OHAL ve gayrimenkul piyasasına etkileri

    OHAL’in gayrimenkul piyasasına etkilerini tam anlamıyla tahlil edebilmek için bir süre daha beklemeliyiz.

    Son gelişmeler ışığında gayrimenkul hukuku alanında görüş ve beklentiler için tıklayın.

    15 Temmuz’daki darbe girişiminin ardından Bakanlar Kurulu 20 Temmuz’da Anayasa’nın 120. maddesi uyarınca tüm ülke genelinde ilk defa olağanüstü hal (OHAL) ilan etti. OHAL ilan edilmesinin sebebi ise “Anayasa ile kurulan hür demokrasi düzenini veya temel hak ve hürriyetleri ortadan kaldırmaya yönelik yaygın şiddet hareketlerine ait ciddi belirtilerin ortaya çıkması veya şiddet olayları sebebiyle kamu düzeninin ciddi şekilde bozulması” halidir. Bakanlar Kurulu kararı uyarınca OHAL 21 Temmuz’dan itibaren 90 gün sürecek. Ancak gerekli görülmesi halinde, Bakanlar Kurulu’nun bu sürenin sonunda TBMM’nin oluru ile OHAL süresini en fazla 4’er aylık dönemler halinde uzatma imkanı bulunuyor.

    OHAL döneminde neler olur?

    OHAL’in ilanı, kapsamı, OHAL döneminde alınacak tedbirlerin hukuki çerçevesi, bu dönemde yetkili birimler gibi OHAL’in uygulanmasına dair konular 2935 sayılı Olağanüstü Hal Kanunu’nda detaylı bir şekilde düzenlenmektedir. Anayasa ve Olağanüstü Hal Kanunu düzenlemeleri uyarınca OHAL ilan edilen dönemler ile normal dönemlerin en önemli farkı, kanun yapma yetkisinin TBMM’den Bakanlar Kurulu’na geçmesidir. OHAL dönemi boyunca, OHAL ilan edilmesine sebep olan konular ile ilgili her türlü yasal düzenleme kanunlar ile aynı etkiye ve hiyerarşik güce sahip kanun hükmünde kararnameler (KHK) ile düzenlenmektedir. Bu KHK’lar, kanunların aksine, TBMM tarafından onaylanmadan Resmi Gazete’de yayımlanıp yürürlüğe girer. Sonrasında Bakanlar Kurulu, KHK’ları TBMM’nin onayına sunar. Buradaki temel amaç, kanunların vakit alan yürürlüğe girme sürecini uygulamayarak OHAL’in ilan edilmesine sebep olan durumları ve etkilerini en hızlı ve etkin şekilde ortadan kaldırmaktır. Bu yazımızı kaleme aldığımız güne kadar OHAL kapsamında 667, 668, 669, 670 ve 671 sayılı KHK’lar yürürlüğe girmiştir. Her ne kadar OHAL döneminde kanun yerine KHK’lar ile ilerlenmekte ise de, KHK’ların, Olağanüstü Hal Kanunu’nda düzenlenen yetkiler ve sınırlar çerçevesinde olması gerekir. Bu minvalde, OHAL Kanunu’nda yer almayan bir yetki, KHK’da da yer alamayacaktır.

    Olağanüstü Hal Kanunu uyarınca OHAL döneminde KHK’lar uyarınca alınacak tedbirleri yerine getirme, denetleme ve takip görev ve yetkisi ise valilere verilmektedir.

    OHAL’in gayrimenkul piyasasına etkisi olur mu?

    OHAL kapsamında yürürlüğe giren KHK’larda aşağıdaki paragrafta verilen örnek haricinde gayrimenkul piyasasını doğrudan ve genel çapta etkileyen bir düzenleme yer almamaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki, Anayasa uyarınca, Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi tarafından korunan mülkiyet hakkı, OHAL döneminde korunan haklardan biri değildir. Bu nedenle, KHK’ların verdiği yetki ışığında valilerin birey ve kurumların mülkiyet hakkına yönelik geçici kararlar alması da mümkün olabilir. Örneğin, valiler, büyük ve merkezi konumdaki iş yerlerini ya da alışveriş merkezlerini kısmen veya tamamen belirli amaçlarla kullandırması veya açılış ve kapanış saatlerini değiştirmesi söz konusu olabilir. Tabii ki valilerin bu yetkiyi keyfi bir şekilde kullanmaları mümkün değildir. Bu tür bir uygulamanın olabilmesi için Olağanüstü Hal Kanunu’ndaki düzenlemeler çerçevesinde çıkarılmış bir KHK ve söz konusu KHK’daki koşulların yerine gelmesine ihtiyaç duyulmalıdır.

