Sultanahmet’te turizm, patlamalardan sağ çıktı mı?

    Sultanahmet semtinde yaşanan terör nitelikli ilk patlamadan sonra İstanbul’a gelen turist sayısında azalış görülmese de bir yıl sonraki ikinci patlamanın bölgeye etkileri gözle görülür bir biçimde sektöre yansıdı.

    Turizm sektörü; siyasi, politik ve ekonomik kırılmalara karşı oldukça duyarlı. Kriz söylentisi bile ciddi boyutlarda rezervasyon iptallerine yol açabiliyor. Türkiye’nin jeopolitik konumundan dolayı sosyal, ekonomik, politik krizler ve doğal afet riski içerisinde bulunması, Türk turizmini tehditlere karşı açık tutuyor.

    Süleyman Demirel Üniversitesi, Yrd. Doç. Dr. Mesut Albeni ve Utku Ongun “Antalya Turizminin Türk Turizm İçerisindeki Yeri ve Krizlerin Antalya Turizmi Üzerindeki Etkileri” adlı çalışmalarında krizleri kontrol edilemeyen ve kontrol edilebilen krizler olarak ikiye ayırmışlar. Doğal afetler, küresel siyasal gelişmeler, uluslararası terörizm, küresel toplumsal değişimler için “kontrol edilemeyen krizler”; siyasal gelişmeler, siyasal terörizm, çevresel sorunlar, sağlık sorunları ve ekonomik krizler “kontrol edilebilen krizler” olarak tanımlanıyor. Turistik destinasyonlarda gerçekleşen krizler talep üzerinde farklı etkiler yaratabiliyor. Nadiren görülen, önemsiz kabul edilen suçlar, geçici talep düşüşlerine sebep olabilirken sürekli hale gelen olaylar (terör ya da savaş gibi) talepleri tamamen ortadan kaldırabiliyor.

    İstikrarı bozan dönüm noktaları

    Türk turizm sektörünün tarihsel sürecine baktığımızda özellikle uluslararası turizmde aşağıdaki dönüm noktalarında istikrarsızlıklar yaşandığını görüyoruz:

    • 1980 sonrası Turizm Teşvik Kanunu ile birlikte gelişen Türkiye’de turizm sektörünün; sırasıyla 1986 Çernobil Olayı, 1991 yılı Körfez Savaşı ve arkasından PKK terör örgütünün eylemlerinden dolayı büyüme ivmesinde yavaşlama görüldü.
    • 1994 yılındaki ekonomik kararlar ve TL’nin devalüe edilmesi sonucu turizm gelirlerinde artış beklenmesine rağmen yeterli artış gerçekleşemedi. Sonraki yıllarda ise küresel ekonomik risklerin olumsuz etkisi daha baskın oldu.
    • 1997 yılında Asya Ülkeleri’ndeki ekonomik kriz Türkiye için önemli turist potansiyeline sahip Rusya’yı etkilemiş olup Türkiye’de talep kaybına yol açtı.
    • 1999 yılında meydana gelen Marmara Depremi turizm sektöründe yaklaşık 173 milyon Dolar’lık gelir kaybına yol açtı.
    • 2000 sonrası komşu ülkelerde meydana gelen savaş ve istikrarsızlık, Amerika’da yaşanan 11 Eylül olayı ve daha sonra İstanbul’u da kapsayan küresel terörizm, 2006 yılında terör saldırıları, kuş gribi, Danimarka’da gerçekleşen karikatür krizi, İsrail-Lübnan krizi, Irak’taki siyasi durumun dengesizliği turist sayısında ve gelirinde düşüşe neden oldu.
    • 2008’de başlayan küresel ekonomik kriz, 2013 yılında yaşanan Gezi Parkı Olayları, 2013 ve 2014 yılları arası Türkiye-Suriye geriliminin artması ve sonraki süreçlerde başlayan terör olayları, 2015’teki Rusya krizi sektörü olumsuz yönde etkilemeye devam ediyor.

    Doluluk oranları düşse de elde edilen gelir artıyor

    Türkiye için önemli bir turistik destinasyon olan İstanbul’a detaylı bakmak istersek; gelen yabancı turist sayısı 2013’te 11 milyon, 2014’te 12 milyon iken 2015 yılına gelindiğinde 14 milyona yaklaşacağı tahmin edilen sayı ancak 12,4 milyona ulaşmış. Dolayısıyla gelen sayısının artış hızında beklenenin aksine ciddi bir azalışın olduğu göze çarpıyor. Turistler en çok Almanya, sonra sırasıyla İran, Rusya, Amerika, İngiltere, Fransa, İtalya, Irak ve Suudi Arabistan’dan geliyor. 2015 yılında gelen yabancı sayılarındaki dağılıma baktığımızda, Asya ve Avrupa ülkelerinden gelenlerin sayısında geçen yıla göre ciddi bir azalış görülmekte iken Orta Doğu ülkelerinden gelenlerin sayısında ciddi artışlar meydana geldi. Orta Doğu ülkelerinden gelen turist sayısındaki en fazla artışın Suriye’den gerçekleştiği ve nedeninin Suriye’deki iç savaş olduğu açıkça görülüyor.

    Krizler “Dünya Mirası” Sultanahmet Bölgesi’ni nasıl etkiledi?

