Yatırım artık ülkeye değil, kente yapılıyor

    ULI ve PwC'nin hazırladığı Gayrimenkul Gelişen Trendler Avrupa Raporu 2016'na göre en etkin ve en çok yatırım beklenen pazarlarda Alman kentlerinin yoğunluğu göze çarpıyor. İstanbul ise yatırım beklentilerinde geçen seneden bu yana yükselişte.

    Urban Land Institute (ULI) ve PwC’nin işbirliğiyle her sene hazırlanarak uluslararası yatırımcıların kararlarına ışık tutan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa Raporu’nun 2016 sonuçları, 23 Şubat’ta İstanbul’da yapılan toplantı ile kamuoyuyla paylaşıldı. JLL Şehir Araştırmaları Başkanı Greg Clark’ın konuşmasından ve ULI Avrupa Başkanı Lisette van Doorn’un rapora dair kısa açıklamasından sonra araştırma sonuçlarının detaylı sunumu, PwC Türkiye Ortağı ve Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu, Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Yönetici Ortağı Neşecan Çekici ve DTZ Şirket Ortağı ve ULI Türkiye İcra Kurulu Üyesi Firuz Soyuer’in yorumları eşliğinde gerçekleşti.

    Türkiye, katılımcıların %10’unu oluşturuyor

    Yatırımcılar, gelişiriciler, kredi verenler, aracılar ve danışmanlardan oluşan, uluslararası tanınırlığa sahip 500’ün üzerinde gayrimenkul profesyoneliyle görüşülerek hazırlanan rapor katılımcıları içinde bu sene Türkiye’den uzmanların oranı, %10. Bu da Türkiye, katılımcıların %22’sini oluşturan Almanya ve %12’sini oluşturan Birleşik Krallık’ı takip ederek üçüncü çoğunluğa sahip demek oluyor.

    Raporun ilk göstergeleri, tüm Avrupa’da katılımcıların %90’ının iş ortamına güvendiği yönünde; karlılık beklentileri ise %93 oranında olumlu. Raporun sunumu esnasında Bayraktaroğlu’nun ayrıca belirttiği Türkiye rakamlarına bakıldığında ise iş ortamına güven oranı %78’e düşüyor. Araştırmaya Türkiye’den katılanlardan karlılığın artacağını düşünenlerin oranı ise %82. Rakamları değerlendiren Neşecan Çekici’nin de belirttiği üzere güven ve karlılık beklentisi açısından Avrupa ve Türkiye arasında çok büyük bir fark olmasa da Türkiye’de güvensiz bir kesimden söz edilebilir. Çekici, bu kötümserliğin nedeni olarak, ülkede terör ve göçün yarattığı olumsuz ortamı işaret etti.

    Karlılık beklentisinde karamsarız

    Geçtiğimiz sene karlılık beklentileri konusunda dibi gören İspanya, Portekiz ve Yunanistan, bu sene en olumlu beklentilere sahip üç ülke. En karamsarlar ise geçen seneden bu yana değişiklik göstermemiş: %29 oranında olumsuz düşünen Rusya’yla birlikte katılımcıların %17’sinin karlılıkta düşüş beklediği Türkiye. Türkiye’de aynı zamanda karlılık konusunda olumlu düşünenlerin oranının 2015 yılında %50 iken bu sene bu oranın %26’ya düştüğü görülüyor. Değerlendirme toplantısında yorum yapan Firuz Soyuer, bu düşüşün nedenleri arasında Türk Lirası’nın Dolar karşısındaki değer kaybını da dikkate almak gerektiğini vurguladı.

