Tek çatı altında tek kullanıcı

    Torun Tower'da bulunan Deniz GYO Genel Müdürü Mehmet Çitil ile binayı tercih sebepleri ve bir kullanıcı olarak ihtiyaçları üzerine bir söyleşi gerçekleştirdik.

    2014 yılında Türkiye’deki ofis bloklarında benzeri çok da görülmeyen bir olay gerçekleşti. Denizbank, 6 Şubat 2014 tarihinde 10+10 yıllığına uzun süreli yapılan sözleşme ile Torunlar GYO’nun Şişli Esentepe’de geliştirdiği binasının neredeyse tamamını kiraladı. 8 ay gibi kısa bir süre alan, yeni neslin ihtiyaçlarını gözeten iç mimari ve taşınma sürecinin sonunda da bina, bankanın genel merkezi oldu. Hem bu süreçlere hakim hem de binanın bir kullanıcısı olan Deniz GYO Genel Müdürü Mehmet Çitil ile binayı tercih sebepleri, mimari süreçleri, bir kullanıcı olarak ihtiyaçları üzerine bir söyleşi gerçekleştirdik.

    Öncelikle Deniz GYO’nun şu andaki faaliyetleri ve odağı nedir?
    Deniz GYO olarak biz, hem düzenli nakit akışı sağlayan hem değer artış potansiyeli yüksek olacak ticari gayrimenkul ağırlıklı bir portföy yatırım stratejisi izliyoruz. Ticari gayrimenkullerin yanı sıra konut projeleri ve potansiyel kârlılıkları ölçüsünde ya da projede yaratacakları değere bağlı olarak karma kullanımlı projelerle de ilgileniyoruz. Özellikle İstanbul merkezli projelere ağırlık vermeyi planlıyoruz. İstanbul’un Türkiye’den çok hızla ayrıştığını ve farklı bir büyüme hızıyla, gayrimenkul geliştirme fırsatları açısından çok önemli bir yatırım noktası olduğunu düşünüyoruz.
    Bunun yanı sıra bankamızın ihtiyacı olan hizmet binalarını alma, yaptırma ve tekrar bankaya kiralama amaçlı ticari mülk arayışlarımızla, son dönemde, özellikle bir banka iştiraki GYO olarak, ülkemizde yaşanan ekonomik istikrarsızlık ve daralmadan dolayı idari ve kanuni takibe düşecek ticari işletmeleri de yakından takip ediyoruz. İş deneyimi ve bilinirliği yüksek, mülk konumu iyi durumda olan işletmelerin mülklerini satın alıp, kendilerine makul bir kira ile uzun süreli kiraya vermeyi hedefliyoruz. Böylece işletmelerin yaşamasını destekliyor, milli servet olan tesis ve yatırımın heba olmasını önleyip, işletmeye bir fırsat sunarak biz de GYO olarak düzenli ve iyi kira geliri elde etmek istiyoruz. Burada en büyük değerleme kriterimiz; makul kiranın yanı sıra o mülkün konumundan dolayı potansiyel değer artışı fırsatının güçlü olması. Bu mülklerin en etkin ve en verimli nasıl kullanılacağının analizini yaparak geliştirme fırsatlarına bakıyoruz.

    Şimdiye kadar böyle bir durum gerçekleşti mi?
    Henüz gerçekleşmedi. Banka GYO’su olmamızdan dolayı sektörde çok önemli bir fırsat olarak gördüğüm konulardan biri bu. Çok zaman isteyen ve uzun soluklu bir iş, bu konunun ilgi alanımızda olduğunu söyleyebilirim. Örneğin bir otel, öğrenci yurdu ya da hastane olabilir; bu mülkün içindeki işletmeci başka yatırımlarından dolayı herhangi bir sıkıntıya düşmüş olabilir. Burada mülkleri satın alma ve işletmecisinin bize makul bir kira ödeyerek işletmeye devam etmesini hedefliyoruz. Bu konuda arayışımız İstanbul ile sınırlı değil, ülke sathında geçerli.

