“Fikrimden girişim çıkar!”

    Gayrimenkul Türkiye içerik danışmanlarından Buket Hayretçi, Klepierre Girişim Atölyesi'nin ilk ürünü “Fikrimden Girişim Çıkar!” yarışmasını Cem Alfar ile konuştu.

    Klepierre Türkiye bünyesinde kurum içi girişimciliğin geliştirilmesi ve yaratıcı fikirlerin ortaya çıkartılması amacıyla Mayıs 2015’te Klepierre Girişim Atölyesi adı ile bir platform kurulmuş. Klepierre Girişim Atölyesi faaliyet planının ilk aşaması olarak ise şirket bünyesinde düzenlenen “Fikrimden Girişim Çıkar!” adlı yarışma. Dergimizin içerik danışmanlarından ve yarışmanın da jüri üyesi olan Buket Hayretçi, Cem Alfar‘a yarışmayı ve Corio’dan Klepierre‘e geçiş sürecini sordu.

    Corio’dan Klepierre’e geçişle başlamak istiyorum, bu süreçten bahsedebilir misiniz?
    Bildiğiniz gibi Corio, Hollanda’lı bir şirket ve kurumsal hissedarları olan bir yapıdaydı. 2014’ün Kasım ayında Klepierre, Corio’ya bir teklif ile geldi ve Corio hissedarlarına 1 hisse karşılığında 1,14 kendi hissesini önerdi. Hissedarlar da bunu kabul etti. Bu teklif doğrultusunda, sürecin sonunda birleşme %96’nın üzerinde bir devirle Mart 2015’te gerçekleşti.

    Birleşmeden önce, Corio 7,5 milyar Avro’luk portföyü ile dünya sıralamasında 3. sırada geliyordu; 2. sırada da Klepierre vardı. Klepierre ile Corio birleşerek 1. ile eş değer bir portföy büyüklüğüne geldi. 2 sene önce de Simon Properties, Klepierre’in hisselerinin %30’una sahip olmuştu. Denetim kurulunun başına da David Simon oturmuştu. Amerika merkezli bu şirket, şu anda dünyanın en büyük kiraya vereni. O günden bu güne Amerikalıların özellikle yeni yatırımlarda daha çok etkisi vardı. Bu birleşme de zaten onların isteği ile gerçekleşti.

    Sonuç olarak ilk defa dünyanın en büyüğü ile Avrupa’nın en büyük halka açık ticari gayrimenkul şirketi, Türkiye portföyünde ortak olarak Türkiye’ye girmiş oldular.

    İş yapış biçimlerinizde, ekibinizde ya da stratejilerinizde ne gibi değişiklikler oldu, bizimle paylaşabilir misiniz?
    Bizim burada günlük hayatımızda ne değişti? Aslında hiçbir şey değişmedi. Hem Klepierre’in hem de Corio’nun olduğu ülkelerde bu birleşmeden sonra bizden daha farklı süreçler oldu. Ofisler birleşti, bazı çalışanlar işten ayrıldı. Türkiye’de zaten Klepierre olmadığı için büyük bir değişiklik yaşamadık.

    İş yapış biçimlerine gelince, Klepierre de Corio da halka açık şirketler. Baktığınız zaman aynı gibi gözüküyor. Ancak iş yapış tarzı olarak birbirlerinden epey farklılar. Bir tarafta Corio, merkeziyetçi yapıyı kırmaya çalışan, en baştan en uç noktaya kadar bunu taşıyan bir anlayıştaydı. Klepierre ise tam tersi. Çok santralize ve bütün işleri tek elde birleştiren bir yapıda. Klepierre’in bünyesinde 16 ülke var. Bunların hepsini aynı standarttaki iş modeliyle yönetmek istiyor. Sonuçta her iki şirket de kiracıya hizmet veren yapıdalar. İkisinden biri daha iyidir ya da kötüdür diyemeyiz. Ancak biz şöyle güzel bir fark hissettik: Amerikalıların kurguladığı sistemi Klepierre kullanmaya başlamış ve bu sistemi şimdi de biz uyguluyoruz. Nedir derseniz; bizim aslında kullandığımız ama çok da önem vermediğimiz OCR, yani kira-ciro analizlerini çok aktif kullanıyorlar. Bu analizleri biz de şimdi çok daha detaylı yapıyoruz. Bir kiracının işini, onun kadar yakından takip etmemiz gerektiğini anladık. Bir kiracının cirosunun gelişimini, kendi segmentinin dinamiklerini de bilerek ve dikkate alarak takip ettiğinizde işlerinin iyiye mi kötüye mi gittiğini takip edebiliyorsunuz. Sonra da performansı aşağıya doğru gidiyor gibi gözüküyorsa bugünden önleminizi alıyorsunuz. Kiracıyla yakın ilişki halinde olup proaktif öneriler getiriyorsunuz.