    Genel olarak Avrupa ekonomisine yönelik beklentilere bakıldığında tablo çok da iç açıcı görünmüyor. Katılımcıların %10’u, Avrupa genelinde ekonominin kötüye gideceğini öngörürken, %42’si birincil varlıkların sayısı ve uygunluğu konusunda sıkıntı yaşanacağını bekliyor. Buna paralel olarak raporun ilerleyen kısımlarında da katılımcıların %63’ünün birincil varlık fiyatlarının aşırı yüksek olduğunu düşündüğü belirtiliyor. Finansman maliyetlerinin artacağını düşünenlerin oranı %24; katılımcıların %41’i ise kıtada politik belirsizliklerin ekonomiyi olumsuz etkileyeceğini düşünüyor. Türkiye özelinde rakamlar ise yine değerlendirme toplantısında açıklandı: araştırmaya Türkiye’den katılan gayrimenkul profesyonellerinin %22’si Avrupa genelinde ekonominin kötüye gideceğini beklediklerini belirtirken, birincil varlıklarda sıkıntı öngörenlerin oranı %35. Yine Türkiye’den finansman maliyetinin artacağı yönündeki beklentilerin oranı %48; %39 ise politik belirsizliğin olumsuz etkiler getireceğini düşünenlerin oranı.

    “Alternatife” yöneliş artıyor, ilk sırada öğrenci yurtları var

    Önümüzdeki 3-5 yıl arası dönemde yatırım kararlarını etkileyecek faktörler de araştırma kapsamında sorulan sorular arasında. Avrupa genelinde katılımcıların çok büyük bir oranı teknolojik dönüşümü, bölgeler arası ekonomik performans farklılıklarını, global sermaye hareketlerini, jeopolitik riskleri ve demografik değişimleri yatırım kararlarını etkileyecek önemli faktörler olarak görürken, iklim değişikliğine yönelik kaygıların etkili olacağını düşünenler %71 ile daha düşük ancak yine de güçlü bir oran teşkil ediyor. Bu konuda Türkiye’nin rakamları çoğunlukla Avrupa geneline yakın. Ancak Türkiye’den katılımcıların neredeyse tamamı jeopolitik riskin yatırım kararlarını etkileyeceği düşüncesinde; demografik değişimlerin ise Avrupa geneline kıyasla daha az önemli olduğunu düşünüyor. Neşecan Çekici, Türkiye’nin bu konudaki bakış açısını eksik bulduğunu belirterek, demografik verilerin, kentleşme-kentlileşme konularının öneminin arttığı bugünlerde en çok masaya yatırılması gereken faktörlerden biri olduğunu vurguladı.

    Sektörde “alternatiflere” yönelmeyi düşünenlerin oranında keskin bir yükseliş görülüyor. 2015 yılında katılımcıların %28’i alternatif sektörlere yatırım yapmayı düşündüğünü belirtirken bu sene bu oran %41 olarak göze çarpıyor. Düşünülen alternatiflerin başında da öğrenci yurtları var. Buna hızlı kentleşme ve demografik değişimlerle birlikte öne çıkan sağlık, otel, ve veri merkezleri gibi alanlar eklendiğinde operasyonel sektörlere yönelik ilgide artış da görülüyor. Neşecan Çekici, geçtiğimiz 2-3 yılda operasyonel varlıkların tercih edilmediğine dikkat çekerek bu seneki cesareti, yatırımcıların performans arttırma isteğine bağladı. Yatırım beklentilerinde ise ilk sırada, teknolojideki ilerlemeler ve ekonomik koşullardaki iyileşmeden yararlanan lüks cadde mağazacılığını; yaşlı yaşam merkezleri, veri merkezleri, öğrenci yurtları ve paylaşımlı ofisler takip ediyor. Sosyal konutlar ve banliyö ofislerinin en dipte yer bulması da beklentilerin kentleşme eğilimiyle uyuştuğunu gösteriyor.

