Gayrimenkul yatırımcılarının “2020 kabusu”

    “Özellikle kira artışlarına yönelik sınırlamalara 2020 sonrası için de yeni bir düzenleme getirilmediği takdirde, Türkiye ticari gayrimenkul sektörü bu durumdan olumsuz etkilenebilir.”

    Sektör oyuncularının malumu olduğu üzere Türk Borçlar Kanunu’nun gayrimenkul piyasasını etkileyen 9. maddesinin yürürlüğü; kiracısı tacir, özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olan iş yeri kiraları bakımından 1 Temmuz 2020’ye ertelendi. Ertelenen bu 9 hükümden önemli olduklarını düşündüklerimize yönelik değerlendirmelerimi bu sayıda sizlerle paylaşmak istedim.

    Kira artışı

    Yürürlüğü ertelenen söz konusu maddelerden bilhassa gayrimenkul yatırımcıları açısından en ilgi çekici olanı, hiç şüphesiz, kira bedelinin belirlenmesi konulu 344. madde. 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olan yeni kanun öncesinde kira artışlarının tespitinde, Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un Geçici 7. maddesi ve Yargıtay kararları doğrultusunda sözleşme serbestisi ilkesi rol oynamaktaydı. Ne var ki yeni kanun ile tarafların kira bedelindeki artışa dair serbest tasarruf hakkı sınırlandırıldı. Yeni düzenleme ile bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenecek şekilde emredici bir hüküm getirildi. TL olarak belirlenen kiralarda bu şekilde bir sınırlama getirilmekle birlikte döviz kiralarda, “5 yıl geçmedikçe herhangi bir artış uygulanamaz” şeklinde emredici bir hüküm getirildi. TL ve döviz cinsi kiralardaki bu artış sınırlamalarının 1 Temmuz 2020 tarihine kadar yürürlüğün ertelenmesi, bilhassa ticari gayrimenkul yatırımcılarında yarattığı bomba etkisini bir nebze olsun gidermiş oldu.

    Döviz cinsi kiralamalarda 5 yıl süreyle herhangi bir şekilde kira artışına imkan vermeyen bu düzenleme, halihazırda ticari gayrimenkule yatırım yapmayı planlayan yabancı yatırımcıların çekimser davranmasına neden olduğunu gözlemliyoruz. 2020 itibariyle söz konusu düzenlemenin yürürlüğünün ertelenmesi uzatılmadığı veya konu hakkında işyeri kiraları açısından farklı bir düzenleme getirilmediği takdirde, özellikle ticari gayrimenkullerin değerlerinde çift haneli rakamlara varabilecek oranlarda düşüşler yaşanabileceği tahmin ediliyor. 2020’den sonra bu sınırlamaları ortadan kaldıran yasal bir düzenleme çıkmaz ise döviz ve TL ayrımında TL’nin gücüne bağlı olarak yatırımcılar, TL cinsinden kiralama yapmaya yönelebilir.

    Kira sözleşmesinin devri

    Kira ilişkisinin devrini konu alan 323. madde, aynı kapsamda ertelemeye konu olan önemli bir diğer hüküm. Eski borçlar kanununda bir düzenleme bulunmadığından, taraflar sözleşme serbestisi çerçevesinde tasarrufta bulunmaktaydı. Piyasa uygulaması ise “devrin, kiraya verenin iznine tabi” şeklinde gelişmişti. Yeni düzenleme ile işyeri kiralarında kiralayanın haklı sebep olmaksızın devre dair rızayı vermekten imtina etmesi engellendi. Düzenlemede yer alan “haklı sebep” kıstasının içi Yargıtay kararları ile doldurulacak olsa da kira ilişkisi eski kiracı tarafından devredildiğinde kiraya veren bir noktada yeni kiracı ile karşı karşıya kalacak.

    Erken tahliye

    Ertelemeye konu olan hükümlerden bir diğeri ise kiralananın sözleşme süresinden evvel geri verilmesini konu alan 325. madde. Eski borçlar kanununda herhangi bir hüküm bulunmamasına karşın, yerleşmiş Yargıtay içtihatları doğrultusunda, kiracının kiralananı yeniden “aynı koşullarla” kiraya verilebileceği “makul süre” ile tazminat sorumluluğu altında olduğu kabul edilmekteydi. Yeni düzenleme ile birlikte kiracının sorumluluğu, kiralananın “aynı koşullarla” değil, “benzer koşullarla” kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı tutulmaktadır. Kiracının, kira ilişkisini devralacak yeni bir kiracı bulması halinde, kira sözleşmesinden doğan borçları sona ereceği düzenlenmekte.

    Olağanüstü fesih

    Önemli sebeplerle olağanüstü feshi konu alan madde 331 kapsamında, fesheden tarafın ödeyeceği tazminat miktarı hakim tarafından kararlaştırılan meblağ ile sınırlı. Bu hükmün ertelenmesi dolayısıyla, eski borçlar kanunu kapsamında fesheden taraf, kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde asgari 6 aylık kira bedeli ile sorumlu olacak. 2020 sonrasında bu gibi fesih hallerinde hakimin 6 aylık kira bedelinden daha düşük bir tazminata hükmetme ihtimali söz konusu.

    Depozito sınırlaması

    Günlük ifade ile depozito olarak adlandırılan güvence bedeli, gerek ödemeye konu meblağ gerekse ödemenin şekli bakımından madde 342 kapsamında esaslı değişikliğe uğradı. Buna göre, 2020 itibariyle güvence bedeli azami 3 aylık kira bedeli ile sınırlandırılmış ve güvence bedelinin ortalama faiz getirisi olan bir banka mevduat hesabına yatırılması zorunlu kılındı.

    Cezai şart ve muacceliyet şartı

    Kira ilişkisinin kiralayan tarafını esaslı bir şekilde etkileyecek 346. maddesi uyarınca özellikle temerrüt halinde cezai şart ya da bakiye kira bedellerinin de talep edilebileceğine ilişkin muacceliyet şartlarının geçersiz olacak. 2020’den sonra ticari gayrimenkul kiralarında bu gibi kalemler kiracılardan talep edilemeyecek. Kısa süreli erteleme ile yürürlüğü durdurulan kira bedelinin tarafların serbest iradesi ile kararlaştırılması başta olmak üzere ertelemeye konu diğer hükümlerin 1 Temmuz 2020 itibari ile yürürlüğe girecek olması, özellikle yabancı kurumsal gayrimenkul yatırımcılarının iştahını kesebilir. Konut nitelikli gayrimenkullerde kiracı sıfatıyla ikamet etmekte olan kişiler ile ticari amaçla faaliyetini sürdürmek için kiralama yapan tacirlerin aynı oranda korunmasının yersiz olduğu şeklinde sektörde değerlendirmeler yapılmakta. Düzenlemelerin bu haliyle yürürlüğe girmesi durumunda, 2020 sonrasında oluşması muhtemel kargaşa ve düzenlemenin gayrimenkul değerlerini düşürücü etkisi, yabancı yatırımcıların Türkiye’deki yatırım kararlarını etkileyecek olması pek tabii.