Şehirlerin kendileri için çizdiği profil yatırımcının odağında

    Buket Hayretçi ile birlikte ULI Avrupa Başkanı Lisette Van Doorn ile bir söyleşi gerçekleştirdik.

    BUKET HAYRETÇİ: Az önce ULI ve PwC işbirliğiyle hazırlanan 2015 Emerging Trends raporunun sunumunu dinledik. Raporda geçtiğimiz yıl Londra’da 47 milyar Avro’luk, Alman şehirlerinde ise 27 milyar Avro’luk gayrimenkul yatırımı gerçekleştiği belirtildi. Sizce yatırımcılar güvenli limanlara ya da çekirdek pazarlarına geri mi dönüyorlar? Bu trendin İstanbul, Moskova gibi kentleri nasıl etkileyeceğini düşünüyorsunuz? Raporun şehirler açısından sonuçlarını nasıl değerlendiriyorsunuz?

    LISETTE VAN DOORN: Yatırımcılar güvenli limanlara geri dönüyor diyemem. Bence bu her zaman yaptıkları bir şey. 2015 raporunda, önceki yıllarda listenin üst sıralarında yer almayan şehirlerin daha ilgi çekici olmaya başladıklarını görüyorum. Bunlar yaşanabilirilik anlamında iyi konumda olan şehirler. Bence öncelikli olarak konuşmamız gereken trend, inovasyon konusunda başarılı olan şehirler. Kopenhag bu konuda çok iyi bir örnek. Çok büyük değil ama son dönemde inovasyon ve gelişen iş dallarını çekmek konusunda önemli adımlar attı. Bu şekilde genç kuşağı yakalamayı başardı.

    Ben de çok fazla seyahat ediyorum ama genç kuşak bizim tahmin edebileceğimizden çok
    daha mobil. Çok farklı bir düşünce yapıları var. Berlin, Stockholm gibi kentler bu anlamda iyi örnekler. Rahat ve iyi bir şekilde yaşanabilen kentler. Yeni kuşak sahip olma konusunu önemsemiyor ve bu da kentlerdeki dinamikleri değiştiriyor. “Burası yaşamak için iyi bir yer,” cümlesi çok fazla şey söylüyor. Bu tür kentler, inovasyon ekonomisi ile bağlantısı olan insanları kendine çekiyor ki bu da kentlerdeki ekonomik büyümeye ciddi bir katkı sağlıyor. Bu yaklaşımın gelecekte, kentlerin başarısındaki kilit unsur olduğunu düşünüyorum ve bence yatırımcılar da bunu farketmeye başladı.

    Gözlemlediğim başka bir konu da kendi başlarına yeterli büyüklükte olmayan kentlerin diğer kentler ile işbirliği kurabilmeleri ve böylelikle kendi bölgeleri içinde güçlü bir dinamik yaratmaları. Kopenhag’ın, Oresund Köprüsü sayesinde Malmö ve Göteburg’la olan işbirliği buna çok güzel bir örnek. Benzer şekilde, Hollanda şehirleri yeterince büyük değiller. Bu nedenle endekslerde yer alabilmek için başlıca Hollanda kentleri çok aktif bir işbirliği içine girdiler. Endeksler üniversite sayısı gibi kriterlere göre belirleniyor. Eğer bir kentin nüfusu yeterince kalabalık değilse hiçbir zaman 10 tane üniversiteyi barındırma şansı yok. Şu anda bu kentler “Holland Metropole” adı altında işbirliği içindeler. Amsterdam finans merkezi, Roterdam liman, Lahey kamu ve sivil toplum kuruluşlarının merkezi. Neredeyse bir metropolitan alan gibi çalışıyorlar. Bir şehirden diğerine gitmeniz trenle 30 dakika sürüyor. İstanbul için düşünürseniz bu süre muhtemelen şehir içinde harcadığınızdan çok daha az bir zaman. Greg’in de gösterdiği modelde de gördüğümüz gibi; yatırımcılar bunu seviyor. Mühim olan şehirlerin isminden çok, kendilerine nasıl bir profil çizdikleri. Almanya’da ve Kuzey İtalya’da da benzer gelişmeleri görüyoruz.

