Yakın gelecekte değerleme sektörü daha çok konuşulacak

    Değerleme sektörünü ele aldığımız yuvarlak masa toplantısında konuşulanlara bakarak söyleyebiliriz ki SPK'nın gerekli düzenlemeleri zamanında hayata geçirmiş olması, bankalar tarafında büyük bir kazanım olarak görülüyor. Ancak değerlemede standardizasyon eksikliği, hala üzerinde çalışılması gereken bir konu.

    yuvarlakmasa_değerleme

    Gayrimenkul sektörünün önemli bir ayağı olan değerlemeyi, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya moderatörlüğünde ele aldık. Toplantının katılımcıları, Gayrimenkul Bilgi Merkezi Yönetim Kurulu Başkan Vekili Halil İbrahim Akyıldız, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkanı Bekir Yener Yıldırım ve Garanti Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Gökhan Koca oldu. Tüm yuvarlak masa toplantılarımızı incelemek için tıklayın.

    MAKBULE YÖNEL MAYA: Bugün, önemi ve dokunduğu alanların her geçen gün artması ile dikkat çeken değerleme sektörünü ele alacağız. Sektörün geldiği nokta ve yakın gelecek beklentilerine değinelim istiyoruz… Yener Bey ile başlamak istiyorum. Gayrimenkul değerlemenin bugüne kadarki yolculuğunu Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Başkanı şapkası ile özetlemenizi rica edeceğim.

    BEKİR YENER YILDIRIM: Gayrimenkul değerleme, gayrimenkulün haklarını ve gelirlerini ortaya dökmeye çalışan bir fotoğraf çekimi gibidir aslında. Bu hizmetin birçok açıdan talebi olabilir. Değerleme aslında çok geniş bir alan ama biz çok kısıtlı bir kısmını konuşacağız bugün. TDUB’un yasal olarak bulunduğu taban, yani yasal gayrimenkul değerleme alanı özellikle iki temel ayak üzerine oturuyor. Birincisi, sermaye piyasası düzenlemeleri uyarınca değerleme hizmeti alması gereken kuruluşlara verilen hizmetler. İkincisi ise bankacılık mevzuatı uyarınca konut kredisi ve gayrimenkul teminatlı kredilerde değerleme raporu hazırlatılması gerekmesidir. Değerlemenin önce SPK, sonra BDDK olmak üzere iki kamu otoritesi tarafından getirilmiş düzenlemeler ile Türkiye’de ilk kurumsal çerçevesi atıldı. Ancak halihazırda bu iki ekseni taşan bir öneminin olduğunu özellikle vurgulamak istiyorum. Değerlemenin geliştiği ülkelere baktığımızda uluslararası yatırım, kentsel dönüşüm, fizibiliteler, özel işler gibi birçok segmentte hizmet verildiğini görüyoruz. Bizde de yavaş yavaş bu yönde ilerleme kaydediliyor. En önemli unsur, değerlemenin yasal olarak düzenlenmiş olması. Dikkatinizi çekerim hala bir emlak aracılığı yasal düzenlemesi yok. Değerlemenin bir sertifikasyon sürecine bağlanmış olması hem şirketleri hem lisanslı uzman kişileri standarda bağlaması sebebiyle kaçınılmaz olarak artık SPK’nın çizdiği bu çerçevede değerlemenin bir çok alana doğru mutlaka gelişeceğini görüyoruz.

    MYM: Biraz da sayılar ile konuşsak. Sektörde kaç SPK lisanslı ya da lisanssız ama çalışan kişi var? Yılda kaç tane rapor hazırlanıyor? Biraz bunlardan da bahsedebilir misiniz?

    BYY: Gayrimenkul değerleme sektörü son 10 yıldır, her yıl %20 büyüme gösteriyor. Şu an itibariyle yılda üretilen rapor sayısı yaklaşık 1,5 milyon adet. Yılda 6 milyon tekil gayrimenkul datası toplanarak bu raporlar oluşturuluyor. Sektörün doğrudan ve dolaylı istihdam sayısı 10.000 civarında. Lisanslı uzman sayısı 3.000’leri aşmış durumda ama bunların bir kısmı pasif konumda lisanslar. Belgesini almış ama halihazırda sektör ile ilgisi olmayanlar. Bu sayının içinde yaklaşık 800 değerleme belgesi, aktif olarak değerleme şirketlerinde kullanılıyor. Sektörün cirosuna baktığımızda ise 2015 yılında 500 milyon TL’nin üzerine çıkmış bulunuyor. Karlılık %10’lar civarında. Tabii bu durum şirketten şirkete farklılık gösteriyor. 132 adet lisanslı değerleme şirketi var. Ama bunlar ölçek olarak birbirinden farklı şirketler. İş hacminin dağılımına baktığımızda bu şirketlerin %82’ye yakını bankalara teminat amaçlı bankalarda kullanılan değerleme raporları hazırlıyor. Geriye kalan %18’inin ise kentsel dönüşüm, sermaye piyasası için değerleme işlemleri, özel değerleme olarak çok çeşitli dağıldığını görüyoruz.