    AVM’lerde ciroların ve sağlıklı kira-ciro ilişkisinin takibi banka olarak bizim hem finansmanı sağlarken hem de kredi süresince çok önem verdiğimiz bir konudur. Sizin proaktif olarak bu çalışmayı yapmanız çok sevindirici ve sektör için güzel bir örnek. Peki şirkette yaşanan bu degişimden çalışanlar nasıl etkilendi?
    Corio, Türkiye pazarına girdikten sonra 2012’ye kadar her sene bir tane yatırım gelmiş ve bu böyle devam eder, diye de planlanmış. Ama Corio 2012’de duraklamaya girince aynı ekip, aynı altyapı, aynı giderlerle devam edememiş. Nitekim ben göreve geldiğimden beri devamlı bir optimizasyon sürecindeyiz. Neler yaptık? Öncelikle doğru insanı doğru işe aldık. İkincisi de her çalışana farklı şapkalar ekledik. Yine de diğer ülkelerle kıyaslandığında, çalışan kişi başına elde edilen gelirde arka sıralardayız. Peki bunu nasıl arttıracağız ? Yeni yatırım ile olabilir ya da optimizasyona devam edebiliriz. Nitekim Klepierre sonrasında da optimizasyona devam ediyoruz. Alışveriş merkezlerimizde şirketten çalışan kemik kadro olarak 5 kişi var. Bu kadroyu yılın başından itibaren 2’ye indiriyoruz. Bir firma ile birlikte bize özel bir tesis yönetim modeli geliştirdik. 2 sene boyunca deneyeceğiz ve sonrasında tüm tesis yönetimini bu firmaya geçirmek niyetindeyiz. Bu programda AVM’lerden boşa çıkan 3 arkadaşımız da bordro taşeronu şeklinde bu firmaya geçecek ancak hizmeti sadece bize verecek. Dediğim gibi bunu şimdilik test ediyoruz. Bu şekilde başarılı olabilirsek o zaman AVM’lerdeki personelimize günlük hayatta 2 tane görev kalıyor: Doğru pazarlama ve etkin kiracı ilişkileri yönetimi.

    Bizde tesis yönetimini bir şemsiye altında yapan kimse yok. Güvenlik, temizlik hepsi dışarıdan hizmet olarak alınıyor. Sizin bu şekilde çalışan bir tesis yöneticisi ile kontratınız olaca; alttakileri de o firma mı taşere edecek?
    Evet. En sonda gelmek istediğimiz nokta bu. Tabii kontrol yine bizde kalacak. Biz bir gösterge tablosu üzerinde zaten her şeyi kontrol ediyor olacağız. Bu sistemi 2 sene önce Fransa’da kurmuşlar. Biz de Klepierre sisteminde gönüllü olduk.

    Klepierre´in Türkiye’deki stratejisi nedir, geliştirme veya satın alma anlamında planlanan yeni bir AVM projesi var mı?
    Türkiye’de son 10 yıldaki büyüme ve ekonomik gelişmeye paralel olarak gelişen üst ve orta gelir grubu arasında konumlandırabileceğimiz yeni bir kitle oluştu. Eğitim, kültür düzeyi ve gelirleri, Türkiye ortalamalarından yüksek; beklentileri ve algıları daha farklı bir gruptan söz ediyoruz. Daha iyi ürün ve hizmeti almaya hazır, talep eden, eleştiriden sakınmayan ve yenilikleri takip eden, çocuklarının eğitim ve gelişmesini önemseyen kısacası alışverişine ve kendisine verilen hizmete sahip çıkan bir kitle bu.