    Sorunuza dönecek olursam, Londra ve Paris gibi güvenli limanlar ayrı bir kulvardalar çünkü bu iki şehir Avrupa’daki başka hiçbir şehirle kıyaslanamayacak kadar büyük ve likit birer pazar. Bence bir de ikinci küme şehirler var ki az önce bahsettiğim şehirler bu kategoriye giriyor. Yatırımcılara baktığınızda gördüğünüz şeylerden biri de şu: “Eğer bir kent yatırımın odağında yer almıyorsa, onu nasıl odağa getirebiliriz?” diye bakıyorlar konuya. “Yatırımı kendim geliştirebilirim ya da olgunlaşacak bir sektöre yatırım yapabilirim,” diyorlar.

    Aynı zamanda bugün doğru adımları atan ve gelecek için potansiyel taşıyan şehirlerin de yatırımcılar için çok cazip olduğunu görüyoruz.

    Buna örnek olarak, yaptığımız bir araştırma için incelediğimiz Dresden’i verebilirim. Dresden, oldukça düşük nüfuslu olmasının yanı sıra çokça nüfus da kaybeden bir şehir. Ancak son yıllarda hedef odaklı bir yaklaşımla, belirli mahallelerine yatırım yaptı ve pek çok genç insanı bu bölgelere çekmeyi başardı. Bu gelişme şehir için bir dönüm noktası oldu. Halihazırda bazı gayrimenkul yatırımcıları bu pazara girdi bile.

    Benzer bir yaklaşım İstanbul için de geçerli olabilir aslında. Tabii ki bazı sorunlar var ama çok iyi unsurlar da var. Altyapı yatırımları ve şehrin coğrafi konumundan kaynaklanan avantajı buna güzel bir örnek.

    BURCU ÖZTAŞKIN: Hollanda kentleri için bahsettiğiniz küçük şehirlerin birbirleriyle işbirliği yaparak güçlü ve büyük bir bütün oluşturması konusu, İstanbul ile ilgili olarak bana çok merkezli gelişim konusunu hatırlattı. İstanbul çok büyük bir metropol ve sağlıklı gelişebilmesi için çok merkezliliğe ihtiyacı var.

    LVD: Başarı, alt merkezler yaratmaktan geçiyor. Eğer yaşamak, çalışmak ve eğlenmek için başarılı alt merkezler yaratılabilirse, şehir içi seyahat ihtiyacı azalır ve çok önemli olan, bir yere ve bir topluluğa ait olma duygusu yaratılır. İstanbul çok büyük olduğu için pek çok alt merkeze ihtiyacı var ama bunu geliştirebilirsiniz.

    Aynısı değil ama Londra’da Canary Wharf’da ne yapıldığına bakarsanız; projenin başında bölge korkunç durumdaydı, sabah ofisine girip, akşam çıkan insanlardan başka hiçbir şey yoktu, tamamen terk edilmiş gibiydi. Fakat sonradan inşa edilen yaşam alanları ile şu anda çok canlı bir bölge haline geldi. Bir şeyleri düzeltebilirsiniz.

    İstanbul için ilginç olan şeylerden biri de altyapı konusunda dev yatırımların olması, pek çok başka kent için bu konu ciddi bir sorun. Altyapı zaten ilk başta yapılması gereken bir yatırım çünkü bunu sonradan yapmanız çok çok zor. O açıdan bakıldığında İstanbul doğru adımlarla ilerliyor. Sadece daha fazlasına ihtiyaç var. Greg’in de belirttiği gibi bu altyapı yatırımlarının en iyi şekilde nasıl kullanılabileceği üzerine çalışılmalı. Bu model, sürdürülebilirlik ile de örtüşüyor. Eğer kurgu doğru yapılmış ise bir topluluğa ait olduğunuzu hissederek mahallenizde yürüyebilirsiniz. Londra bu konuya da çok önem veren ve yatırım yapan bir şehir. Küçük adımlar alt merkezlerden başlar. Yatırımcıların da aradığı bu aslında.

