Kadıköy’de bütünsel değil, bölgesel çalışılmalı

    Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık'tan Berkay Okçuoğlu ile Kadıköy'ün geçirdiği dönüşüm sürecini konuştuk.

    Kadıköy’ün geçirdiği kentsel dönüşüm sürecinde satışları dengede tutabilecek yaklaşımın; Bağdat Caddesi’ni kollayan değil, caddenin kuzey bölgesi ile entegre olacak şekilde gelişmesi gerekiyor. Bu noktada Kadıköy genelinde karar vermek yerine bölgesel çalışmalar yapılabilir.

    Kadıköy Bölgesi’ndeki fiyatların marjinal olarak arttığını düşünüyor musunuz? Sonunda bir balon beklentiniz var mı?
    Fiyatlar 2 yıldır çok ciddi bir şekilde sürekli artışta. Bunların emilimi ile ilgili biz de araştırmalar yaptık. Son 1 yıl ve son 5 yılı baz alarak ilerledik. Arz-talep ile belediyeler tarafından düzenlenen yapı ruhsatlarını ve yapılan konut satışlarını karşılaştırdık. Yapı ruhsatı bina bazlı düzenleniyor ancak TÜİK bu binalardaki daire adetlerine göre daha net veri sunabilecek bir analiz yapmış. Burada arzı ve yine TÜİK’ten alınan verilerle de satış ne kadar gerçekleşiyor, buna baktığımızda bu da talebi oluşturuyor. Son 5 yıllık veriye baktığımızda ülke genelinde hiç bir problem yok. Örneğin 2008-2014 yıllarındaki konut satışlarında Türkiye genelinde oluşan değişim %172 oranlarına geliyorken yapı ruhsatları çok daha az, yaklaşık %100 oranlarında. Fiyat artışlarında bir balon riski biz görmüyoruz.

    Türkiye ve İstanbul bazında bakıldığında balon yok ancak bölgesel bazda balon olabilir mi? Kadıköy bazında inceleme imkanınız oldu mu?
    Ülke geneli ve İstanbul bazında bakabildik. Kadıköy özeline indirgenmiş bir veri bulmak da zor. Ancak bunlardan yola çıkarak Kadıköy’ü yorumlayabiliriz. Şu bir gerçek ki belli bölgelerde arz fazlası oluşmuş durumda. Kadıköy İlçesi’nde Bağdat Caddesi Bölgesi dikkat edilmesi gereken bir alan. İnşaat firmaları üst gelir grubuna hitap ettiği için yeterli olmayan talep karşısında arz fazlalaşması var. Kentsel Dönüşüm Yasası yürürlüğe girdikten sonra gelir seviyesi yüksek olan bu bölgede hem müteahhitlerin hem de mal sahiplerinin rant sağlama çabaları bölgedeki fiyatları oldukça arttırmış durumda. Kadıköy genelinde kira gelirleri, kişisel gelirlerin çok daha üzerinde seyretmeye başladı. İnsanlar artık yatırımlarını çeperde yapıyor ve merkezde de kirada oturmayı tercih ediyor. Bunun akabininde de kentsel dönüşümün etkisiyle merkezdeki kiralık dairelere aşırı derecede talep var. Merkezde son 1-1,5 yıllık dönemde kiralamaların, satışların çok daha üzerinde seyrettiğini ve talep arttığı için de kiraların yükseldiğini görüyoruz. Kadıköy’de yeni inşa edilen yapılardaki standart 3+1 tip dairelerin ortalama kiraları 3.000-4.000 TL/ay aralığında değişiyor.

    Bağdat Caddesi çevresinde ve onun dışındaki bölgelerde farklı kat artışları var sanırım. Buna göre arz artışı ve emilim de değişiyor mu?
    Bağdat Caddesi ve sahil bölgesinde bir kat sınırlaması var hatta birçok bina zaten kat sınırında. Caddeden kuzeye doğru çıktığımız zaman tren yolu ile Bağdat Caddesi arasında ve minibüs yolu ile tren yolu arasındaki bölgelerde yükseklik, serbest olduğu için dairelerin küçülmesi ve beraberinde katların artışı gerçekleşiyor. Burada arz artışının sebebi kat sınırlarından değil, firmaların yüksek kâr marjı elde edilecek olan bölgelerde iş yapma eğilimde olmasından kaynaklanıyor. Bağdat Caddesi çevresi burada riskli bölge olarak çıkıyor karşımıza.

