Ev sahipleri ve kiracıların konutta oturma sürekliliğini belirleyen faktörler

    Türkiye genelinde ve kentte, konutun piyasa değerini arttıran özellikler, konutta kiracı olarak oturma devamlılığını azaltıyor.

    Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her yıl yayımlanan Hane Halkı Bütçe Anketi sonuçlarına göre, hane halklarının konuttaki mülkiyet durumuna göre dağılımında büyük bir değişim gözleniyor. Türkiye genelinde konut sahipliği oranı 2005 yılında %68,3 iken, bu oran 2012 yılında %59,4’e gerilemiş. Kentlere baktığımızda ise 2005 yılında konut sahibi olan hanelerin toplam haneler içindeki payı %60,1 iken 2012 yılında %52,8’e gerilemiş. Bu dönemde en büyük artış oranı, hiç bir kira bedeli ödemeden ya da piyasa fiyatının altında bir bedel ödeyerek baba evi ya da akraba evinde ikamet etme biçimi olarak tanımlanan “diğer” kategorisinde görülüyor. “Gizil kiracı” olarak adlandırabileceğimiz bu hanelerin toplam haneler içindeki payı kentlerde %8,5’den %15’e yükseldi.

    Bir ülkedeki konut sahipliği oranı, hane halklarının yaşamları boyunca belirli bir konutta ya da birden fazla konutta ev sahibi olarak kalma devamlılığı veya süresi ile belirleniyor. Dolayısıyla, hane halklarının konut sahipliğindeki devamlılığını belirleyen faktörler aynı zamanda o ülkedeki konut sahipliği oranındaki değişimde de belirleyici oluyor. Bu yazımda, kısa bir süre önce tamamlanan ve Türkiye’deki hanelerin belirli bir konutta ev sahibi ve/veya kiracı olarak oturma sürekliliğini belirleyen faktörleri incelediğimiz TÜBİTAK 1001 araştırma projemizin sonuçlarına kısaca değinmek istiyorum.

    Hane halklarının ev sahibi olarak belirli bir konutta oturma süresini, diğer bir deyişle konut sahipliğindeki devamlılığı etkileyen başlıca faktörleri aşağıdaki gibi özetlemek mümkün:

    • Hanede kişi başına düşen yıllık kullanılabilir gelirin artması, fertlerin hareketliliğini yani mobilitesini arttırdığından ev sahipliğindeki devamlılığı azaltıyor.
    • Konut kira değerindeki artışlar, ev sahibi olarak oturma süresini azaltıyor. Analiz sonuçlarımızda aylık 954 TL kira değeri önemli bir eşik olarak görülüyor. Kira geliri 954 TL üzerine çıktığında, ev sahipleri için sermayenin fırsat maliyeti arttığından konutta oturma süresi artarken, kiracılar için artan maliyet nedeniyle konutta oturma süresi azalıyor.
    • Türkiye genelinde özellikle de kırsal alanlarda konut kullanım alanının büyük olması ve sağlık, ulaşım, eğitim gibi kentsel hizmetlere erişilebilir olması ev sahipliği sürekliliğini arttırıyor. İstatistiksel olarak anlamlı bulduğumuz bu ilişkiyi kentlerde görmek mümkün değil.
    • Hane halkı reisinin özellikleri incelendiğinde ise Türkiye genelinde 56 yaş üzerindeki hane halkı reislerinin daha uzun süre konut sahibi olduğunu görmekteyiz. Kentte ise bu ilişki yok oluyor. Üniversite ya da yükseköğretim mezunları, hem Türkiye genelinde hem de kentler özelinde konut sahipliğindeki sürekliliğini arttırıyor. Eğitim düzeyinin konut sahipliği devamlılığı üzerindeki etkisi kentte daha ön plana çıkıyor. Son olarak, boşanmış ve/veya hiç evlenmemiş hane halkı reislerinin evli olanlara göre konutta oturma süresi özellikle kentlerde çok daha fazla.