    Hal böyle iken çıkarılan KHK’lar uyarınca, FETÖ/PDY terör örgütü ile aidiyeti, iltisakı veya irtibatı olduğu belirlenen bir kısım özel sağlık ve öğretim kurumları, özel üniversite, dernek, vakıf, sendika, federasyon, konfederasyon, gazete, özel radyo, televizyon, yayınevine ait taşınmazlarına devletçe el konulmuştur. Bu taşınmazlara ilişkin her türlü yetki vakıflar için Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne, diğerleri için ise Maliye Bakanlığı’na verilmiştir. Bundan dolayı, bu kurumların taşınmazlarının konu olduğu inşaat, kira, ipotek gibi konularda artık ilgili kamu kurumları ile irtibat halinde olunması gerekecektir. 670 sayılı KHK uyarınca, kapatılan bu kurumlardan alacakları olan kişilerin 670 sayılı KHK’nın Resmi Gazete’de yayımlandığı 17 Ağustos 2016 tarihinden itibaren 60 gün içinde ilgili kurumlara başvurması gerekmektedir. Aksi halde, bu kişilerin alacaklarını talep hakkı sona erecektir.

    OHAL kapsamında hükümet tarafından uygulanan bir diğer tedbir ise ticaret şirketlerine kayyum atanmasıdır. Son dönemdeki uygulamalardan da bilindiği üzere, ticaret şirketlerine 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu madde 133 uyarınca kayyum atanmakta ve bu şirketler artık kayyumlar tarafından yönetilmektedir. Bu şirketler ile ticari münasebeti olanların artık kayyumlar ile muhatap olmaları gerektiğini vurgulamak isteriz. Örneğin, bu şirketlerin taraf olduğu kat karşılığı inşaat projelerinde sadece müteahhitler değil, bu şirketlere sair mal ve hizmet sağlayanların da bu hususa dikkat etmelerini tavsiye ederiz. Ancak, yukarıda bahsedildiği üzere, KHK’lar uyarınca kapatılan kurum ve kuruluşların bağlı olduğu şirketlerin doğrudan faaliyetleri sonlandırılarak ticaret sicilden terkin edilmekte. Bu şirketlere daha öncesinde kayyum atanmış ise bu kayyum artık tasfiye memuru olarak görev yapacak veya başka bir tasfiye memuru atanacaktır.

    OHAL’in hukuki olmaktan çok ekonomik etkisi piyasa ve döviz kurları üzerinde hissedilmektedir. Her ne kadar OHAL’in ilan edildiği ilk günlere kıyasla döviz kurları düşmüş olsa da, kurların yeniden çıkması ihtimal dahilindedir. Böyle bir durumda, özellikle yabancı para üzerinden belirlenmiş kira sözleşmelerinde OHAL gerekçe gösterilerek kiracılardan uyarlama talepleri gelebilecektir. Kiraya verenlerin bu yöndeki talepleri kabul etmemesi durumunda, kiracılar kira uyarlama davası açma yoluna gitmeyi tercih edebilir. Bu yönde taleplerin mahkemeler tarafından kabul etme ihtimalini şimdilik düşük görmekle birlikte böyle bir durumunun süreklilik arz etmesi halinde mahkemelerin yaklaşımı farklılık gösterebilir düşüncesindeyiz.

    Yazılı ve görsel basında da yer aldığı üzere, OHAL’den dolayı bazı uluslararası kredi derecelendirme kuruluşları tarafından Türkiye’nin kredi notu düşürülmüştür. Bu durum özellikle yabancı gayrimenkul yatırımcılarının Türkiye’ye yönelik iştahını azaltmakta. Diğer yandan, bir takım sivil toplum kuruluşları ve hükümetin önderliğinde ve bankaların faiz indirimi desteği ve sektördeki büyük markaların katılımı ile gayrimenkul alımlarında son günlerde olumlu yönde hareketlilik yaşanmakta. OHAL’in gayrimenkul piyasasına etkilerini tam anlamıyla tahlil edebilmek için bir süre daha beklemeliyiz.