    Şu anda üçüncü bir yoğunluk projesi üzerinde çalışıyoruz. Yatırımcılar ve fon sağlayıcılar ile yakın ilişkiler içindeyiz. Yapmak istediğimiz “iyi yoğunluk” ifade eden 10 kriteri ve yatırım geri dönüşlerini birbiri ile ilişkilendirebilmek. Eğer elinizde iyi yoğunluğu olan bir alan varsa, arsanın uzun vadedeki değeri yüksek seviyede kalacak, amortisman bedeli ise düşecektir. Çünkü, sonuçta elinizde hala canlı, dinamik ve esnek bir bölge olacaktır.

    Aynı zamanda karbon salımının kişi başına maliyeti konusuna da bakıyoruz. Nüfus açısından birbirine benzer ancak arazi kullanımı açısından tamamen farklı iki şehir olmaları sebebi ile Atlanta ve Barselona çokça kıyaslanır. Tahmin edebileceğiniz gibi, Atlanta’da karbon salımı her yere araba ile gitmek zorunda olduğunuz için çok daha fazla. Diğer yandan da hastane, okul gibi sosyal altyapı ve ulaşım, elektrik-su gibi teknik altyapı hizmetleri Barselona’da çok daha yoğun bir şekilde kulanıldığı için maliyeti daha yüksek. Kentler için bu tür argümanlar artık çok daha önemli. Veriye dayalı yaklaşım ile iyi yoğunluğun uzun vadedeki getirisi konusunda yatırımcıları ikna etmeye ve bu konunun faydalarını göstermeye gayret ediyoruz.

    BH: Yatırımcıların artık bahsettiğiniz noktaya doğru geldiğini görebiliyoruz. Şubat ayında Paris’te gerçekleşen ULI Europe Konferansı’nda fırsatçı olarak nitelenen yatırımcıların bile sürdürülebilirliği çokça vurguladıklarını gördük.

    Rapora geri dönecek olursak, sunumunuzda kurumsal yatırımcıların bile artan fiyatlar sebebiyle pek çok şehirde proje geliştirme konusunda fırsatlar aradığını söylediniz. İstanbul için sanırım bu durum hep geçerliydi. Önceki yıllardaki raporlarda da bu alanda uluslararası yatırımcılar için en cazip şehirlerden birisi idi. Ancak bu noktada şeffaflığın önemini vurgulamak isterim. Zira son yıllarda burada proje geliştirmekte istekli ve kararlı olan pek çok yabancı yatırımcının bir noktada tıkandığına şahit olduk. Bu nedenle, ULI’nin amaçlarından biri olan yatırımcı ile belediyelerin ve kamunun etkili iletişimini sağlamak daha da önem kazanıyor.

    Sunumunuza istinaden gayrimenkul türleri ile ilgili olarak dabirsorusormakisterim.Son dönemde yatırımcının yaşlı evleri, öğrenci yurtları, paylaşımlı ofisler gibi yeni türlere artan bir ilgi gösterdiğini söylediniz. Bunlar özellikle bizim piyasamız için yeni sayılabilecek alternatif kullanım alanları. Bu ilginin geçici bir trend olduğunu mu düşünüyorsunuz yoksa gelecek dönemde kalıcı olacak ve bu alanlara yatırımları daha çok mu göreceğiz?

    LVD: Ben kalıcı olacağını düşünüyorum. Bu türleri geleneksel segmentlerden ayırıyor olmamız ilginç aslında. Verilen hizmet açısından baktığınızda bir otel ile öğrenci yurdunu işletmek için temel prensipler aynı ve yatırımcının bakışının da bu paralelde olmasını bekliyoruz ancak bu herkes için geçerli değil henüz. Bence sektördeki zihniyet değişmeye başladı ama daha fazlası gerekiyor. Artık gayrimenkulün türünün ne olduğu birinci derecede önem arz etmiyor. Şimdi daha fazla hizmet odaklı düşünce yapısına sahip olmamız ve daha kaliteli hizmet sunmak için çalışmamız gerekiyor. Bence sektör tamamiyle bu yönde gidiyor. Düşünün ki kiracınızın başarısı sizin başarınızı belirliyor. Bence bu algı yerleştikçe hangi alt sektörde yatırım yaptığımızı düşünmekten vazgeçeceğiz. Eskiden otel yatırımlarında, “İşletmeciyi tanımıyorum, işletme riskini de almak istemiyorum. Ben sadece uzun dönemli getirisi olan kontrat istiyorum,” diye bakılıyordu. Şimdi ise hangi alt sektör olursa olsun işletme riski de yatırımcının başarısının bir parçası olarak algılanmaya başladı.