    Biz bu kitleyi izliyoruz ve yatırımlarını onların taleplerine göre yönlendirmek için plan yapıyoruz. Örneğin bu kitleyi Akmerkez’de görüyorum. Bu nedenle burayı hem fiziki görünüm olarak hem de ruhunu yenileyerek değiştirmeye çalışıyoruz. Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin ve yeni yatırımların sadece %10’u bu kitleye hitap ediyor. Klepierre de yatırımlarını bu segmentte yoğunlaştıracak. Mevcut portföyümüzde de bu yönde değişiklik yapacağız. Örneğin Anadolu’daki alışveriş merkezlerimizin çevresi çok hızlı gelişti. Oralarda da farklı beklentiler oluştu. Bu beklentileri hızla karşıladık ve o şehirlerin sosyal yaşamında yenilikçi uygulamalar getirdik.

    Biz geliştirici değiliz. Kalıcı yatırımcıyız. Halka açık bir şirketiz. Bu nedenle sıfırdan ’greenfield’ yatırım yapamıyoruz. Mevcut ya da inşa halinde olan alışveriş merkezleri ilgi alanımıza giriyor. Birleşmeden bu yana birçok fırsatı inceledik. Türkiye’deki ekonomik ve politik istikrarın sağlanması ve sınırlarımız ve ötesinde süregelen gerginliğin azalması sadece Klepierre’in değil başka kalıcı ve kurumsal yatırımcıların da iştahını arttıracaktır.

    Bunun dışında bizim gibi firmalar için proje üretmek isteyen, fikri olan yerli ve yabancı iş geliştirici firmalar var. Bizim isteklerimize ve beklentilerimize önceden vakıf olurlarsa çok daha rahat çalışma imkanı buluruz. Karma projelerde başka yatırımcılar ile birlikte de çalışabiliriz. Biz alışveriş merkezi kısmını yaparız. Ancak bu kısmın diğer kısımlardan ayrılmış olmasını tercih ediyorum. İşletmeye geçtikten sonra farklı fonksiyonların ahenk içinde yaşayabilmesi için tapuda kat mülkiyeti kurulurken ve ortak alanlar hesaplanırken, ayrımların net olması gerekiyor.

    Doğru partner bulursanız proje ortaklığı ile ilerlemek ister misiniz?
    Ortaklık da olabilir. Burada tek bir şartımız var: Yönetim bizde olmalı. Çünkü bu bizim iyi bildiğimiz ve fark yaratabileceğimiz bir alan.

    Hangi şehirler sizin merceğinizde?
    Bizim olmak istediğimiz 4-5 tane il var. Başta tabii ki İstanbul. Aslında İstanbul dışındaki şehirlerde kredi kartı sayısı İstanbul’dakine göre çok daha hızlı artıyor. Ancak satış grafiklerine baktığımızda fiş büyüklüğü, Anadolu’da İstanbul’a oranla düşük kalıyor. Bu da potansiyel aslında. İzmir aslında bizim hep olmak istediğimiz bir yer ancak imar planları noktasında sıkıntı çıkıyor. Keza Antalya’da da durum aynı. Her şeyi devletten beklemeyin denir ama bizim beklentimiz var. Biz, birçok yabancı yatırımcının bizim gibi gelebileceğini düşünüyoruz. Yılda 20 milyar Dolar’a kadar gayrimenkul sektörüne yabancı sermaye çekebiliriz ya da elimizdeki portföyü satabiliriz. Böyle bir potansiyelimiz var. ‘Pipeline’da birçok projemiz var. Ancak bunu başarmak için devlet ve perakende sektörü ile elele çalşmaya ihtiyacımız var. Bu yüzden ben şu anda yeni perakende yasasını önemsiyorum ve bununla ilgili hala görüşülmekte olan alışveriş merkezleri yönetmeliği var. Artık alışveriş merkezlerinin birbirine rakip olmak ya da küçük esnafa rakip olmak yerine bir akıl etrafında bir araya gelmeleri lazım. Ayrıca yasa tasarıları oluşturulurken bizim gibi sektörün oyuncularına da danışılsın ya da beraber tartışılsın. Bir yatırımcı olarak bu benim haklı beklentim.