    Konutun piyasa değerini arttıran özellikler kiracıların devamlılığını azaltıyor

    Hane halklarının kiracı olarak belirli bir konutta oturma süresini etkileyen faktörleri incelediğimizde ise hanede kişi başına düşen yıllık kullanılabilir gelir arttıkça konutta kiracı olarak oturma süresinin de arttığı görülüyor. Bu artış kentte çok daha belirgin. Türkiye genelinde ve kentte, konutun piyasa değerini arttıran özellikler (konutun kullanım alanı ve merkezi ısıtma sistemi ve kalorifer) konutta kiracı olarak oturma devamlılığını azaltıyor. Bu negatif etkinin kent örnekleminde daha güçlü olduğu görülüyor. Konutların kentsel hizmetlere erişilebilir olması ile konutta kiracı olarak oturma süresi arasında istatistiksel olarak anlamlı bir ilişki tarafımdan bulunamadı. Hane halkı reisinin eğitim seviyesi konutta kiracı olarak oturma süresini etkilemiyor. Kırsal alanlarda, kadın hane halkı reislerinin kiracı olarak oturma süresi erkeklere kıyasla daha fazla. Boşanmış hane halkı reislerinin konutta kiracı olarak değil de ev sahibi olarak ikamet etme eğiliminde olduğunu söylemek mümkün.

    Son olarak, hane halklarının gizil kiracı olarak belirli bir konutta oturma süresini etkileyen faktörleri incelediğimizde, gizil kiracıların çoğunlukla kırsal alanlarda, ataerkil veya geniş aile olarak tanımlanan hane tipinde, büyük konutlarda, merkezi ısıtma sisteminin olmadığı, kentsel hizmetlere erişilebilirliğin düşük olduğu konutlarda daha uzun süre oturduklarını söyleyebiliriz. Bu hanelerin reislerine baktığımızda ise eğitim düzeyi göreceli düşük ve evli olduklarını görmekteyiz.

    Hizmetlere erişilebilirlik önemli bir faktör

    Ev sahipliğindeki devamlılığı artıran önemli bir faktör, konutun kullanım alanının büyük olması ve kentsel hizmetlerine erişilebilir olması. Bu faktörler özellikle kırsal alanlardaki konutlar için geçerli. Kiracı olan haneler ise kullanım alanı küçük olan konutlarda daha uzun süre oturma eğiliminde. Konutta ev sahibi olarak oturma sürekliliğini artıran bir diğer faktör ise hane halkı reisinin üniversite mezunu olması. Eğitim düzeyindeki artış, özellikle kent örnekleminde, ev sahipliği sürekliliğini artırıyor. Türkiye genelinde, son 8 yılda konut kullanım biçimindeki en belirgin artışın, “diğer” kategorisi altında tanımlanan gizil kiracı hanelerin oranında gerçekleştiğini göz önüne alırsak, yukarıda tanımladığımız hane ve hane halkı reisi profilinin ülke genelinde giderek yaygın hale gelen profil olduğu söylemek doğru olacaktır.

    Büyütmek için üzerine tıklayın.
    Büyütmek için üzerine tıklayın.

    Sonuç olarak, kullanım alanı büyük, kentsel hizmetlere (kentte eğitim hizmetlerine, kırsal alanlarda sağlık ve ulaşım hizmetlerine) erişilebilirliği kolay olan konutlarda ev sahipliği sürekliliğinin daha uzun olduğu göz önüne alındığında, bu tür konutların üretimindeki artış, konut sahipliği oranının artmasında da etkili olacağını öngörebiliriz. Tabii ki hanelerin gelir düzeyi ve konut kredileri aracılığıyla borçla finansman olanaklarına erişimi de konut sahipliği oranını artıran önemli faktörler. Mortgage sistemi olarak tanımlanan ipotekli ve uzun vadeli konut kredilerinin toplumun daha geniş bir bölümü için erişilebilir olması ancak makroekonomik istikrar (göreceli düşük enflasyon ve faiz oranları) ile mümkün olacak. Kent örnekleminde, eğitim düzeyi yüksek olan reislere sahip çekirdek ailelerin (çocuksuz çift ve tek yetişkinli aileler) ev sahipliği sürekliliğinin fazla olduğu göz önüne alındığında, eğitim seviyesindeki artışın ve hane halkı büyüklüğündeki azalmanın kentlerdeki konut sahipliği oranda artışa neden olması bekleniyor.