Konut projelerinde otelcilik faaliyetleri

    Mevcut hukuki düzenlemeler kullanılarak yaratılan çözümler konut projelerinde otelcilik faaliyeti yürütülmesine cevaz vermiyor.

    274

    Son yıllarda gayrimenkul sektöründe, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bazı bağımsız bölümlerin malikleri veya kiracıları tarafından kısa süreli kiraya verilmesi yaygın bir uygulama haline geldi. Özellikle günümüzde belli bir kalite seviyesinin üstündeki konaklama tesislerinin makul fiyatlarda olmaması, otel açığı, ülkemizde ekonomik-süper ekonomik (İngilizce tabirle budget-super budget) otel işletmelerinin azlığı bu uygulamayı tetiklemiş görünüyor. Bunlar haricinde, bireysel yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarının ve konaklama tesislerinin sahip olduğu hizmetleri de içinde barındıran yüksek nitelikli konutların artması ile kiralama faaliyetlerini kolaylaştıran akıllı telefon uygulamalarının yaygınlaşmasının bu sektörün gelişmesine katkı sağladığını düşünüyoruz.

    Gayrimenkul sektöründe bireysel veya kurumsal yatırımlar için cezbedici etkisi olan ve artı bir ekonomik değer yaratan bu uygulama; öte yandan, özellikle konut amaçlı kullanımın yaygın olduğu taşınmazlarda, kat malikleri arasında kullanım esaslarının belirlenmemesi ve hukuki altyapının sınırlayıcı olması nedeniyle çeşitli sorunları da beraberinde getiriyor. Hukuki açıdan bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı niteliklerinden farklı şekilde kullanılması ve komşuluk hukuku esaslarına aykırılık teşkil edecek durumların meydana gelmesi son dönemde sıkça karşılaşılan bir sorun haline geldi. Bu yazımda, uygulama ekseninde kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bağımsız bölümlerin tapuya kayıtlı niteliğinden farklı amaçlarla kullanılmasının hukuki sonuçlarını ele alacağız.

    Konut ve işyeri ayrımı neye göre tespit edilir?

    634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana taşınmazın tapu siciline konut olarak tescil edilmiş bağımsız bölümler “işyeri” şeklinde kullanılamazlar. Kanun kapsamında işyeri, gelir sağlamak amacıyla mal ve hizmet sunan her türlü yer olarak anlaşılmalı. Bununla birlikte bağımsız bölümlerin niteliğinin imar planlarına göre belirlendiği unutulmamalı. Örneğin, yalnızca konut alanı fonksiyonuna sahip bir parselde ticari amaçla bir gayrimenkul geliştirilemez.

    Yukarıda açıklanan uygulama çerçevesinde hangi nitelik ve nicelikteki kiralamaların, bağımsız bölümün işyeri niteliğinde kullanılmasına yol açacağı önem taşıyor. Yargı kararlarına yansıyan örneklerde, özellikle birden çok bağımsız bölümün organize şekilde kısa süreli kiralamalara konu edilmesi işyeri kullanımı niteliğinde sayılıyor. Yargı kararlarına yansıyan örneklerde, bağımsız bölümlerin çeşitli mecralarda aktif bir pazarlamaya konu edilmesi, bir ticari marka altında sunulması, bağımsız bölümler için çalışanların (temizlik, güvenlik vb.) varlığı işyeri kullanımına delil oluşturan hususlar olarak değerlendiriliyor. Öte yandan her ne kadar işyeri tanımı geniş kullanılsa da bireysel olarak maliklerin kendilerine ait bağımsız bölümleri kısa süreli olarak kiralaması işyeri niteliğinde kullanıma yol açıyor.

    Bağımsız bölümün niteliğinin belirlenmesine ilişkin usul nedir?

    Bağımsız bölümlerin niteliği (konut, işyeri, imalathane, klinik vb.) gayrimenkulün mimari projesinde gösterilmekte olup projesindeki nitelikleri ile tapuya tescil ediliyor. Gayrimenkulün projesindeki bu nitelik daha sonradan sadece kat maliklerinin oy birliği ile değiştirilebilir. Öte yandan kat mülkiyetine tabi taşınmazda bir yönetim planı ile de bağımsız bölümlerin kullanımına ilişkin esaslar ve sınırlamalar kabul edilebilir.

    Komşuluk hukuku çerçevesinde kat maliklerinin hakları nelerdir?

    Bağımsız bölümlerin tescil edildiği nitelikten farklı şekilde kullanılması kanun uyarınca yasak işlerden sayılmakta olup aksi halde kat maliki diğer kat maliklerine karşı yükümlülüklerini yerine getirmemiş kabul edilir. Kat malikleri böyle bir durumun varlığı halinde sulh hukuk hakiminden bu duruma müdahale etmesini isteyebilir. Fakat hakimin müdahalesi için davacının söz konusu yasak kullanımdan zarar görmesi gerektiği unutulmamalı. Zararın ispatı uygulamada özellikle komşuluk hukukuna aykırılık teşkil edilecek nitelikte kullanımların varlığı ile ispatlanabilir. Bir apartman dairesinin bir kısmının otel olarak işletilmesi nedeniyle meydana gelen gürültü, güvenlik ihlali ve kirlilik buna örnek gösterilebilir.

    Temel sorunlar ve çözüm önerileri nelerdir?

    Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikle Eylül 2013’te resmen hayatımıza giren yüksek nitelikli konutların (rezidans) geliştirilmesi ile bu tip konutlarda otel hizmetlerinin sunulması (resepsiyon, oda servisi vb.) daha yaygın hale geldi. Ancak söz konusu kullanıma uygun olmayan taşınmazlarda, önceden planlanmadan ve diğer sakinler ile mutabakata varılmadan yapılan uygulamalar hukuki ve sosyal açıdan da çeşitli sorunları beraberinde getiriyor. Bu tür faaliyetlerin yarattığı en büyük sorunlar güvenlik zafiyeti ile turist akış ve kontrolünün yapılamaması olarak sayılabilir. Bundan dolayı da yeni yeşeren bu sektör ülkemizde sosyal bir sorun haline geldi. Bu durumdan da son dönemde de ağır bir darbe alan turizm sektörü pek tabii olumsuz etkilenmiş olup çeşitli mecralarda da tepkilerini dile getirdi.

    Çözüm önerilerine gelirsek; projelerin geliştirilmesi aşamasında hazırlanacak yönetim planı ile ana taşınmazın kullanım esasları önceden detaylı bir şekilde belirlenebilir ve bu operasyonun hukuki altyapısı bir nebze de olsun sağlanabilir. Böylece yönetim planı ile tüketiciler ve yatırımcılar açısından da şeffaflık sağlanmış olur. Öte yandan işyeri ve konut niteliğine sahip olacak bağımsız bölümlerin fiziki açıdan olabildiğince ayrı tutulması ve karma kullanıma uygun taşınmazlarda komşuluk hukukunu tehdit eden olaylar pratikte engellenebilir. Ancak, kanaatimizde mevcut hukuki düzenlemeler kullanılarak yaratılacak çözümler konuyu kökünden çözmediğinden Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu ve özellikle turizm mevzuatında bu tip operasyonlara cevaz veren yasal değişiklikler yapılamadan konut projelerinde otelcilik faaliyeti yürütülmesi sorunsal olmaya devam edecektir.