Son gelişmeler ışığında gayrimenkul hukuku

    Gayrimenkul sektörü; bekleyen emlak komisyonculuğu yasası, müteahhitlik yasası, gayrimenkul mahkemeleri, imar kanunu gibi temel hukuk metinlerini uygulamaya koyarsa problemlerin büyük kısmının çözüleceği söylenebilir.

    Son gelişmeler ışığında gayrimenkul hukuku alanında görüş ve beklentiler için tıklayın.

    Gayrimenkul dünyası her zaman kanunlarla iç içe bir ekonomik alandır, ancak son zamanlarda tamamen yasal değişiklik ve uygulamalarla düzenlendiği-sınırlandığı görülmektedir. Bu yasal düzenlemeleri 2012-2016 dönemi ve 2016 yılı ve gelecek 10 yıl olarak ikiye ayırmak mümkün. Bu ayrım, bugünkü duruma ait bir bakış açısından doğmaktadır, belki birkaç yıl sonra bu ayrımın anlamı kalmayabilir. Ancak 2016 ve sonrasını ‘’hukuk’’ bakışı ile gözlemleyebilmek için böyle bir ayrıma ihtiyaç duymaktayız.

    1. 2012 -2016 dönemi

    Depremin tetiklediği afet temelli bir yasa olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un neler getirdiği asgari düzeyde toplumca biliniyor. Kanunun yayınlandığı günden itibaren tüm ülkede, özellikle büyük kentlerde “kentsel dönüşüm” kavramı tartışıldı. “İmar”, “emsal”, “net”, “brüt”, “fesih” gibi teknik adamların kullandığı kavramlar toplumun her kesiminde kullanılagelen kavramlara dönüştü. Deyim yerindeyse “sokaktaki adam imar yasalarını konuşur hale geldi”. Yasanın yetmediği, yanlış yorumlandığı, belirsizliklerin sürece hakim olduğu bir dönem oldu.

    Danıştay hükümetin bazı uygulamalarını iptal ederken Anayasa mahkemesi önemli yorumlar getiren bir karar ile yasayı deldi. 6306’nın uygulamalarının hangi mahkemede görüleceği ilk günden itibaren tartışmaya açık oldu, halâ da belli oranda “belirsiz”.

    Bu döneme aynı zamanda, komşular, malikler, müteahhitler arasındaki çatışma ve çekişmelerin zirve yapması nedeniyle “komşu kavgaları dönemi” de demek uygun olur.

    Birbiri ile arsa payı, şerefiye, konum, 2/3 kuralı nedenleri ile kavga etmeyen apartman neredeyse kalmadı. Diğer bir açıdan 6306 sayılı yasanın “imarsız binaları” dönüştürebildiği, imarlı, iskanlı kent merkezlerinde fonksiyonel olmadığını da görmek mümkün. Bakırköy, Kadıköy, Üsküdar, Şişli gibi köklü geçmişi olan iskanlı ama eskimiş binaları, imar artışı veya zarar görene eşdeğer tazminat verilemediği için mümkün olamadı.

    2016’ya girdiğimizde hukuksal görünüm; 2/3’le tamamlanmayan sözleşmeler, bitmeyen inşaatlardaki fesih ihtarları ve kamulaştırma tehdidi altındaki Fikirtepe şeklindeydi. Burada; biten, teslim edilen daire ve iş yerlerinin de hakkını yememek gerekir.

    2. 2016 dönemi

    2016’da hepimizin bildiği olağanüstü ekonomik şartlar terör ve FETÖ darbe teşebbüsünün
    gayrimenkul alanına etkilerini özel olarak değerlendirmek gerekir. Ekonomik durgunluğun gayrimenkul satışlarını azaltması, doğal olarak projelerini önceden satarak finans sağlayan büyük bir kesimi olumsuz etkiledi. Bunun hukuk alanına etkisi ödenemeyen taşeron ücretleri, işçi ücretleri, malik kiraları ya da teslim edilemeyen inşaatlarda cezai şartlar, daha da ötesi sözleşme fesihleri… Geçen yıllarda iflas erteleme alan şirketlerin çoğu tekstil alanında iken, 2015-2016’da inşaat şirketlerinin sayısı hızla artarak diğerini yakaladı. İflas erteleme; alacaklıların alacağını dava sonuna kadar ertelemek zorunda kalmaları demektir. Teslim edilemeyen konutlar içinse Tüketici Mahkemelerinin devreye girmesi anlamına geliyor.