    Tarihi Yarımada turizm ekonomisini irdeleyecek olursak; Türkiye’de konaklayan turistlerin 1/5’i İstanbul’da, İstanbul’da konaklayan turistlerin büyük oranı ise Fatih ve Beyoğlu ilçelerinde konaklıyor. 2014 yılı konaklama tesisi doluluk oranlarına göre Fatih ve Beyoğlu ilçelerinin doluluk oranları İstanbul ve Türkiye’ye göre genel olarak daha yüksek. Ancak Türkiye Otelciler, İşletmeciler ve Yatırımcılar Birliği’nin açıklamasına göre, 2015 yılında İstanbul genelinde doluluk oranlarında düşüş yaşandı.

    Sultanahmet Bölgesi’nde ise ortalama 60 odayı aşmayan benzer ölçekli otel işletmeleri yer alıyor. Tarihi Yarımada Sultanahmet Bölgesi konaklama tesislerinde yaptığımız araştırmada, yaşanılan genel sorunlar ve son yaşanan krizlerin sektörü nasıl etkilediği konusunda şunları söylemek mümkün: Piyasada ilk durgunluk, Mayıs 2013’te Gezi Parkı olaylarında yaşandı ancak bu çevreci eylem daha sonra bazı aktivist turistleri cezbettiği için etkileri olumlu olarak da yansıdı. Sultanahmet semtinde yaşanan terör nitelikli ilk patlama Ocak 2015 ayında gerçekleşti ancak patlamadan sonra İstanbul’a gelen turist sayısında azalış görülmedi. Bölgedeki işletmelerden genel bilgiye göre daha önceki patlamanın etkisi fazla sürmedi ve Mart ayı itibariyle gelen turist sayısında artış oldu.

    İkinci patlama, bir yıl sonra yani Ocak 2016’da gerçekleşti ve patlamanın bölgeye etkileri gözle görülür bir biçimde sektöre yansıdı. Bu duruma neden olan sebepler arasında bu olay öncesi yaşanan birçok terör saldırısı ve komşu ülkelerde artan karışıklıkların sebep olduğunu söylemek mümkün. Bununla beraber yaşanan Rusya Krizi sonrası Rus uyruklu müşterilerin tamamı rezervasyonlarını iptal etti, Avrupalı (özellikle Alman müşterilerde hızlı bir düşüş yaşanmış) ve Japon uyruklu müşterilerin sayısında da ciddi azalma görüldü. Ayrıca artan otel inşaatları ve Tarihi Yarımada’da da konuttan otele dönen fonksiyon değişikliği ile konaklama arzı giderek artarken aynı oranda artmayan talep nedeniyle piyasa durgunlaşmaya başladı. Gelen turist profili düşen oda fiyatlarıyla orantılı olarak Orta Doğu’lu müşterilere doğru eğilim gösteriyor.

    Orta ölçekli işletmeler daha dayanıklı

    Sultanahmet Meydanı civarındaki konaklama tesislerinin doluluk oranlarında ve oda fiyatlarında düşüş yaşandığını, elde edilen ciroların düştüğünü, tesislerin birçoğunda çalışan personele, maliyeti minimize etmek amacıyla ücretsiz izinler verilmeye başlandığını bölgedeki işletmecilerden öğrendik. Özellikle küçük ölçekli, kiracı konumundaki işletmeler, bu piyasa koşullarına dayanamayıp faaliyetlerine son vermekte veya maliyetlerini indirgemek için kira indirimlerine gitmeye çalışmakta. Orta ölçekli ve gayrimenkul maliki tarafından işletilen işletmelerin ise bu koşullara daha dayanıklı olduğunu görüyoruz. Son dönemde yaşanan krizlere rağmen kendi otelini işleten maliklerin işletmelerini elden çıkarmadığını, bu el değiştirmelerin daha çok yatırım amaçlı satın alınmış otellerde gerçekleştiğini öğrendik.

    Bu genel tabloya bakıldığında konaklama işletmecileri nezdinde 2016 yılı için piyasa belirsizleşmekte. Ancak yeni sezonun açılması ile öngörü yapılabilir. Sonuç olarak, piyasa aktörleri belirsiz piyasa koşullarına adapte olmaya çabalarken yaşanan krizlerden dolayı endişe duymaya da devam ediyor. Piyasa daha önceki yaşanan krizlerden etkilenmesine rağmen kısa bir süre içinde toparlandı, ancak yeni dönemdeki krizlerin büyük ölçekli ve kontrol edilmesi güç olması nedeniyle sonuçlarının tahmin edilmesi pek mümkün değil. Dolayısıyla mevcut durumun gayrimenkul piyasasına nasıl yansıyacağı konusu için de bir “belirsizlik” söz konusu olacak. Krizlerin etkisinin geçmesi ve jeopolitik olayların durulması halinde piyasanın tekrar dengeye kavuşacağını umuyoruz.

    Sonuç olarak araştırma konusu bölgenin “Dünya Mirası” olması nedeniyle; yaşanan krizlerin “gayrimenkul değerine” etkisinin, işletme kârlılığına etkisi kadar büyük olmayacağı da öngörülebilir.

    Yazının tamamını Gayrimenkul Türkiye Mayıs-Haziran ’16 sayısında okuyabilirsiniz.