piyasadaki büyük oyuncuların çoğunun muhtemel alıcıları tahmin dahi edemediği bir şekilde kırarak gölgede bıraktı. Eurozone üzerinde biriken bulutların olumsuz etkilerinin de bu durumun oluşmasında etken olduğunu bilmemiz de gerekiyor.

    Bununla birlikte, 2015’in ilk yarısı boyunca mevcut otel stokları üzerindeki yatırımcı ilgisi hız kesmeden devam etti. Ticari mülklere olan ilgi, faiz oranlarındaki yapısal degişikliklerden ve devlet tahvillerinin mütevazi ve düşük seviyedeki getirileri sebebi ile bu durumdan faydalanarak öne çıkıyor. Ekonomik iyileşmenin istihdam ile tüketimi arttırdığı ve birçok Avrupa ülkesindeki otel piyasalarının kilitlerini açtığı bir ortamda fırsat arayan yatırımcı sermaye, büyüme konusunda kendisini daha emniyette hissederek yatırım yapilabilecek mülklere yönelmekte. Otel piyasasının genel görünümünün, bu döngünün dışında yer aldığı kabul edilen, Almanya, Fransa ve İngiltere gibi ülkeler, artan kurumsal ilgi ve büyük miktardaki Asya sermayesini çekerek, yüksek montanlı anlaşma hacimlerini içeren işlemler yapmaya devam ediyor.

    Avrupa otel işlemlerinin 2015’in ilk 6 aylık dönemine ait işlem hacmi, 2014 senesine ait yatırımların tümüne ait işlem hacminin %85’ini oluşturuyor. Tarihsel olarak, yılın zirvesi daima anlaşma patlamalarıyla son bulduğundan, bu durumun tekrarı halinde, otel yatırımlarının tutarının, bu mülk sınıfı için, tarihinde ilk kez 20 milyar Avro eşiğini aşacak şekilde zorlanacağını beklemekteyiz.

    İngiltere popüleritesini koruyor

    İngiltere yatırım piyasası, özelde canlı ve fiyatların yükseldiği bir piyasa olduğu için ve geniş ekonomik anlamda güvenilir liman olarak algılandığından, özellikle otel yatırımları alanına spekülatif adım atmak isteyenler kadar geleneksel yatırımcılar arasında da popüler olarak kalmaya devam ediyor. İngiltere’ye ait 2015 2. çeyrek işlem hacmi, 2.693 milyar Avro’luk değer ile, geçmiş uzun vadedeki 2 milyar Avro’luk ortalama işlem hacmini geride bıraktı.

    Londra Büyükşehir Bölgesi’nde, yılın 2. çeyreği boyunca oldukça az sayıda işlem yapıldı. Ancak bu durumda dahi ortaya çıkan yüksek fiyatları ile alıcıların fazlalığı ve yüksek getiri oranları; mevcut oda başına düşen brüt kar (GOPPAR-Gross Operating Profit Per Available Room) seviyelerindeki düşüşe rağmen (2015 yılı yarı yılında, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla, -%2,5), marketteki mülk stoğunun kıt olmasına işaret etmektedir. Başkentteki otel arzındaki mevcut büyüme, şu andaki talepteki büyümenin önüne geçmiş bulunuyor. Yapım aşamasındaki oteller düşünüldüğünde bu durumun yakın ve orta vadede çok fazla değişmeyeceği de görülüyor.

    Bölgesel anlamda, 2. çeyrekte gerçekleşen 29 ayrı işlem kuvvetli bir likiditeye işaret etmekte. Bir önceki yılın ilk aylık dönemine kıyasla, otel karlılığındaki %9’u aşan iyileşme ile birlikte, sektördeki getirilerin kuvvetli bir artış trendine girdigini söylemek sürpriz olmaz. Bölgesel ölçekteki genel arz riski zararsız olarak gözükmekle birlikte, yatırımcıların, özellikle, bazı bölgelerde yoğun bir şekilde gruplaşmış otellere yatırım konusunda mesafeli ve dikkatli olmaları gerekiyor.

