Konut getirilerini etkileyen makro faktörler

    Konut yatırımcılarının brüt getiri oranları başta para arzı olmak üzere farklı makro-ekonomik faktörlerden etkilenmektedir.

    Konut yatırımlarında brüt kira getirisi, hedeflenen getirinin diğer finansal yatırım araçlarıyla ilişkisini gözlemlemek ve getiriyi etkileyen makro faktörleri belirlemek son derece önemlidir. Bu noktada belirttiğimiz ilişkiyi ortaya çıkartmak anlamında karar destek yaklaşımı ve modellemesi geliştirmeye çalıştım. Aşağıdaki analizi, Haziran 2007-Aralık 2015 korelasyon matrisi kapsamında irdeledim.

    222

    Bu korelasyon matrisine göre, konut yatırımı brüt getiri oranını etkileyen değişkenin, “Para Arzı” olduğu söylenebilir. Diğer yatırım araçlarının da kendi aralarında anlamlı ve mantık çerçevesinde bir ilişkiye sahip olduğu gözüküyor. BİST- 100’ün getirisi azaldığında, dövize dayalı yatırımların getirisi artıyor. Döviz yükseldiğinde ise borsanın düşmesi beklendiğinden ilişkinin yönü gerçekçi bir şekilde ortaya çıkıyor. Avro ile dolar arasında benzer bir ilişki olduğu açık. İkisi de genel çerçevede, benzer şekilde artış ya da azalış göstermekte olup, korelasyon matrisi de bu ilişkiyi doğruluyor.

    Para arzı ile konut yatırımı brüt getiri oranı arasında ise ters yönlü bir ilişki bulunuyor. Yani para arzı artış gösterdiğinde, konut yatırımı brüt getiri oranı azalış gösterecek. Konut yatırımı brüt getiri oranı kira brüt getirisi/konut fiyatları oranını gösterdiğinden bu ilişki de anlamlı bir şekilde yorumlanabilmekte. Para arzı artış gösterdiğinde, konut fiyatları artış gösterecek dolayısıyla; kira brüt getirisi/konut fiyatları oranında, paydadaki artıştan dolayı bir azalma söz konusu olacak. Buradan da anlaşılabilir ki piyasaya daha çok para sürülmesi, konut brüt getirilerini azaltıyor.

    Konut yatırımı brüt getiri oranı ve para arzı değişkenleri için zaman serileri analizi ile VAR modelleri oluşturulması hedefleniyor. Öncelikle veriler durağan olmadığı için durağanlaştırılması gerekiyor. Busebepten dolayı iki değişkenin de birinci dereceden farkları alınmış olup, veriler modellendiğinde aşağıdaki gibi bir sonuç ortaya çıktı:

    Konut Yatırımı Brüt Getiri Oranıdiff=1 (t) = 0.563*Konut Yatırımı Brüt Getiri Oranıdiff=1(t-1)) -0.0000000000000072*ParaArzıdiff=1(t)

    Yukarıdaki modelden anlaşılacağı üzere, t anındaki konut yatırımı brüt getiri oranı kendisinin bir önceki zaman dilimindeki değeri ile aynı yönlü ve kendisiyle aynı zaman dilimindeki para arzı miktarı ile ters yönlü ilişki içerisinde. Bu konuyla ilgili olarak REIDIN Kıdemli Veri Analisti Olgun Aydın “Yaptığımız analizlerde Türkiye’deki konut yatırımının brüt getirisinin ilişkili olduğu makro ekonomik göstergeleri tespit edip getirinin değişimini önceden tahminlemeyi hedefliyoruz. Bu noktada Türkiye’deki 62 şehir için oluşturduğumuz modele göre, para arzı (t) anında 10 Milyar TL artış gösterdiğinde ve konut yatırımı brüt getiri oranı (t-1) anında %1 artış gösterdiği durumda konut yatırımı brüt getiri oranı (t) anında %0,5 oranında azalış gösterecek.” şeklinde görüş bildirmiş.

    Kanımca, veriye ilişkin detay bilgiler söz konusu olduğu müddetçe, yatırımcıların brüt kira getirilerine yönelik tahminleme yapmaları ve yatırımlarınıbunu da dikkate alarak yönlendirmeleri her zaman için daha doğru olacak.