    Yukarı kesimde de çok farklı bir durum olduğu söylenemez aslında. Bu taraflarda altyapı ile ilgili sıkıntılar da yaşanacak gibi gözüküyor. Örneğin bir sokakta yaptığımız analizde 20 tane bina vardı. Bunların her biri yenilenmeye başlamış. Birkaç sene içinde inşaatlar tamamlandığında ortalama her bir binaya 3’er-4’er kat eklenecek. Yani her bir binaya 6-8 hane eklenecek. 20 tane apartmanda, 8’er daire ile bir sokakta bile 160 daire üremiş oluyor. Ancak Bağdat Caddesi aksı için farklı bir durum var. Orada kat sınırlaması olduğu için hane sayısında ciddi bir değişim gerçekleşmiyor. Problem bu bahsetiğim yüksekliğin serbest olduğu bölgelerden kaynaklanıyor. Kentsel dönüşümde satışları dengede tutabilecek yaklaşımın Bağdat Caddesi’ni kollayan değil de bence biraz daha caddenin üst taraflarını da entegre edebilecek şekilde olması gerekiyor. Bugün yukarı tarafta bütün daireler küçülerek yenilenmek zorunda kalıyor. Ama Bağdat Caddesi’ne yaklaştıkça yükselen değerlerin kar marjlarına katkısı sebebiyle daha az kat çıkarak daire alanları daha az küçülüyor. Bu noktada bütün Kadıköy ile ilgili karar vermek yerine bölgesel çalışmalar yapılabilir. Bölgesel bazlı kararlar alınarak dairelerin küçülmeleri engellenebilir. Çünkü emsal arttırımı genel olursa bu sefer de altyapı sorunu ortaya çıkıyor. Bir taraf kaybederken zaten kazanmış olan taraf daha da çok kazanıyor. Bazı parseller geometrik form itibariyle kayba uğruyor. Bir konuda yanlış bilinen bir konu var: Kadıköy’de belli bir yüzölçümü sağlanmıyorsa veya ada bazlı bir birleşim gerçekleşmiyorsa; yan yana olan parsellerin birleşiminde (tevhitte) şu anda bir emsal artış hakkı yok. Ada bazında uzlaşma kültürü sağlamak da çok kolay olmuyor. Bu yüzden en azından yan parsel ile olan birleşmelerde bir opsiyon sağlanabilirse insanlar orada tevhite yönelir ve parsel formunun yarattığı dezavantajdan kurtulabilir.

    Kadıköy’de yaratılan yeni arzda alıcı kimdir peki? Yereldekiler mi yoksa başka bölgelerde yaşayan insanlar mı satın alıyor?
    Alıcı kitlesini daha çok bu bölgede halihazırda zaten yaşayan insanlar oluşturuyor. Bir apartmanda kentsel dönüşüm sonrasında yerine verilen daire alanı çok daha küçük. Oturan malik bundan rahatsız oluyor ama küçülme olmasına rağmen dairesinin değeri neredeyse 2 katına çıkıyor. Buradan elde ettiğin yüksek gelir ile daireni satıp farklı bir muhitte yaşamaya devam etmek ister misin diye sorulduğunda buna hiç yanaşan olmuyor. Kadıköy’de yaşamış insan yine Kadıköy’de kalmak istiyor. Alışılmış bir düzen var. O yüzden benim gördüğüm, yenilenen apartmanlardaki alımlar çoğunlukla yine buradaki insanlar tarafından oluyor.

    Daire tiplerindeki değişimlerden bahseder misiniz?
    Eskiden var olan geniş balkonlu, geniş hollü, geniş odalara sahip daireler yapılmıyor. Balkonlar zaten giderek iptal oldu.