    Ayrıca “Fikrimden Girişim Çıkar” diyerek yenilikçi bir yarışma düzenlediniz. Bu projeden bahseder misiniz? Fikir nasıl doğdu ve gelişti?
    Genç, dinamik, iyi eğitimli ve tecrübeli bir ekibiz. 2012’den beri her sene sonunda tekrarladığımız ve artık gelenek haline gelen büyük bir yarışmamız var. Klepierre Türkiye bünyesinde de kurum içi girişimciliğin geliştirilmesi ve yaratıcı fikirlerin ortaya çıkartılması amacıyla Mayıs 2015’te Klepierre Girişim Atölyesi adı ile bir platform kuruldu. Bu seneki yarışmamızın konusunu “girişimcilik” olarak belirledik. Klepierre Girişim Atölyesi faaliyet planının ilk aşaması olarak işlerine tutku ile bağlı ve sektöre yeni fikirler kazandırmayı amaç edinen çalışanlarının girişimci ruhlarını ön plana çıkarmak adına şirket bünyesinde “Fikrimden Girişim Çıkar!” adı altında bir yarışma düzenledi. Bu platformun tüm süreçlerinden sorumlu kişi olarak atanan şirket çalışanlarımızdan Kontrat ve Risk Departmanı Müdürü Emre Demir önderliğinde, kısa sürede bir faaliyet planı hazırlandı.

    “Fikrimden Girişim Çıkar!” adlı yarışmamız Temmuz 2015’te yarışma detaylarını ilan ederek büyük bir heyecanın startını vermiş oldu. Yarışmada biri serbest olmak üzere 11 konu başlığı altında kategoriler oluşturularak, dileyen şirket çalışanının bu 11 kategoride fikirlerini sunmaları beklendi. Böylelikle çalışanlarımıza düşünme aşamasında yardımcı olmak ve sektöre fayda sağlayacak her fikrin ortaya çıkarılmasına vesile olmak istedik.

    Şirket çalışanlarının ilgisi nasıldı?
    Şirket çalışanlarının ilk etapta ilgisini çekmek gerekiyordu, sonuçta ortalama olarak 70-80 kişi arasında değişen bir kadromuz var. Biz bu yarışma ile hem merkez hem de bütün AVM çalışanlarımıza ulaşmayı hedefledik. Bu bağlamda 7 haftalık süre içerisinde platformla çalışanların arasını sıcak tutmak adına keyifli bir kampanya süreci izledik. Şirket içerisinde katılımı arttırıcı çeşitli çalışmalar yürüttük. Bu çalışmaların en önemlisi her çalışanımıza dokunmak adına sohbet havasında görüşmeler yapıp fikir alışverişinde bulunarak iç seslerini dışarı çıkarmalarına vesile olmaktı. Ayrıca belirli tarihlerde mailing yolu ile hafızalarda yarışmayı canlı tutup, çalışanları etki altına alacak görsel çalışmalar hazırladık. Heyecanı biraz daha artırmak için birinci olacak projeye 10.000 TL değerinde bir de ödül koyduk.

    Dolayısıyla bu 7 haftalık süreci biz kendi açımızdan keyifli bulduk. Çalışanlarımızda da bu keyfi ve heyecanı yaratmış olmalıyız ki 39 tane proje ile yarışmaya katılım sürecini sonlandırdık.

    Sunulan fikirleri eleme ve secim süreci nasıldı?
    Klepierre Girişim Atölyesi olarak yarışmamızda objektif bir süreç izlemek istedik. Bu vesile ile değerlendirmelere şirket dışından her biri kendi alanında çok değerli ve katkıları ile yarışmamıza ayrı birer renk katan 4 jüri üyesini dahil ettik. Her biri farklı alanlarda bakış açısı ile Vitringez.com’un kurucusu Natali Yeşilbahar, Aareal Bank AG Türkiye Genel Müdür Yardımcısı Buket Hayretçi, Kent Prodüksiyon’un sahibi ve genel müdürü Erkan Güntöre ve crowdfon.com kurucusu Savaş Ünsal jüri üyeliğini yürüttüler.

    Topladığımız standart formattaki bu 39 projeyi, proje sahiplerini gizli tutarak Klepierre Patent numaraları ile jüri üyelerimize sunduk. Kendilerinden ön eleme sürecinde toplanan 39 projeyi 15 projeye indirgemelerini rica ettik. Akabinde 15 proje sahibini, projelerini iş planına çevirmeleri adına bir aylık hazırlık sürecine aldık. Bu süre zarfında her biri birbirinden cesur çalışanlarımıza, Dinamo Eğitim ve Danışmanlık şirketi danışmanlarından Bülent Özütürk tarafından bir günlük Kanvas İş Modeli Eğitimi organize ederek bu serüvenin her adımında çalışanlarımıza destek olmaya gayret ettik. Bu eğitim ile çalışanlar keyifli bir gün geçirdi ve girişimciliğin mihenk taşı olan iş modelleri ile ilgili bilgi ve tecrübeler kazandı.

