Net amaç net sonuçları doğuruyor

    Geliştirici, tarafından baştan belirlenen net amaçlar, tüm proje paydaşlarının bu yola baş koymasını sağlıyor. Bu doğrultuda yapılan proje ve mülk yönetimi de başarıyı kendiliğinden beraberinde getiriyor. AND Kozyatağı'nın yeşil bina olma sürecini paydaşlarıyla irdeledik.

    AND Kozyatağı projesini daha önce pek çok açıdan incelemiştik. Projenin yeşil bina olma süreci üzerine, paydaşlarının bir kısmıyla da konuşmuştuk. Süreç bu sefer, Anadolu Gayrimenkul Proje Yönetim Müdürü M. Uğur Yıldırım‘ın moderatörlüğünde, HPP International Türkiye Ofis Yöneticisi Buğrahan Şirin, Altensis Kurucu Ortağı Emre Ilıcalı, İŞTE Proje Yönetimi Kurucu Ortağı ve İstanbul Proje Yönetimi Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Alev Akın ve Priedemann Cephe Danışmanlık‘tan Mimar Emre Korkmaz tarafından tartışıldı.

    Soldan Sağa: Emre Korkmaz, Buğrahan Şirin, Alev Akın, M. Uğur Yıldırım, Emre Ilıcalı
    Soldan Sağa: Emre Korkmaz, Buğrahan Şirin, Alev Akın, M. Uğur Yıldırım, Emre Ilıcalı

    UĞUR YILDIRIM: Konumuz AND Kozyatağı Projesi ve bu projenin yeşil bina olma süreci. Ne mutlu bize ki projemizi başarıyla tamamladık ve bu binada düzenlenen ilk toplantılardan birini de Gayrimenkul Türkiye ile yerinde yapma şansını elde ettik. Biz bu masanın etrafında proje çalışma ekibinin küçük bir kısmıyız. Projenin, yeşil bina olmasında ciddi emekleri olan pek çok paydaşı var. Çünkü bu iş bütünsel bir tasarım işi. Peyzajından, mekanik ve elektrik sistemlerine kadar, tüm danışman ve proje müelliflerinin katkısı var. Ancak biz burada bugün sınırlı bir kadroyla projeyi konuşacağız.
    Biz bu projede ilk olarak LEED Gold Sertifikası hedefleyerek yola çıkmıştık. Ancak sonradan gördük ki biraz daha çabalarsak LEED’in en yüksek seviyesi olan Platinium’u alabilecek durumdayız ve öyle de oldu. Ön sertifikamızı aldık; birkaç hafta içerisinde de asıl sertifikamız gelmiş olacak. AND Kozyatağı, Platinium sertifikalı ilk yüksek ofis binalarından biri. Projede çalışan herkesin ciddi emeği var. Altensis, bizim projedeki ilk danışmanımızdı; süreç boyunca da bizimle beraber olmaya devam etti. Hatta proje mimarımızı seçmeden önce bile yanımızdalardı. Mimari proje yarışmasında gelen projeleri onlarla da paylaşmıştık. Projenin seçim kriterlerinden önemli bir tanesi de sürdürülebilir ve çevre dostu bir bina inşa etmek idi. Nitekim yeşil politikaları da oldukça benimsemiş olan HPP’nin projesi yarışmayı kazandı. Buğrahan, seninle başlamak istiyorum. Yarışma için öncelikle siz bir brief aldınız. Gelen projede, “Bu proje yeşil binaya çok uygun,” diye bir algı hepimizde oluşmuştu. Siz neleri dikkate aldınız, biraz anlatır mısın? Biz o yönde bir brief vermeseydik de siz yine bu şekilde tasarlar mıydınız?