    MYM: Şimdi biraz müşteri perspektifine inelim istiyorum. Değerlemenin %82’si teminat amaçlı. Bu da önemli bir oran. Böyle olunca da tabii akla ilk başta bankalar geliyor. Gökhan Bey de hem Bankalar Birliği’ndeki görevi hem de temsil ettiği kurum itibariyle önemli tecrübelere sahip. Banka, bir değerleme firmasından ve rapordan ne bekler?

    GÖKHAN KOCA: Değerleme firmalarının bakış açısıyla bakınca bankaları müşteri olarak sınıflandırabiliriz. Ama banka tarafından baktığınızda durum biraz farklı görünüyor. Çünkü teminat değerlemesi kredi sürecinin en önemli aşamalarından biri. Burada aldığımız hizmet ile bir kredi kararı veriyoruz ve yıllara yaygın bir risk alıyoruz. Dolayısıyla bankalar olarak değerleme hizmetinin kalitesini çok önemsiyoruz. Belki bu kalite kaygısı zaman zaman gereğinden fazla bir şekilde bu işin içinde bulunmamıza da neden oluyor. Gerçekten de iki iş arasında ciddi bir etkileşim var. Büyüme rakamlarına bakınca bunu net olarak görebiliyoruz. Yener Bey son 10 yıldır değerleme sektörünün %20 büyüdüğünü belirtti. Özellikle mortgage sektörüne baktığımızda aynı büyümeyi burada da görmeniz mümkün. Dolayısıyla el ele büyüyen iki sektörden bahsediyoruz Birbirinden ayırmak pek de mümkün değil.
    Kurumsallaşma konusu çok önemli. Mortgage kredilerinde ortalama kredi vademiz 7-8 yıl civarında. Bu süre boyunca ekspertiz firmasını güçlü ve güvenilir bir partner olarak yanımızda görelim istiyoruz. O yüzden de bizim bankalar olarak katkı sağlamaya çalıştığımız konuların başında kurumsallaşma geliyor. Ekspertiz şirketleri kurumsallaşma adına gerekli adımları atmış, sermayesi güçlü, SPK lisanslı değerleme uzmanlarının istihdam edildiği daha büyük kurumlar olsun istiyoruz.
    Sektörün hakikaten güçlü yönleri var. Öncelikle Sermaye Piyasası Kurumu’nun ilgili tarafların sesine kulak vererek gerekli düzenlemelerin zamanında hayata geçirmiş olmasını büyük bir kazanım olarak görüyoruz. Yine bu hususta TDUB’un adını zikretmeden geçmememiz lazım. TDUB’daki arkadaşlarımız da bu işin doğru bir yolda ilerlemesini sağlamak için çok özverili çalışmalar yürütüyorlar.
    Bir de tabii zayıf taraflarımız var. Zayıf yan olarak görülebilecek konulardan biri, standardizasyon eksikliği. TDUB bu konuda çok emek verdi, ama zor bir konu. Günün sonunda yapılan işler üzerinden bir takım kredi kararları veriliyor. Belli bankalar olarak aynı müşteri kitlesine hizmet ediyoruz. Aldığımız hizmet ile ilgili belli bir standardı tutturamıyor olmamız birçok noktada işimizi zorlaştırıyor.

    MYM: Biz değerleme şirketleri olarak bu konuya şimdiye kadar net bir cevap bulmuş değiliz. TDUB ile bankalar tarafı için değil de SPK için bir rapor formatı hazırlamanın kolay ve uygulanabilir olacağında mutabık kaldık.

    HALİL İBRAHIM AKYILDIZ: Aslında faydası konusunda kimsenin endişesi yok. Orada ticari kaygılar biraz ön plana çıkıyor herhalde.

    GK: Bu konuda haklısınız. Biz Garanti Bankası olarak bu kaygılarımızı bir yana bırakalım, raporlarımız standart olsun ama yine her banka kendi risk algısına göre istediği taşınmazı teminat olarak kabul edebilsin görüşündeyiz. Örneğin biz bankamızda gayrimenkul risk derecelendirme uygulamasına başladık. Gayrimenkul değerleme raporlarına taşınmazın kredi değerliliğini gösteren bir risk derecesi alanı ekledik. Buna göre her taşınmaz yasal statüsü ve satış kolaylığına göre A’dan D’ye kadar değişen bir risk derecesi ile notlanıyor. Biz A’nın yanında C kademesindeki bir gayrimenkul için de kredilendirme yapıyoruz, ancak C notuna sahip bir teminat üzerinden vereceğimiz krediyi bir miktar düşünüyoruz. Burada sektör geneline yaygın bir standart oturtabilirsek bankaların işlerini zorlaştıracak bir adım değil; tam tersine risklerini daha iyi ölçüp daha doğru kredi politikaları tasarlayacak bir alt yapıya kavuşmuş oluruz diye düşünüyoruz.

    Devamı Gayrimenkul Türkiye Mayıs-Haziran ’16 sayısında.