    Kentsel dönüşüm alanlarında yer almayı düşünüyor musunuz?
    Öncelikle şu tespiti açık yüreklilikle yapmalıyız: 6306 sayılı yasanın tam adı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Yasası”. Bu yasayı dikkatlice okuduğumuzda sadece bir bölümünde, uygulama yönetmeliklerini hazırlayacak sorumlu müdürlüğün kurulmasını öngören maddesinde, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü kurulmasından bahisle bu kavramın adı geçer. Bunun dışında yasanın hiçbir yerinde kentsel dönüşüm ifadesi geçmez. Bu yasanın çıkarılmasındaki ilk amaç, çürük ve riskli her türlü yapının boşaltılması, olası depremde muhtemel can ve mal kaybının en aza indirilmesi. İkinci amaç ise tahliye ve yıkım sonrası ortaya çıkacak arsalarda depreme dayanıklı sağlam ve sağlıklı yeni binalar yapılmasını organize etmek.
    Halihazırda da yapılan uygulamada bu yasanın sağladığı KDV, istisnalar ve harç muafiyet avantajlarını kullanarak bina yenileme çalışması şeklinde örnekler görmekteyiz. Bu da kentsel dönüşümden ziyade birebir bina yenileme anlamına geliyor. Gerçek anlamda kentsel dönüşümün şehir planlama yöntemlerinin bilimsel olarak esas alındığı, çevre düzeni planından başlayarak parsel ölçeğinde değil, ada ölçeğinde çözüm üretilen, o adanın her türlü sosyal donatı ihtiyaçları çözülmüş bir imar planı uygulaması ile sağlanacağını düşünüyorum. Şu anki uygulama tamamen yık yap projesi olup altyapı sorunlarının aynen devam ettiğini görmekteyiz.
    Şu anda parsel bazında yapılan bu çalışmalar da hak sahipleri, işin sonuna kadar tapuları kendi üzerlerinde tutma arzusu içinde oluyor. Aslında şu an yapılan uygulama, yıllardır örneklerini çok gördüğümüz, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri ile yapılan yenileme projelerinin aynısı. Dolayısıyla direkt müteahhitlerin ilgi alanında. GYO’lar mevzuat gereği direkt inşaat işi yapamadıkları için bu alanda yatırım yapma imkanları olmuyor. GYO’lar bir yatırım yaparken, o mülkün ipoteksiz olması, tapusunun en başta GYO üzerine alınabilir olması şart. Özetle, çok sayıda hak sahibinin bulunduğu yenileme projelerindeki çoklu mülkiyet yapısı, GYO’ların yatırım yapmasına engel teşkil ediyor. Bu nedenle GYO’lar mülkiyetin bir ya da az sayıda kişide olduğu projelerde ortaklık yaparak işbirliği yapabilirler.

    Şimdiden bir öngörünüz vardır mutlaka. Ne zaman bir projeye başlamayı düşünüyorsunuz?
    2016 içinde yeni projelerimiz olacak. Çalışmalarımız devam ediyor.

    İstanbul’da hangi bölgede olacağını söylemeniz mümkün mü?
    İstanbul içinde merkezde diyebilirim. Aslında İstanbul’da “merkez” diye kastettiğim yerler için benim özel bir tarifim var. Kişisel yatırım yapacaklar bana merkez neresi diye sorduklarında; “1960 yılında o ilçenin adı var ise, merkezlerden biridir ve çok değerlidir,” diyorum. İstanbul’da her ilçenin kentte yaşayan insanlar için bir reputasyonu var aslında. İlçe ismi söylendiğinde, aklınızda o ilçe ile ilgili mutlaka bir algı canlanıyor. İşte o algı, projenin müşteri segmentini, dolayısıyla da muhtemel m² birim satış fiyat aralığını en başta belirliyor.