    Eğitim sonrasında 10 Kasım 2015 tarihinde yarışmamızın Ön Sunum ve Değerlendirme sürecine geçtik. Wyndham Grand Levent Otel’de gün boyu iç girişimcilerimizi jüri üyelerimiz ile buluşturduk. Bu buluşmada 15 projenin sahibi, fikirlerini 10’ar dakikalık sunumlar ile jüri üyelerimize anlattı. Günün sonunda jüri üyelerimiz finalist 3 projeyi belirledi.

    Ve sıra final aşamasına geldi. Klepierre Türkiye olarak her yıl geleneksel bir şekilde düzenlediğimiz yılsonu etkinliğimiz bu yıl 4 Aralık tarihinde Soho House’da gerçekleşti. Gecede, 3 finalist proje sunumlarını tüm çalışma arkadaşlarına ve değerli jüri üyelerine tekrar sundu. Sunum sonrasında %60 jüri, %40 çalışan oylaması ile gizli oylama yapıldı. Oylama sonucunda %53 oy alarak “K-Lounge projesi” ile kontrat ve risk departmanı uzmanı olarak görev yapan Şafak Yaprak ve resepsiyonist olarak görev yapan Işılay Sönmez büyük ödülün sahibi oldu.

    Bu fikri ya da başka fikirleri AVM’lerinizde uygulamayı düşünüyor musunuz?
    39 projenin bazılarını yarışma devam ederken bile uygulamaya koyduk. Bazı projeleri, fikir sahiplerinden biraz daha geliştirmelerini istedik. Bazılarını ise gelecekte uygulayabileceğimiz projeler olarak değerlendiriyoruz. Ödülü kazanan proje için ise şu an arkadaşlarımız üzerinde çalışıyor. Proje AVM’lerde lounge sistemini oluşturarak müşteri memnuniyetini arttırmayı, CRM çalışmalarını konsolide etmekte ve sektörde AVM’lerimizi fark yaratan birer varlık haline getirmeyi amaçlıyor. Özetle Klepierre çalışanları olarak sektöre yeni fikirler kazandırmayı amaçladık. Bu konuda da başarılı olduğumuzu düşünüyoruz. Her sene sonunda da bu yarışmayı tekrarlayacağız.

    Cem Bey, vakit ayırdığınız ve samimiyetle paylaştığınız değerli görüşleriniz için teşekkürler.

    Buket Hayretçi, Aareal Bank AG Türkiye, Genel Müdür Yardımcısı
    Boğaziçi Üniversitesi Siyaset Bilimi ve Uluslararası İlişkiler Bölümü’nden mezun olan Hayretci, iş hayatına Dışbank’ta Yurtdışı Pazarlama departmanında başladı. Aareal Bank AG’nin Genel Müdürlüğü´nde Kredi Risk Yönetimi ve Pazarlama birimlerinde çalıştıktan sonra, 2006 senesinden beri Aareal Bank AG Türkiye’nin Genel Müdür Yardımcılığı görevini yürütmekte. Hayretçi, Gayrimenkul Türkiye’nin içerik danışmanlarından.

    Cem Alfar, Klepierre Türkiye CEO’su
    Gayrimenkul ve perakende sektörüne McDonald’s da kıdemli gayrimenkul temsilcisi görevinde bulunarak giren Alfar, Harley & Davidson ve Bang & Olufsen markalarının Türkiye operasyonlarından sorumlu Genel Müdürlük görevinden sonra, ECE Türkiye’de İş Geliştirme Departman Yöneticisi olarak çalıştı. Doğan Şirketler Grubu’nda Gayrimenkul Direktörlüğü görevinden sonra Foruminvest Türkiye’nin Genel Müdür ve Yönetim Kurulu üyesi olarak görev aldı. Sonrasında ticari gayrimenkul danışmanlık konusunda faaliyet gösteren kendi şirketi ACRES’te yöneticilik yaptı. 2012 yılı Mayıs ayından beri ise Klepierre (eski Corio) Türkiye’nin CEO’su olarak görevine devam ediyor.