    FETÖ Terör örgütü için çıkarılan Kanun Hükmünde Kararnamelerin sektöre etkisine değinmek gerekirse; doğrudan bu alanda bir yasa-kararname hükmü olmamakla beraber, bu KHK’nın verdiği yetkiyle terörle mücadele ile kara para mevzuatına göre alınan kararlarda teröre finansman ya da destek sağladığı mahkemece kabul edilen bazı gayrimenkul –inşaat müteahhitlik şirketleri görmekteyiz. Bu şirketlerin ya da sahiplerinin durumu yapılan yargılama sonucunda netleşecek olmasına rağmen, şu andaki olağanüstü hal uygulamaları sebebiyle, gerek tutuklanmaları gerekse mal varlıklarına el konulma kararları bu kişi ve şirketlerle iş yapan kişi ve kuruluşları etkilemektedir, etkileyecektir. İstanbul’un herhangi bir yerinde 300, 500, hatta 1000 daire yapmak için büyük bir projeye girmiş ve imalatları için taşeronlarla anlaşmış, yapacağı daire ve dükkanları yabancı ve yerli yatırımcı ya da tüketiciye satmış böyle bir şirketin yönetici ve sahipleri cezaevinde ve tüm mal varlığına da el konmuş ise, bu şirketle bu şekilde iş yapmış kişilerin hakları ne olacaktır? “El koyma” kararı bu kişiler suçlu çıkarsa ve bu mal varlığı teröre destek faaliyetinden kazanılmışsa ya da “kara para” sayılırsa anlaşılır ifade ile devletleştirilecektir. Ancak bu şirketlere daire için para ödemiş, arsa satmış ya da malzeme vermiş kişilerin durumu hakkında net bir düzenleme yoktur. Bu konuda “genel” düzenlemeler yetersizdir. Sadece bu alanı düzenleyen, bu şekilde mağdur olması kuvvetle muhtemel binlerce yatırımcı ya da tüketiciyi, çalışanı düzenleyen bir “ek mevzuat” acilen çıkarılmalıdır.

    Konu biraz daha açılırsa; el konulmasa bile sahibi cezaevine girmiş şirketlerin yarım kalmış projelerinin durumları ne olacak? Örneğin; 300-400 arsa malikinin olduğu 300-400 dairenin de tüketiciye satıldığı henüz başlama aşamasındaki bir dönüşüm projesinde bu iş yürümeyecek, şirket iflasa sürüklenecektir. Sadece böyle bir projede etkilenen kişi sayısı binlerle ifade edilecek, davalar açılacak, sonuçlanması 5-10 yıldan daha az olmayacaktır.
    Tekrar edelim ki, bir suça hele ki darbe ya da teröre karışan kişi cezalandırılmalı, gerekiyorsa mal varlığına da el konmalı. Ancak böyle durumlarda tüm gayrimenkul sektörü etkileneceği için acilen yasal kural getirerek, mağdur olacak tüketici ve yatırımcı korunmalıdır.

    “Yatırımcı veya tüketici veya alacaklılar nasıl korunmalıdır” konusu, ayrı ve özel bir çalışmamızın konusu olacaktır. Burada, bu şekilde bir önlemin alınması zaruretinden bahsetmek gerekiyor.

    Darbe ve OHAL konusu ayrı tutulursa; gayrimenkul hukuku alanında, Çevre ve Şehircilik Bakanının değişmesine değinmek ve yeni temel mevzuat ihtiyacını da belirtmek gerekir. Yeni bakanın belediyeci kökenli olmasının avantaj olduğunu belirtmekle beraber inanmadığı projeleri izin verilmiş bile olsa “iptal” etmesi, bu konularda “prensipli” bir uygulamacı ile karşı karşıya olduğumuzu gösteriyor. Beşiktaş Ihlamur Parkı’na yapılacak projeyi iptal etmesi bunun en önemli göstergesi. Ancak, tesadüfen görülen bazı hataların bireysel olarak düzeltilmesi tekil olarak olumlu görünse de, kentlerimizin tamamını, özelde İstanbul’u saran “hukuka uydurulan hukuksuzluklar” için kenti ve kentleşmeyi koruyan, yatırımcıyı keyfi uygulamalardan beri tutan “yasal güven ortamı” getirilebilecek mi, zamana bağlı olarak göreceğiz.

    Gayrimenkul sektörü; bekleyen emlak komisyonculuğu yasası, müteahhitlik yasası, gayrimenkul mahkemeleri, imar kanunu gibi temel hukuk metinlerini önümüzdeki yılda çıkarıp uygulamaya koyarsa problemlerin büyük kısmının çözüleceği söylenebilir.