    Denizbank genel merkezi, Torunlar GYO’nun Gayrettepe’de geliştirdiği projesi Torun Tower’a taşındı ve bu Türkiye’de bir kerede kiralanan en büyük alan oldu. Bu kiralamayı nasıl gerçekleştirdiniz? Denizbank’ın bu binaya geçmeden önceki ihtiyaçları nelerdi?
    Denizbank ana şirketimiz olmakla beraber toplam 12 adet iştirak şirketimiz var. O yüzden de bu yapının tamamına Denizbank Finansal Hizmetler Grubu diyoruz. Böyle dememizin sebebi, bir süpermarket mantığı ile her türlü finansal hizmetinizi bu grup içerisinde karşılayabilme imkanını size sunuyor olması. Denizbank bünyesinde Leasing, Faktoring, Yatırım, GYO, Denizportföy, IT şirketi, Destek varlık ve Deniz kültür/TV şirketleri var ve biz Denizbank Genel Müdürlüğü olarak Büyükdere Caddesi 110 numaradayken, bu bina ile birlikte 6’sı müstakil 8 ayrı lokasyonda 45.000 m² ofis ve 20.000 m² diğer donatı alanları ile toplamda 65.000 m²’de hizmet vermekteydik. Bu 8 lokasyonun birbiri ile fiziksel erişiminin zorlukları dışında, Türk Telekom’dan altyapı kiralamaları ile ciddi bir network maliyeti de oluşmaktaydı. Müstakil binaların resepsiyonları ve güvenlikleri ayrı ayrı maliyet yükü yaratıyordu.

    Grubumuzun her yıl yaklaşık 3.500 m² daha büyüme ihtiyacı vardı. Bu büyümeyi yapacağımız binamız kalmadığı gibi daha fazla bölünmek de istemiyorduk. Sonuç olarak iki seçeneğimiz vardı; ya diğer bankalar gibi Anadolu Yakası’nda büyük bir operasyon merkezi yapacaktık ve ikiye bölünecektik ya da burada daha büyük ve tek bir çatı altında toplanacaktık. Bölgemize şöyle bir baktığımızda, genel müdürlük binamızın hemen karşısında Torun Tower yapılmaktaydı. Binanın metrekare bilgilerini öğrendiğimizde, bizim mevcut ve büyüme ihtiyaçlarımızı karşıladığını gördük. Bu bina dışında eş zamanlı bölgedeki diğer alternatif binaları da araştırdık. Hatta Anadolu Yakası’nda da baktığımız binalar oldu. Tüm bunların teknik, erişim ve ulaşım (lokasyon) bilgilerini toplayıp detaylı araştırmalar yaptık. Bütün bu çalışmalar sonucunda alternatif sayısını önce üçe indirip, en sonunda Torun Tower’ı seçtik. Yapılan uzun pazarlıklar sonucunda metrekare birim kirası, mevcut binalarımızın kirasının çok az altında bir fiyat ile 6 Şubat 2014 tarihinde 10+10 yıllığına uzun süreli bir kiralama yaptık. Yeni binanın daha büyük olmasından dolayı yıllık toplam kira giderimizde belli bir artış oldu ama büyüme ihtiyacımızı karşılaması, tüm çalışanları tek çatı altında toplaması, bunun yaratacağı tasarruf ve sinerji avantajı bizim için hep ön planda oldu.

    Siz kiraladığınızda binanın inşaatı hangi aşamadaydı?
    Biz kiraladığımızda henüz dış cephe camları takılı değildi. Eş zamanlı olarak projeleri hazırlamaya başladık. Torunlar da hızlıca inşaatı tamamlamak için devam etti. O noktada her katta 4 ayrı ofis şeklinde kiraya verme planları vardı. Biz de açık ofis istiyorduk. Aslında bu, onlar için de bir avantaj oldu; ofisi kimin kullanacağını en başta biliyor olmaları, daha hızlı karar almalarını sağladı. Biz de nasıl bir sistemle bu işi bitirebileceğimizi düşündük. Hemen bir konsept çalışması almak üzere Türkiye’nin önde gelen 4 mimarlık firmasından, tip katta 150 kişinin çalışacağı açık ofis ‘tip kat konsept’ ile ilgili teklifler aldık. Tip katımız brüt 1.700 m² idi. Bu kat alanı, bir kattaki tek çekirdekli brüt metrekaresi ile şu an Türkiye’deki en büyük ofis katı alanı.

