İstanbul Taşınma Hareketliliği Raporu Yayınlandı

    REIDIN - İSTEEND İstanbul Taşınma Hareketliliği Raporu'nu, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ile konuştuk.

    TSKB Gayrimenkul Değerleme desteği ile hazırlanan REIDIN – İSTEEND İstanbul Taşınma Hareketliliği Raporu, 2016 yılı 1. çeyrek dönemi baz alınarak hazırlanmıştı. Mayıs ayında lansmanı yapılan raporun bundan sonra her çeyrekte yayınlanacağı bilgisi verildi. Gelecek günlerde beklediğimiz ikinci raporun hazırlığı sürerken çalışmanın detaylarını Makbule Yönel Maya ile konuştuk.

    İstanbul Taşınma Hareketliliği Raporu çalışması nasıl başladı?

    Biz bir süredir REIDIN ile ortak ne yapabiliriz diye konuşuyorduk. Bizim muhatap olduğumuz veri setleri hep aynı ve çok tekdüze. Bunların artık derinleştirilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Masanın danışmanlık tarafında oturuyorum ve dışarıdaki ihtiyacı görebiliyorum. Ancak buna rağmen aynı şeyleri tekrar ettiğimizi de görüyorum. Bir karma kullanım projesinde “Şu kadar m² ticari alan olur,” demenin ötesinde bir şeylere ihtiyaç var. 2012 yılına kadar aynı ezberler ile iş yapılsa da artık bu ezberlerin dışına çıkılması gerektiğini eminim gayrimenkul piyasasındaki birçok oyuncu görmeye başlamıştır.

    REIDIN’le de bu düşüncelerimizi konuşurken onlar bize ‘Taşınma Hareketliliği Raporu’ fikrinden bahsettiler. İstanbul Evden Eve Nakliyeciler Derneği üyeleri taşıma işini gerçekleştirdiği noktalarda düzenli olarak anket yaparak, son kullanıcıya dokunabilecek, gerçek verileri ve duyguları alabilecek, dolayısıyla tüketicinin eğilimlerini yerinde ölçebilecekti. Dolayısıyla gerçek hayattan verilerle bir takım analizler yapma fikri bizi heyecanlandırdı. Bizim bu noktadaki beklentimiz evlerinden başka bir eve taşınanlar ne sebeple taşınıyorlar, nereleri daha çok hangi nedenden ötürü tercih ediyorlar, tercihlerini taşınma sırasında ne yönde değiştiriyorlar, gibi noktaları tespit ederek, proje geliştirme aşamasında bu verileri girdi olarak kullanmak. İlk raporumuzun genel sonucu kentsel dönüşümün taşınma hareketliliğinde belirleyici etken olduğu. Bir sonraki dönemde kentsel dönüşüm Kadıköy’de taşınmada bu kadar etkili olmayabilir de, yeni gelişme alanlarında ulaşım – altyapı projelerinin taşınma hareketliliğindeki etkisini görebiliriz.

    Bu çalışma birçok insanın kullanabileceği bir data haline geliyor. Bilgiyi görünür kılmış oluyorsunuz. Peki bu çalışmadan sonra geliştirici şirketlerden ya da yatırım şirketlerinden ilgi nasıldı?

    İlk sayıda rapor zaten çok bilinen bir şeyi söylemiş oldu. Tabii bu rapor devamlılığı olan bir rapor olacak ve her çeyrek bazında bu raporu da geliştirmek için çalışıyor olacağız. Örneğin ilk raporda yer vermemekle birlikte ofis hareketliliği ile ilgili dataları da tutmaya başladık. Basın toplantısında bir soru gelmişti: “Hareketliliği ölçtünüz ama aynı dönemde oradaki fiyat hareketliliğinin nasıl değiştiğini de görebilir miyiz?” Tabii çeyreklik dönemler fiyat artışını tespit etmek için doğru dönemler olmayabilir ancak bir sonraki raporda hareketliliği kira/satış rakamları değişimi ile entegre etmek olacak.

    Bu verileri tespit etmek için zaman aralığı çok kısa değil mi?

    Bir endeks tadında olması ve taşınma hareketliliğini ölçmesi nedeniyle çeyreklik dönemler bana anlamlı geliyor. Çeyrek bazda değişen trendleri takip ediyor olabileceğiz. Okul açılma/kapanma dönemleri, tayin dönemleri, ulaşım güzergahlarındaki değişimler çeyrek dönemler için anlamlı veriler sunabilir. Gayrimenkul değerleme açısından cevap vermek gerekirse; çeyreklik dönem fiyat artışlarını takip için doğru bir aralık olmayabilir. Ancak bizim buradaki temel amacımız değer değişimlerini izlemekten ziyade, proje geliştirme ve fizibilite aşamalarında bu veri ve analizleri girdi olarak kullanmak olduğu için uygun bir zaman aralığı olduğunu düşünüyorum.