    BUĞRAHAN ŞİRİN: Yarışma sürecindeki şartname ne istenildiğini açıkça anlatıyordu. Binanın yeşil bina özellikleri taşıması gerektiği, işletme giderlerini düşürmenin önemli bir kriter olduğu ve yatırımcının bu konuda samimi olduğu belirgindi. Bunlar aşina olduğumuz konular olduğu için kendimizi avantajlı hissettik doğrusu.
    Yeşil bina tasarımında mimari tasarıma etki eden 3-5 ana kriter var. En başta güneşe ve coğrafi şartlara göre binanın nasıl konumlandığı geliyor. Daha sonra cephe tasarımı önemli bir kriter. Örneğin cephe tasarımında tamamen cam/saydam bir cephe yapmak yerine, opasitesi %47’lerde olan, enerji korunumu daha yüksek bir cephe seçtik. Tasarıma bu gibi standartları gözeterek başlayınca sonuca ulaşmak daha rahat oluyor. Kütle oturumu, güneşle olan ilişki gibi konulardan sonra mekanik, elektrik, otomasyon, cephenin izolasyon değerleri gibi daha çok teknik konular önem kazanıyor. Bunların koordine planlanmasıyla kümülatif değer adım adım artıyor. Mimar bir altyapı hazırlıyor, mühendisler ve danışmanlar da kendi paylarını yaptıktan sonra yeşil bina ortaya çıkıyor. Bu anlamda sadece mimarın kararları ya da işveren zorlaması ile olacak iş değil.

    Screenshot from 2016-01-25 14:10:34

    UY: Yeşil bina yapıyoruz diye siz tasarımınızdan ödün verdiniz mi?

    BŞ: Hayır. Baştan yeşil bina kriterleri ile başlandığı için tasarım ona göre gelişti. Bu tip şeyler sonradan geldiği zaman sorun oluyor. Samimi olmayan bir işveren, yeşil sertifika pazarda iş yapıyor diyerek projenin 5. ayında, yeşil sertifika istiyoruz, diye gelirse o zaman her şey alt üst olur.

    UY: Emre Bey, siz ne dersiniz? Başından beri projedeydiniz. Sizin deneyimlerinizi de almak isteriz.

    EMRE ILICALI: Biz 2008 yılından beri Türkiye’de bu işlerle iç içeyiz. Şimdiye kadar da 100’ü aşkın projede yer aldık. Ben her projeye farklı bir insan gibi bakıyorum. Her bir proje içinde, aynı insanlar gibi farklılıklar taşıyor. Yeşil bina projelerinde de birçok farklı durumla karşılaştık. Son yıllarda yeşil binaların aldıkları sertifika seviyelerinden ziyade, tasarım ve uygulamada neler yaparak yeşil bina hedefine ulaştıklarına daha çok odaklanmaya başladık. İdealinde olduğu gibi, projenin en başında, sürece dahil olduk. AND Kozyatağı Projesi de bu anlamda farklılaşıyor zaten. Ayrıca AND Kozyatağı’nın ulaştığı yeşil bina seviyesinde Türkiye de çok az bina örneği var. Bu hedef ancak, baştan çok iyi planlanıp, buna göre tasarlanıp, inşaat sürecinin en iyi şekilde yönetilmesi ile gerçekleşebildi. Çünkü bizim Türkiye’de yeşil binalarda rastladığımız en önemli sorun ana süreçte, yani uygulamada yaşanıyor. Ayrıca işverenin de konuya idealist yaklaşması şart. Türkiye’de proje süresi uzadıkça, uygulama süreçleri zaman planına uymadıkça, esas katma değer oluşturan yeşil bina olmasına dair uygulamalar 2. plana hatta 3., 4. plana atılıyor. Böyle olduğunda da baştan verilen bütün emekler boşa gidiyor; insanların algısı da değişiyor. Bu konuya çok dikkat ediyoruz. Bu yüzden projelerin başından itibaren sürdürülebilirlik hedefini, gerçekten ödün vermeden yapabileceğimiz seviyede tutmak istiyoruz.
    Bu noktada maliyet aslında bir sorun değil. Buna artık gerçekten eminiz. Maliyetten ziyade, projenin en başında iyi planlanması, projenin sahada sıkı takibi ve başlangıçta verilen kararlara bağlı kalınması önemli. AND özelinde en pozitif yaptığımız nokta da buydu. Gerçek anlamda değer mühendisliği hep anlatılır ama çok azında doğru anlamda yapılabilir. Bu proje işte bu örneklerden biriydi.