    İtalya yavaş da olsa hareketleniyor

    Kuzey Amerika fırsat sermayesinin Güney Avrupa’yı içine alan dev dalgasının, şu ana kadar, 3’lü dip yapan İtalyan resesyonu yerine İspanya’nın ekonomik iyileşmesini tercih ettiğini görüyoruz. İtalya’daki olumsuz psikoloji ile de beslenen İtalyan ekonomisi hakkındaki derin bir kötümserliğin ortada olmasına karşın, genelde Eurozone’dakinden daha düşük seviyede olsa dahi, görünürde genel bir iyileşme gözlemleniyor. Bütün bunlara rağmen otel işlem hacminin yavaş da olsa hareketlenmeye başladığı gözüküyor. İtalya’daki 2. çeyrek işlem hacmi, uzun dönem ortalamasının 203 milyon Avro üzerinde, 290 milyon Avro olarak gerçekleşti.

    İşlemlerin çoğunun, Venedik ve Roma gibi, Kuzey Amerikalı, Kuzey Avrupalı ve Asyalı seyahat piyasalarının artan hareketliliği ile desteklenen güçlü ticari aktivitenin oluştuğu şehirlerde gerçekleştiği görülüyor. Yatırımcıların, İtalya’nın yerel ve kurumsal piyasalarına para yatırmadan önce, ekonomik iyileşmenin daha da hız ve kuvvet kazanmasını beklemeleri kuvvetle muhtemel. İtalya’nın kredi borcu yüzünden satışa çıkan ilk oteli olan Venedik’teki Molino Stucky’nin yatırımcısına uygulanan faiz oranlarının oldukça yüksek olduğu or taya çıktı. Hükümet, batık kredileri ortadan kaldırmak üzere kamusal bir düzen oluşturmak yerine, bankaların batık kredileri tespit etmesi ve sorunlu gayrimenkul borçlarını yoğun bir şekilde tasfiye etmesi için, parasal teşvikler ve yasal reformlar yapmayı ve bunları mevcut sorunun çözümünde cesaretlendirici destek ve katalizör olarak yürürlüğe sokmayı tercih ediyor. Bürokrasiyi ortadan kaldıracak adımlar ile 4 seneyi bulan borçlanma süreçlerinin azaltılması, hiç şüphesiz ki fırsat kollayan çoğu yatırımcının iştahını arttırıcı bir rol oynayacak.

    CBRETABLO1
    Yatırım Piyasası (milyon Avro)

    Türkiye birçok Avrupa ülkesinin altında kaldı

    Türkiye’de yer alan otel işlemlerinin hacmi ise 2015’in 2. çeyrek dönem itibari ile kabaca 101,9 milyon Avro ile (bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla, +%102) belli başlı birçok Avrupa ülkesinin ardında kaldı. Muhtemelen yatırım yapılacak mülklerin kıt olması, piyasada hüküm süren şeffaflığın az olması ve bunların sonucunda oluşan iş yapma zorluğu algısı sebebi ile bu sektöre olan yabancı yatırım ilgisi az olmaya devam ediyor. Bununla birlikte, uluslararası operatörlerin büyük ve stratejik şehirlerde boy gösterme isteğine ve piyasalar hakkındaki bilgi birikiminin gelişmesine bağlı olarak, kapıların daha büyük sermaye girişlerine açılması umulabilir.

    Otel işlemlerinin çoğunluğunu oluşturan yerel otel satın almaları, özel ve kurumsal Türk yatırımcılar tarafından gerçekleştiriliyor. Mevcut hareketlilik, genellikle fazla risk sevmeyen kurumsal yatırımcıların, Ankara ve İstanbul gibi tüketici taleplerinin çeşitlilik arz ettiği ve işletme gelirlerinin daha dengeli olduğu büyük şehirlerdeki fırsatlara odaklandığını gösteriyor.

    Buna karşın, münferit yatırımcılar Antalya, Bodrum ve İzmir gibi şehirlerde, ya prestij için veya devamlı bir artış gösteren Avrupa eğlence pazarında söz sahibi olmak için mülk satın alarak daha aktif olarak ortaya çıkmakta.