    Bunların kullanıcı talebi ile örtüşmesi gibi bir durum söz konusu değil sanırım?
    Haklısınız. Kullanıcı talepleri ile kesinlikle örtüşmüyor. Sadece mevcut imar koşullarında atılması zorunlu olan adımların getirisi bunlar. Yeni inşa edilen dairelerde, küçülen alanlardan maksimum yaşam alanı sağlamak gibi de ifade edebiliriz bunu. Ancak bir yerde müteahhitin de eli kolu bağlı. Belli bir imar hakkı var. Şu anda Kadıköy Bölgesi’nde %20 ilave artış hakkından bahsediyoruz. Tüm planlı alanlar için geçerli bir hak bu aslında. Bu ilave hak olmasaydı acaba neler olacaktı sorusu da akla geliyor. O zaman bu kentsel dönüşüm, daha doğrusu realitede kentsel yenilenme olarak tabir edebileceğimiz bu durum belki de yapılamayacaktı. Hatta bir dönem bu emsal artış hakkı %25 oranındaydı, kısa bir süre sonra düşürüldü. Hatta daha da düşürüleceği veya iptal edileceği konuşuluyor. Çünkü kentsel dönüşümde ilk başta bir pilot uygulama yapıldı ve ilerleyen zamanlarda adım adım aleyhte kararlar çıkarıldı. Örneğin 2015 Ocak ayında kira yardımları için yeni bir yaptırım geldi. Artık yeni yönetmeliğe göre malikler, kira yardımını sadece ikamet belgesini sunabildiği daire için alabiliyor. Yani ben kiracımın bulunduğu dairem için devletten kira yardımı alamıyorum. Mesela bodrum kat kullanımı ile ilgili Kadıköy’de yakın zaman önce ortaya çıkan bir durum var. Bodrum katlar eskiden komşu parsellere tam olarak dayatılıyordu. Şimdi oralardan da yeni bir yönetmelik ile çekme zorunluluğu geldi. Bunun sonucunda bodrum kat alanı da daraldı. Bu da Kadıköy için ayrı bir problem yaratıyor. Çünkü otopark sorunu Kadıköy’de zaten var. Yerden tasarruf etmek için kapalı alanlar gerekiyor. Ancak şu anda bu yönetmelik dolayısıyla alan daraldığı için kapalı otopark alanı 2 adet bodrum katla sağlanabiliyor. İnanılmaz bir maliyet artışı oluştuğu için müteahhitler de buna girmek istemiyor. Otopark ihtiyacının yarısını kapalı, yarısını açık alanda sağlamak zorunda kalıyorlar. Bu durum da malikleri tatmin etmeyen bir durum oluşturuyor.

    Kentsel dönüşümden giderek hep daha olumsuz ve karamsar yaklaşımlar bekleniyor. Emsal arttırımı, kira yardımının kaldırılacağı konuşuluyor. Gündemimizde olan asgari ücretlerin arttırılacağı gibi vaatler hükümet tarafından nereden karşılanacak? Kentsel dönüşümde ayrılan bu kira yardımı stoğu iptal edilerek bu alana destek mi sağlanacak? Oradan karşılanacak gibi söylemler var. Belki yeni bir yönetmelik ile kira yardımı tamamen iptal edilecek deniliyor. Bunlar hep vatandaşı korkutan durumlar. Kesinlikle kaynağı bilinmeyen, belediyelerde bilgiyi doğrulamaya gittiğimizde “Müteahhitler bizden daha iyi biliyor,” diye geri çevrildiğimiz, netleştirilemeyen sorularımız var. Normalde devlet diyor ki; “Müteahhite teşvik olsun, kira yardımını ben yapayım.” Ama hangi apartmana giderseniz gidin yenileme esnasında müteahhitten de devletten de kira yardımı alıyorlar. Müteahhitlerle anlaşma bu şekilde yapılıyor. Çünkü devletin yaptığı yardım da Kadıköy’deki kira ortalamalarının çok altında kalıyor maalesef. Bu yüzden amacına ulaşmayan bir uygulama haline geliyor. Kadıköy’de parsel bazında yenilemelerin büyük çoğunluğu bu şekilde oluyor. Bu durum müteahhitler arasında bir rekabete yol açıyor. Diğer tüm şartlar aynı tutulduğunda, kim fazla kira yardımı yapıyorsa o tercih edilebiliyor.

