Kazanılmış haklar

    İmar hukuku açısından kazanılmış hak tanımını içeren yasal bir düzenleme getirilip getirilmeyeceği, yeni bir yürütmenin durdurulması kararının etkilerinin değerlendirilmesi açısından önem arz ediyor.

    Danıştay’ın Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin geçici 6. maddesi hakkında Eylül 2015’te vermiş olduğu yürütmenin durdurulması kararı Ocak 2016’nın üçüncü haftasında basına yansıdı ve sektörde bomba etkisi yarattı. Ciddi endişelere ve tartışmalara yol açtı. Kararla birlikte, bir yandan bu madde uyarınca alınan inşaat ruhsatlarının ve bu ruhsatlara göre yapımına başlanan inşaatların akıbeti tartışma konusu olurken, bir yandan da Ocak 2017’ye kadar bu maddeye dayanarak inşaat ruhsatı alma planları yapan geliştiriciler için söz konusu imkanın sona erip ermediği tartışma konusu oldu. Herkes “Şimdi ne olacak?” sorusuna yanıt ararken, konu ile ilgili beklenen yeni düzenleme çok kısa bir sürede Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından getirildi. Bu yazımızda Haziran Yönetmeliği’ni, Danıştay’ın yürütmenin durdurulması kararının gerekçelerini, Bakanlık tarafından getirilen yeni düzenlemeyi, bu düzenlemenin ihtiyaçlara ne kadar cevap verdiği ve olası yeni bir yürütmenin durdurulması kararının inşaat ruhsatlarına etkisi hakkında bir kısım değerlendirmede bulunacağım.

    Haziran 2013 Yönetmeliği’nin avantajları neydi?

    Danıştay’ın verdiği kararın piyasada yarattığı etkiyi anlayabilmek adına, öncelikle geçici 6. maddenin öngördüğü düzenlemeyi ve bu düzenlemenin gayrimenkul geliştiricileri için arz ettiği önemi açıklamak gerekir sanıyorum: Yönetmelik hükümlerinde Haziran 2013’ten sonra Eylül 2013’te 2 ayrı değişiklik yapılmış ancak bu son iki değişiklikle emsale tabi alanların hesaplanmasında Haziran değişikliğine nazaran daha dezavantajlı bir durum oluşmuştu. Bu durumun geliştiriciler için yaratacağı mağduriyetlerin önüne geçilmesi amacıyla, Yönetmeliğin geçici 6. maddesinde Mayıs 2014’te yine bir değişiklik yapılarak, 22 Mayıs 2014 tarihinden önce maddede belirlenen (yıkım ruhsatı başvurusu, bina yıkım işlemi, riskli yapı tespiti işlemi, inşaat sözleşmesi tanzimi, proje sözleşmesi tanzimi, inşaat veya proje yapmak üzere noter tasdikli taahhütname veya vekaletname tanzimi, yeni inşaat yapmak üzere; ifraz, tevhit, yola terk işlemi başvurusu, imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, aplikasyon krokisi başvurusu veya zemin ve temel etüt raporu tanzimi başvurusu gibi) koşullardan en az birini sağlayan ruhsat başvuru sahiplerine, 1 Ocak 2017 tarihine kadar yapı ruhsatlarını almaları kaydıyla, Haziran Yönetmeliği hükümlerinin uygulanmasını tercih etme olanağı tanındı.

    Bakanlığın savunması ve Danıştay kararı

    TMMOB Mimarlar Odası Derneği’nin açmış olduğu davada Danıştay tarafından geçici 6. maddenin yürütmenin durdurulmasına karar verildi. Yüksek mahkemenin gerekçeli kararında yer alan savunmasında Bakanlığın, hak kaybı yaşanmasını engellemek amacıyla maddede sayılan işlemleri yerine getirenlere Haziran Yönetmeliği hükümlerinin uygulanmasını tercih etme olanağı tanınmış olduğunu anlıyoruz.

    Danıştay, yürütmeyi durdurma kararında; geçici 6. maddede sayılan işlemlerin yerine getirilmesinin kazanılmış bir hak yaratmayacağı, kazanılmış hakkın var olup olmadığının her olayın koşullarına göre, inşaatın tamamlanmış olup olmadığı, tamamlanmamışsa hangi seviyede bulunduğu gibi durumların incelenerek tespit edilmesi gerektiğini belirtti. Danıştay, bir bölgede aynı kurallara bağlı olması gereken yapılaşmalarda farklı kuralların uygulanmasına yol açacağı, düzensiz imar uygulamalarına sebebiyet vereceği ve eşit durumda olan kişilere farklı hukuk kurallarını tercih etme imkanı tanıdığını vurgulamış ve bu durumun çok hukukluluk yaratacağı gerekçesiyle maddenin yürütmesinin durdurulmasına karar verdi.

    Bakanlığın ışık hızıyla getirdiği çözüm

    Bakanlık, piyasanın sesine kulak vererek, 5 Şubat 2016 tarihinde Yönetmeliğe eklediği geçici 10. madde ile geçici 6. maddeye paralel bir düzenleme getirdi. Bu yeni düzenleme ile 22 Mayıs 2014 tarihinden önce yapı ruhsatı almaya yönelik olarak işlemlere başlamış olan kişiler, 1 Ocak 2017 tarihine kadar ruhsatlarını almaları şartıyla, Haziran Yönetmeliği hükümlerinin uygulanmasını tercih edebilir hale geldiler. Ancak geçici 10. maddede yapı ruhsatı alınmasına yönelik işlemlerin neler olduğu açıkça düzenlenmedi. Bu konuda Bakanlığın belediyelere geniş bir takdir yetkisi tanıdığını anlıyoruz.

    Geçici 10. madde ile Danıştay’ın geçici 6. maddenin yürütmesini durdurma gerekçelerini tam anlamıyla bertaraf eden bir düzenleme getirip getirmediği tartışma konusu. Yeni durumda dahi eşit durumda olan kişilere farklı kuralların uygulanmasına ve dolayısıyla yapılaşma koşullarında farklı uygulamalara devam edileceği düşünülebilir. Bu yeni düzenlemenin de iptali için dava açılması durumunda Danıştay yine aynı kararı verebilir.

    Danıştay yeni düzenlemenin de yürütmesini durdursa ne olur?

    Bu durumda yürütmenin durdurulması kararına kadar alınan inşaat ruhsatlarının ve bu ruhsatlara göre inşa edilen yapıların akıbetinin her bir ruhsat ve yapı özelinde değerlendirilmesi gerekir. İnşaat ruhsatı alınması, tek başına kazanılmış hak sağlamaz. Danıştay’ın kökleşmiş içtihatlarına göre kazanılmış hakkın varlığı için yapının kaba inşaatının tamamlanmış olması veyahut tamamlanmaya yakın bir seviyeye gelmiş olmasına bağlı. Dolayısıyla, olası bir yürütmenin durdurulması kararı halinde, ilgili belediyelerin yapı tatil tutanağı düzenlemesi ve ilgili inşaatı durdurması sürecine kadar inşaatın geldiği seviye dikkate alınacak.

    İmar hukuku kapsamında kazanılmış hakkın açık bir düzenlemeye kavuşturulması amacıyla, sektörel sivil toplum kuruluşları yöneticileri çok yakın bir geçmişte Bakanlığı ziyaret ederek, söz konusu hususu gündeme getirdi. Bu kapsamda imar hukuku açısından kazanılmış hak tanımını içeren yasal bir düzenleme getirilip getirilmeyeceği, yeni bir yürütmenin durdurulması kararının etkilerinin değerlendirilmesi açısından önem arz ediyor.