    UY: Zaten bunu yapabildiğimiz için herhalde hiçbir şey bize ilave maliyet olarak yansımadı.

    EI: O var tabii bir de çıtayı nereye koyduğunuzla da ilgili. Bu projede benim en çok ilgimi çeken ve projeyi farklı kılan konu, sürecin yönetimi. Hedefimizden hiç sapmadan ilerledik. Ayrıca biz belli bir ön hedef belirliyoruz ama neticede bu tasarım ve planlama süreci tamamlandığında hedefimizi nihai hale getiriyoruz. Bu sadece platin ya da altına ulaşmak değil, belli kriterleri takip ediyoruz. Kriterlerimiz bu projede netti ve baktığımızda bu hedef ile platin alınabileceğini gördük. Biz aslında başlangıçta hedeflerimizi konservatif koyarız. Ancak burada işveren çok da pozitif olduğu için rahat ilerledik.

    Screenshot from 2016-01-25 14:11:13

    UY: Emre (Korkmaz) Bey, siz ise projeye konsept belirlendikten sonra dahil oldunuz. Cephe hem binanın görünümü açısından hem de yeşil bina dediğimizde önemli krtierlerden biriydi. Geldiğimiz noktada enerji verimli bir cephe ortaya çıktı. Bu yeşil yaklaşım nerelerde sizin elinizi güçlendirdi nerelerde önünüzü kesti? Malzeme tedariki ya da uygulamada sıkıntınız oldu mu?

    EMRE KORKMAZ: Aslında biz ‘minik’ bir avantajla dahil olduk. Net olarak ortaya konmuş bir hedef vardı. Ayrıca bu net hedefin gereklerine uygun olarak seçilmiş proje paydaşlarının ekspertiz seviyesi, doğru ve gerçekçi bir zaman planlaması ve kolektif bilgiye dayanan bir mali kaynak planı, bize kendi uzmanlık ve görev kapsamımız dahilinde oldukça odaklanmış, verimli bir çalışma yapabilmek adına kolaylıklar sağladı. Net belirlenmiş bütün bu hedefler doğrultusunda bize sadece kendi uzmanlık alanımız olan cephe danışmanlığı ve mühendisliğini yapmak, cephenin tümel yeşil bina hedefine tam entegrasyon ve katkısını sağlamak kaldı. Tabii ki bu işler tereyağından kıl çeker gibi olmuyor. Ancak yine de paydaşlardaki ortak bilinç, hedef ve giderek artan uyum proje ve uygulama denetimi aşamalarında zorlukların üstesinden gelmeyi kolaylaştırdı. Tüm grupların gittiği yön ve ortak hedefler baştan belli olduğu için farklı disiplinlerin çalışma ve katkıları birbirlerine rağmen değil, birbirleriyle uyumlu ve tamamlayıcı süreç ve sonuçlara dönüştü. Cephe tasarımı açısından da gerek iklimsel ve görsel performans gerek kullanıcı ara yüzleri ile ilgili ihtiyaç ve hedefler mimari tasarımın temel kararlarından başlayarak uyum halindeydi. Priedemann Türkiye ekibi olarak bizlere sadece, Emre Bey’in de kendi çalışma alanıyla ilgili değindiği, fayda-değer mühendisliği çalışmalarıyla cephe performans ve niteliklerini mümkün olan en üst seviyeye getirecek kararları yönlendirmek kaldı.

    Devamı Gayrimenkul Türkiye Ocak-Şubat ’16 sayısında.