    BH: Bu yatırımcılar açısından da oldukça önemli bir dönüşüm. Mesela bazı Alman kurumsal yatırımcıları vardır ki kira sözleşmesi olmadan otel yatırımı yapmaları mümkün değildir. Yakın gelecekte bu bakış açısında ciddi bir değişiklik olmasını bekliyor musunuz?

    LVD: Evet. Eğer gayrimenkul yatırımı için mevcut olan kapitale bakarsanız ve şu anda elimizde her şeyi daha verimli kullanabilmek için gerekli olan teknolojinin olduğunu düşünürseniz değişimin olması kaçınılmaz. Emerging Trends sunumunda da bahsedilen Airbnb örneğinde olduğu gibi teknolojik imkanlar mevcut ürünün çok daha etkin ve verimli kullanılmasını sağlıyor. Ofis alanlarında da perakendede de aynı şey geçerli, Airbnb’nin yaptığı da aynısı; alanlar küçülüyor. Alanları nasıl kullandığımız çok daha önemli hale geliyor. Kullanım amacının ne olduğu önemli bir ayrım konusu haline geliyor.

    Konut yatırımlarına hala ihtiyacımız var kuşkusuz ama bu alanlar çok daha küçük olacak. Örneğin önümüzdeki dönemde mikro-daireleri (micro-apartments) daha fazla göreceğiz. Alternatif sektörlerin hepsi ile tanışmadık henüz. Şu anda olan: Yeni bir trendin hızla yükselmesi.

    Birkaç hafta önce bir yatırımcıyla konuştum, öğrenci yurtları konusunda yatırım yapmaya başlamışlar. Bu deneyimi mikro-daireler konusunda da kullanıp kullanmayacaklarını sordum. Çünkü şöyle bir durum var, öğrenci yurtlarında kalan gençler, mezun olduktan sonra taşınmak zorundalar ancak gidecekleri bir yer yok. Aileleri ve fazla paraları yok, şehir merkezinde kalmak istiyorlar ve bu isteklerine cevap verebilecek hiç bir alternatif yok. Arkadaşları ile bir arada olmak, sosyalleşmek istiyorlar, sahip olmak konusu onlar için önemsiz. Mikro-daireler bu ihtiyaca cevap verebilecek nitelikte. Soruyu sorduğum yatırımcı, bunun farkında olduklarını ve bu konuyla ilgilendiklerini söyledi.

    BH: Bakalım finansman sağlayıcılar da gelişen bu varlık tiplerine adapte olmak konusunda aynı hızda davranabilecekler mi?

    Son olarak ULI’nin gündeminde olan konular nelerdir diye sormak istiyorum. ULI ve ULI Türkiye konusunda birkaç cümle alabiliriz sizden.

    LVD: Yoğunluk çok önemli, çünkü bu konuda acil olarak bir şeyler yapılması gerekiyor. İnsanların bu konudaki algısı hala negatif, o nedenle eğitim anlamında yapılması gereken pek çok iş var. Yaptığımız çalışmaları anlatmak ve mesajlarını doğru adreslere ulaştırmak için gayret ediyoruz. Teknoloji de bizim için çok önemli diğer bir konu. Şu anda iki danışmanımız Rotterdam’da bir inovasyon bölgesi oluşturulmasına yardımcı oluyor. Boston’daki Cambridge İnovasyon Merkezi’yle birlikte çalışarak şehir için bu alanda uzun vadeli bir strateji oluşturmanın yollarını arıyorlar.