    Avrupa’daki otel kira getirilerinin ofis getirilerine göre karşılaştırılması – 2015 İkinci Çeyrek, Kaynak: CBRE, 2015

    Getiriler hala artma eğiliminde

    Getiriler, Avrupa’nın çoğunluğunda artma eğilimine devam ediyor. Ticari performansın büyümesinden oluşan güven ortamında, pek de fazla esnek olmayan “Management Contract” sistemi altında hizmet veren oteller, piyasalarda, daha esnek olan “Franchise Yönetim Anlaşması” ile yönetilen otellere göre daha yüksek getiri seviyelerinde işlem görmekte. Sektördeki kâr beklentilerinin belirsizleştiği bu ortamda otel yatırımcılarının, bilinen, uluslararası bir markanın yönetiminin getireceği rahatlığı düşünmeleri kendi çıkarlarına olacaktır.

    Bu trend kendini daha önce, “Management Contract” altındaki yönetimlerin, daha az dalgalı ‘ticari performans’ ve ‘sermaye değeri’ sebebi ile oluşan getiri stabilitesine ve dengesine sahip olmaları şeklinde göstermişti. Bunun yanında, yatırımcılara mülklerinin kontrolünü sağlamanın yanı sıra, çoğu kez daha yatırımcı dostu sözleşmelerle sahip “Third-Party” yönetim firmalarının piyasalarda çoğalması, referanslarının oluşması; ve bu yönetim firmalarının yatırımcı-mülk sahipleri nezdinde uyandırdıkları “dalgalı suları daha tarafsız operatörlerin desteği ile geçme” konusundaki yeteneklerine olan inancın artmasında, sektörde önemli bir etkiye sahip olmaya başladı.

    Operasyonel kiralama ile yönetilen mülkler, geçtiğimiz 12 ay boyunca ciddi bir düşüş baskısı altında kaldı. Büyük ölçüde düşük faiz oranları bunun etkisiyle oluşan düşük tahvil getirileri sebebiyle, güçlü gayrimenkullere (düşük borçlu, düzenli nakit akışa sahip, çoğunlukla maksimum 5 yaşında veya yeni renove edilmiş, uzun süreli kira anlaşmasına sahip mülkler) yatırım yapma konusundaki kurumsal iştah son derece artmış bulunuyor. Düşük faiz ortamının geçici olduğu ve daha yüksek oranların ufukta belireceği beklense de faizlerin ve tahvil getirilerinin bir önceki döneme göre daha düşük seyredeceği genel kanı olarak kabul edilmekte. Bu durum, gayrimenkul risk priminin kısa ve orta vadede olabildiğince düşük olması şartına bağlı olarak, operasyonel kiralama yöntemine sahip mülklerin getirilerinin daha uzun süre kuvvetli kalacağı sonucunu getirmekte.

    Avrupa’daki lokasyonlar dahilindeki otel ve ofis getirlerini mukayase ederken, mülk sınıfları arasındaki gelir dağılımını etkileyecek birkaç husus mevcut. İngiltere-bölgesel kiralık otel mülklerine ait kayıtlı getiriler, 2. çeyrekte ofis getirilerinden daha düşük gerçekleşti. Bunun sebebi de bölgesel bazda kuvvetli otel performansı, başarılı ve genel olarak uzun süreli otel kiralama yönetim anlaşmalarının varlığıdır.

    İspanyol piyasalarının iyileşme sürecinin daha başında olduğu düşünüldüğünde ve tüm mülk sınıflarındaki risk algısının yüksekliği de dikkate alındığında, Avrupa genelinde getirilerin hala göreceli olarak yüksek seyrediyor. İspanyol otel piyasasının belli başlı bazı önemli şehirlerde etkileyici bir performans ortaya koymasına rağmen, getirilerin dağılımı ofislerle mükayese edildiğinde, büyük ölçüde kötü yapılmış sözleşmelerden kaynaklanan nedenlerle, hala yüksek seyretmekte. Kiralık otellerdeki uluslararası markaların azlığı devam ettiği sürece, sözleşmelerin gücündeki azalmayla birlikte ülkeler arası gelir dağılımındaki düşüş ve tutarsızlık da artmaya devam edecek gibi gözüküyor.