    etreeurope2016_1İstanbul yatırım beklentilerinde 14. sırada

    Avrupa’da kaynakların yoğunlaştığı kentleri gösteren en etkin 10 gayrimenkul pazarı sıralamasının başında, geçen seneki gibi Londra var. Geçtiğimiz sene 21 milyar Avro’luk işlemin gerçekleştiği Londra’nın bu sene 47 milyar Avro’ya ulaşarak arayı açtığı görülüyor. Londra’yı 10’ar milyar Avro ile Paris ve geçen seneden bu yana Paris’i yakalayan Berlin izliyor. Buna 7 milyar Avro ile dördüncü sıradaki Frankfurt ile 5’er milyar Avro ile takip eden Hamburg ve Münih’i ekleyince Alman kentlerinin 27 milyar Avro ile Avrupa’daki kaynağın büyük bir kısmının yoğunlaştığı noktalar olduğu görülüyor. İlk 10 listesindeki kentlerde geçen seneden bu yana değişiklikler de var. Geçtiğimiz sene listede olan Stokholm ve Moskova, bu sene ilk 10’da görülmüyor; listeye bu sene giriş yapan kentler ise 5 milyar Avro ile Madrid ve 4 milyar Avro ile Milano. Yatırım beklentilerinin yoğunlaştığı kentler arasında geçen sene 20. sırada olan İstanbul bu sene bir miktar iyileşme göstererek 14. sırada yer alıyor. Kentte yatırım beklentileri iyi seviyede.
    Geliştirme beklentilerinde ise İstanbul’un, geçen seneden bu yana 2 basamak tırmanarak 7. sıraya oturduğu görülüyor. Listede hem yatırım hem etreeurope2016_3de geliştirme beklentilerinde tablonun en üst sırasında yer alan kent ise Berlin. Almanya’nın başkentinin birinciliğini, yaratıcı kesim ve teknoloji şirketlerinin akınına ve bu akının kuvvetlendirdiği güçlü ofis kiralama/satın alma dalgasına borçlu olduğu ifade ediliyor. Genç ve uluslararası çeşitlilik içeren çalışan tabanı ve düşük yaşam maliyeti de Berlin’in ilerlemesinde başı çeken nedenler arasında gösteriliyor.

    Berlin’i ikinci sırada takip eden Hamburg’da ise talep, birçok KOBİ’nin de faaliyet gösterdiği medya, iş hizmetleri ve ticaret sektörlerinden geliyor. Boş ofislerin oranı dip seviyelerde seyrederken, inşaatların 2016’da artması ve yaratılacak 127.000 m² yeni ofis alanının mevcut sınırlı arzı rahatlatması bekleniyor. Geçen sene ikinci sırada olan Dublin, yatırım beklentilerinde bu sene üçüncü sırada. Raporda İrlanda’nın başkentinin bol sermaye çekmeye devam ettiği, ancak katılımcıların çoğunun kentin fırsatçı getirilerde doyum noktasına ulaştığı konusunda hemfikir olduğu belirtiliyor. Şehirde en yüksek toplam getiriyi, halihazırda şehre yatırım yapmış olan veya çok yakın dönemde yatırım yapmayı planlayanların göreceği tahmin ediliyor. İspanya ekonomisindeki iyileşmeye paralel olarak, hem kurumsal hem de fırsatçı yatırımcıların akın ettiği Madrid, yatırım beklentilerinde dördüncü sırada. Beşinci sırada ise bir zamanlar sıkıntılı bir pazar olarak değerlendirilen, ancak güçlü bir entelektüel sermaye ortamı yaratan biyoteknoloji sektöründeki gelişim ile yatırım fırsatlarına ev sahipliği yapan Kopenhag var.

    Demografik değişimler kent merkezine hareketi beraberinde getiriyor

    Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2016’da vurgulanan en önemli noktalardan biri de yatırımcıların artık ülkeye değil, kente yatırım yaptığı. Bayraktaroğlu’nun da sunum sırasında belirttiği üzere, kentlerin dışından iç kısımlara doğru ciddi bir hareketlenme söz konusu. Mekan ihtiyacını etkileyen etmenler sorulduğunda ulaşım altyapısına erişim kolaylığının önemini takdir eden katılımcıların oranının %99 olması da bu hareketlenmeye somut bir kanıt. Raporda açıkça görülüyor ki “gelişen trendler”, kentleşmeye ayak uydurmak ve onu desteklemek yönünde. Gayrimenkul profesyonellerinin de bu desteği sağlarken işin mekan yaratma boyutuna giderek daha fazla önem atfettiği söylenebilir. Bu noktada Bayraktaroğlu’nun en etkin 10 gayrimenkul pazarı listesini değerlendirirken yaptığı yorum değerli: “Elbette getiri de önemli ancak önemli olan, yaşam alanları. Yatırımın yüksek miktarda yoğunlaştığı kentlere baktığımızda rahat ettiğimiz, içinde bulunmaktan keyif aldığımız kentler olduğunu görüyoruz. Demek ki bu değerler arasında çok yüksek bir korelasyon var.”