    ULI için mikro düzeyde işler yapmak da çok önemli. Oslo’da geçen yıl gayrimenkul sektörüne inovasyonun etkileri üzerine bir etkinlik yaptık. İnovasyon sektörünün ihtiyaçlarına nasıl karşılık vereceğimizi henüz tam olarak bilmiyoruz. İşbirliği ve serbest zaman mekanları gibi alanları nasıl yaratacağımız ve nasıl fiyatlandıracağımız konuları bizim için oldukça önemli.

    Arazi kullanımı konusunda şehirlere danışmanlık vermek, konut ve kitlesel göç gibi konular da önemli. Bunlar arasında oldukça güçlü bağlantılar var. Konut konusu aslında hemen her şey ile ilişkilendirilebilir. Çünkü yoğunluk bakımından kilit başarı kriteri olma niteliğinde. Eğer bir mahalle içinde farklı gelir gruplarını bir arada çözümlemezseniz başarısız olursunuz. Bu hiç kolay bir iş değil. Kitlesel göç, normal nüfus hareketlerinden farklı olarak, kentler üzerinde çok büyük bir baskı oluşturuyor ve bunun üstesinden gelmelerinin zor olduğunu düşünüyorum. Biz bu konuda onlara yardım etmeye kendimizi adamış durumdayız diyebilirim. Bilgiyi, öğrenilmiş dersleri ve başarılı olmuş en iyi örnekleri her zaman paylaşıyoruz.

    Bence bu konular Türkiye ile de gayet ilişkili. Ayşe’nin büyük bir hayranıyım. Bence ULI’yi Türkiye’de ileriye taşımak konusunda çok iyi işler yapıyor. Nereye gitmek istediği konusunda net bir vizyonu var. Bunun için nelerin gerekli olduğunu da iyi biliyor. Biz de bunu gönülden destekliyoruz. ULI olarak üyelerin kendi bölgelerindeki ihtiyaçları ve istekleri bize aktarmalarını istiyoruz ki onları destekleyebilelim. Bunu bir işbirliği olarak görüyorum. Onlar bize sorunları aktarıyor biz de o konuların uzmanlarını bulup birleştiriyoruz.

    Bence İstanbul üzerine yapılan yoğunluk araştırması bu konuda iyi bir örnek. Siz ne düşünüyorsunuz?

    BH: Yoğunluk araştırması için düzenlenen çalışma toplantısında ilk kez belediyeden temsilcilerin sektörün her alanından temsilcilerle birlikte yer aldığını gördüm. Sanırım bu onlar için de yeni bir tecrübeydi. Burada eksikliğini hissettiğimiz şey tam olarak bu. Paris ya da Londra’daki etkinliklerde belediye yetkililerinin yatırımcılarla ya da ULI ile nasıl bir işbirliği içinde olduklarını görüp hep gıpta etmişimdir. Biz ULI olarak elimizden geldiğince ve onlar da gönüllü oldukça bu ilişkiyi kurmaya çalışacağız.

    Lisette, bize ayırdığın zaman ve değerli görüşlerin için teşekkür ediyoruz.

    Lisette Van Doorn, ULI Avrupa, Başkan
    Van Doorn, kariyerine ING Yatırım Yönetim’de hesap yöneticisi ve yardımcı kontrolör olarak başladı. ING Avrupa Gayrimenkul Yatırım Yönetim’de araştırma ve strateji müdürlüğü yaptı. INREV’de 4,5 yıl boyunca kurucu başkanlık görevini yürüttü. CBRE Global Investors İtalya Ülke Müdürü olarak 1,6 milyar Avro’luk portföyü yönetti ve İspanya, Portekiz ve İtalya’da varlıkları bulunan 2 AVM fonunun yöneticiliğini yaptı. Uluslararası kurumsal gayrimenkul yatırımcıları ve fon yöneticilerine strateji, organizasyonel optimizasyon ve portföy yapılanması konularında danışmanlık veren kendi şirketi LIRE’den ULI’a transfer olan Lisette van Doorn Ocak 2015’ten beri ULI Avrupa Başkanı olarak görev alıyor.