    Raporda kritik bir şey vardı: 2016’nın ilk çeyreğinde taşınma hareketliliği 2015’in son çeyreğine göre %30 artış gösterdi. Sadece taşınma hareketliliği bazında bakınca çok da anlamsız değil. O tarihte neydi kritik olan?

    Bir tanesi memur atamaları, ikincisi üniversite çevrelerindeki yerleşimler, üçüncüsü fiyatların çok yükseldiği yerler. Üçüncüsüne Batı Ataşehir örnek teşkil ediyor diyebilirim. Eski kiracı ortalamanın altında bir kira ile oturduğunda mal sahibi; kirayı güncel pazar değerine çekme isteği ile fiyatı normalin dışında artırabiliyor. Böyle olunca da kiracı; maliyetin beklentisinin ötesinde artıyor olması nedeni ile yer değiştirmeyi tercih edebiliyor. Bu yer değişikliğini yaparken de aynı bölgede fiyatların tamamı artmış olduğu için daha az maliyetli başka bir bölgeye taşınıyor. Nitekim ilk raporda da Ataşehir’den taşınanların %7’sinin Maltepe’ye taşındığını görüyoruz. Batı Ataşehir’de ilk oturumun başladığı yıl 2007 yılına tekabül ediyor. 2007’deki profil ile 2016’daki profilin arasında büyük bir farklılık söz konusu…

    Verilerin elde edilmesi için nasıl bir yöntem uygulanıyor?

    Her ay minimum 4.000 kişilik bir kitleye ulaşılmaya çalışılıyor. Bunlar anket şeklinde yapılıyor. Çalışma matematiği de şöyle işliyor: REIDIN’in beraber çalıştığı Evden Eve Nakliyeciler Derneği’ne bağlı şirketler taşınma hizmeti verdiği kişilere bu anketi mutlaka doldurtuyor. Dolayısıyla bu anket formları ile bir veri havuzu oluşuyor. Bu aşamadan sonra REIDIN’in data ekibi onları hem veri olarak işliyor. Bunu yaparken data ekibinin bir takım tespitleri oluşmaya başlıyor. Data çıktıları oluştuktan sonra biz bir araya geliyoruz onların veri seti bakış açısıyla yorumları oluyor, biz de sahadaki gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmetlerimizden edindiğimiz tecrübelerimizden datayı beraberce yorumluyoruz.

    Tercih edilen daire tiplerinde nasıl bir değişiklik tespit ettiniz?

    Daire tipleri ile ilgili şöyle kıymetli bir bilgi var: Geçtiğimiz çeyrekte taşınanların birçoğu mevcut metrekare ve daire tiplerinin aynısına hareket etmeyi tercih etmişler. Şöyle ki 2+1’den çıkanların %60’ı yine 2+1 daireye taşınmış. 3+1’den çıkanların %92’si 3+1’e geçmiş. Oturduğu metrekare ve daire tipini büyütebilenler 1+1’de yaşayanlar için %40 seviyesinde, 2+1 daire tipinde yaşayanlar için %38 seviyesinde olmuş.

    1+1 daire artık çok rağbet görmüyor ve üretilmiyor da galiba?

    1+1 daire tipi daire sayısının fazla olduğu projelerde bazı handikaplarla geçtiğimiz yıllar içerisinde karşı karşıya gelindi. Özelikle taşınmaların sürekli oluyor olması, kısa dönemli veya günlük kiraya verilebiliyor olması gibi etkenler bir parça reputasyonu ve oturan nüfusu etkilemeye başladı. Geçtiğimiz yıllarda hiç akla gelmeyen, sitede kaç tane 1+1 daire olduğu sorusu, artık özelikle satın alma aşamasında sorulmaya başlandı. Tabii bu noktada konu proje konseptine geliyor. Bazı konut projeleri hedef kitle ve ürünü pazarda konumlandırmaya bağlı olarak sadece 1+1 ve 2+1 daire tiplerinden oluşabiliyor. Bu pek tabii ki projenin konum, hedef kitle, ürün konumlandırma gibi süzgeçlerden geçtikten sonra verdiği kararın yansıması. Bu nedenle artık konut geliştiricileri bir ortak yaşam alanı planlıyor ise “Kime yapıyorum?” sorusunun cevabını en başta vermeli.