    Ofis katlarının verimlilik oranı nedir?
    Brüt net farkı %30’larda. Bu açıdan da iyi çözülmüş bir bina.

    " Mimari gruptan; hızlı inşaat yapımına uygun, kat içinde herkesin gün ışığından maksimum faydalanacağı ve çalışanların kendilerini iyi hissetmelerini sağlayacak doku, renk ve malzeme seçimlerinin öne çıktığı projeler sunmalarını istedik."
    ” Mimari gruptan; çalışanların kendilerini iyi hissetmelerini sağlayacak doku, renk ve malzeme seçimlerinin öne çıktığı projeler sunmalarını istedik.”

    Mimari gruptan talepleriniz neler oldu? Mimari süreçten de biraz bahsedebilir misiniz?
    Her bir kata 150 kişi sığacak şekilde, hızlı inşaat yapımına uygun, maliyet odaklı, ileride değişim ve büyüme ihtiyaçlarına uygun revizyon imkanları sunan, kat içinde herkesin gün ışığından maksimum faydalanacağı ve çalışanların kendilerini iyi hissetmelerini sağlayacak doku, renk ve malzeme seçimlerinin öne çıktığı projeler sunmalarını istedik. Bunlar arasında çözüm önerisi, mimari yaklaşımı, deneyimi ve çalışan mimar kapasitesi ile sektörde benzer iş deneyimi ile en önde olan Erginoğlu & Çalışlar’ın teklifi daha uygun geldi. Bununla beraber çok hızlı karar verip işi tamamlama arzumuz vardı. Bunun nedeni de yıl sonundan önce, kira kontratının başlangıç tarihinde taşınmalarımızı tamamlamak, mevcut binalarımızı boşaltmak ve aynı anda iki yere kira ödemek istemiyor olmamızdı.
    Binanın tamamı 103.000 m². Ancak biz binanın 93.000 m²’sini kiraladık. Bunun 65.000 m²’si ofis, diğer alanları sosyal donatı ve otopark alanı. Biz asıl olarak ofis katlarında çok iş yaptık. Tavanları genelde brüt beton (loft) bıraktık. Klima cihazlarının iç ünitelerinin olduğu alanları ise Hunter Douglas’ın ahşap ve lamel asma metal tavanları ile kapatarak hem estetik hem de müdahale etmek açısından uygun bir kaplama elde ettik. Şu an için binanın dekorasyonundan çok memnunuz. Ziyarete gelen misafirlerimiz de akıllıca buluyor ve beğeniyor. 4 ay projesi, 4 ay da inşaatı sürdü. Yani 8 ayda taşınmış olduk. Şubat’ta binayı kiraladığımızda yıl sonuna bitirmeyi hedeflemiştik ancak Eylül’den itibaren taşınmaya başladık, yılın sonuna kadar da taşınma sürecini tamamladık. Sektörde benzer büyüklükte projelere kıyaslandığında, tamamlanma süresi açısından da üstün bir başarı ortaya koyduğumuzu söyleyebiliriz.

    Taşınma sürecinde operasyon nasıl sağlandı?
    Yapım sürecinde aynı anda 450 kişi çalıştı. İnşaatı, 3 ana kısma ayırdık. Bir tanesi kule bloğu, diğeri podyum katların olduğu 15.000 m²’lik baza kısmı, üçüncü grup ise kulede yer alan üst yönetim katlarının olduğu iki ofis katı. Yaklaşık 3.500 m²’yi üç ayrı paket halinde ihale ettik. Her biri özel tasarım ve uygulama gerektirdiği için ve en önemlisi hızlı olmak, iş yapma kapasitesini artırmak adına üç ayrı paket yaptık. Her birinin altında inşaat, elektrik, mekanik olmak üzere tekrar üçer ana taşeron grubu yer aldı.