    Kadıköy’de Fikirtepe’yi dışarda tutarsak bu yenilenme sürecinde büyük geliştiricileri görüyor muyuz?
    Kadıköy Bölgesi’nde 3 ana bölge var. Bağdat Caddesi ve sahil yolu arası, tren yolu ile Bağdat Caddesi arası ve tren yolu ile D-100 arası. Bu bölgelerde 3 ayrı müteahhit cinsi oluştu. Bağdat Caddesi-sahil yolu arasında üst sınıf müteahhitler iş yapıyor. Diğer taraflardan iş bile almıyorlar hatta. En dışta kalan, kar marjı en düşük olan bölgede de dediğin gibi daha bugüne kadar basit inşaatlar yapmış firmalar görülüyor. Burada kar marjları maliyet üzerinden %20-30 civarında. Ancak Bağdat Caddesi’nde bu oran %100’leri buluyor. Bağdat Caddesi Bölgesi, ne kadar maliyet yaptıysa bir o kadar da kar bekleyen bir bölge. Aslında bu güce ve potansiyele de sahipler.

    Fikirtepe benzeri bir yenileme-kentsel dönüşüm alanı ile ilgili duyumunuz var mı? Yeldeğirmeni ile ilgili çalışıldığını hatırlıyorum.
    Yeldeğirmeni’nde (Rasimpaşa Mahallesi) kentsel dönüşüm değil ama bir canlandırma projesi yapılıyor. Çok eski bir yerleşim bölgesi Yeldeğirmeni, tarihi yapılar çok fazla. Kadıköy Belediyesi ve ÇEKÜL Vakfı ortaklığı ile yürütülen proje kapsamında; bu yapıların restorasyonu, restore edilirken o tarihi dokunun korunması, bazı apartman tipi yapıların dış cephe güzelleştirmeleri, sokak dokularının iyileştirilmesi ve altyapı sorunlarına destek sağlanması gibi çalışmalar yürütülüyor. Özetle mahallenin günümüze taşınmış olan tarihi dokusunun ve mahalle kimliğinin korunup yaşatılması hedefleniyor.

    Eski bir konut alanı olmasına rağmen şu anda Moda’nın ticari alanlarında oldukça hızlı bir gelişme görülüyor. Buradaki kira ve satış fiyatları değişimi ile ilgili bilgi verebilir misiniz?
    Moda eski bir konut alanı ancak diğer bölgelere göre daha kapalı, Moda’lı olmak gibi bir bağımlılık mevcut. Moda’da yaşayan nüfus buradan vazgeçmek istemiyor. Dolayısı ile Moda hem kendi artan nüfusuna, hem de çevreden kentsel yenileme nedeni ile gelen taleple karşı karşıya kaldı. Bu durum doğal olarak bölgede hem kiralara hem de satış değerlerine yansıdı. Sene başında İBB tarafından yapılan bir açıklamada Kadıköy Meydan Projesi kapsamında Moda Sahili’nin yer aldığı bölgede bir dolgu alanı oluşturulacağı ve projede bir de yat limanı inşa edileceği iddia edilmişti. Bu plan ve projelerin de bölgeye olumlu katkısı olduğunu düşünüyoruz. 2012 yılında Moda semtinde konut birim satış fiyat ortalaması 3.500. TL/m² civarında iken, bugün yeni inşa edilen konutlarda 7.000-8.000. TL/m² gibi bir ortalama gerçekleşmiş durumda.

    Berkay Okçuoğlu, Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, Özel Projeler Departmanı, Şehir Plancısı/Değerleme Uzmanı
    2009 yılında İTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü’nden mezun olduktan sonra 2010 yılında Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık ile değerleme sektörüne girdi. Son 2,5 yıldır, şirkette oluşturulan özel projeler departmanında ağırlıklı olarak proje deneyimlerinin yanı sıra kentsel dönüşüm konusunda uzmanlaştı.