    Proje yönetimini hangi firma üstlendi?
    Proje yönetimini İnşaat Emlak Bölümü olarak biz yaptık. Ayrıca Erginoğlu & Çalışlar projenin teknik kontrolörlüğü, Proma ise hak ediş ve metraj ile ilgili kontrolörlük konusunda destek oldu.

    Yeni neslin ihtiyaçlarına göre neler şekillendi? Kararlarınızda ne kadar etkili oldu?
    Her katta bir çay-kahve içme ve sosyalleşme alanı düşünüldü. Binanın genelinde de temel ihtiyaçların giderilebileceği bir konsept yaratmak istedik. Örneğin katlarda çalışanların cep telefonları ile yaptıkları özel görüşmelerde mahremiyet ihtiyaçları vardı. Bunu çözmek için katlarda küçük niş odalar hazırladık.

    ‘Work station’lara yenilikçi çözümleriniz oldu mu?
    Sistem olarak bizdebölüm ve grup müdürleri müstakil masalarda oturuyor. Onun dışında çalışanların tümü ‘work station’larda oturuyor. Seçilen masa ve özellikle çalışma koltuklarının ergonomisine çok dikkat ettik. ‘Work station’ları dış cepheye yakın konumlandırarak gün ışığından daha fazla insanın faydalanmasını sağladık. Çekirdeğe yakın kısımlarda ise yönetici masalarını yerleştirdik. Dış cepheye yakın olan ve ışığı çok alanlar, daha çok grup şeklinde çalışan ekiplerimizin oldu. Daha önceki tecrübelerimizde pencereye yakın yerlerde yöneticiler, çekirdeğe yakın kısımda ise grup çalışanlar olurdu. Biz burada bunu tersine çevirdik.

    Tesis yönetimini kim üstlendi?
    Tesis yönetimini iç hizmetler ve güvenlik bölümümüz ile kendi bünyemizde yapıyoruz. Torunlar ile anlaşmamızda bina yönetimi tamamen bize ait. Onların burada en üst katta 4 katları var. Geldikleri takdirde de bizim yönetimimiz altında kullanıyor olacaklar.

    Bu bina yeşil bina değil mi?
    LEED Gold Sertifikası’na sahip akıllı bir bina. Yağmur suyunu bir depoda toplayıp sonrasında bahçe sulamasında kullanıyoruz. Tüm binada otomasyon var. Aydınlatmalar gün ışık miktarına göre kendini ayarlayabiliyor. Stor perdeler motorlu. Hareket sensörleri sayesinde katta hiç kimse yok ise ışıklar kendiliğinden sönüyor. Bunun ötesinde tüm su armatürlerimiz fotoselli. Klimalar yine otomasyon merkezinden açılıp kapatılabiliyor ve her katın, her odanın ısı derecesi bir merkezden görülebiliyor. Kulede cephedeki doğramanın üzerinde yer alan (Trickle Vent) özel bir sistemle cepheden dilediğimiz zaman temiz hava alabiliyoruz. Mevsim geçişlerinde bunları açık bırakarak binayı soğutabiliyoruz. Klima yükümüzde %30’a yakın tasarruf sağlıyoruz. Çöplerimizi ayrıştırıp topluyoruz. Bize LEED Gold Sertifikası’nı getiren de bu yeşil ve çevreci uygulamalarımız oldu.

    Binada açık alan, kat bahçesi bulunuyor mu?
    Hayır. Hava almak ya da sigara içmek için aşağı inmeniz gerekiyor. Ayrıca personelimize sigara içmemeleri yönünde eğitimler veriyoruz.