Taşınmaz niteliğinde üst hakkı

    Gelişen piyasa ihtiyaçlarını karşılamada en optimum çözüm yollarından biri olarak karşımıza çıkan taşınmaz niteliğinde olan üst hakkı modeli, güvenli şekilde büyük ve komplike gayrimenkul projelerinin geliştirilmesine imkan sağlayan hukuki bir argüman niteliğindedir.

    Son gelişmeler ışığında gayrimenkul hukuku alanında görüş ve beklentiler için tıklayın.

    Bir tür irtifak hakkı veya taşınmaz niteliğine sahip sınırlı bir ayni hak olmak üzere iki türlü üst hakkı vardır. Burada kısaca “taşınmaz” niteliğinde olan üst hakkını tanıtmaya çalışacağız.

    Günümüzde gayrimenkul projelerini geliştirmek konusunda en önemli maliyet kalemi arazi maliyetleridir. Getirisi yüksek ve yatırım maliyetini kısa sürede dönüştürmek için şehir merkezlerinde proje geliştirilmek istenildiğinde bu arazi maliyeti daha da artmaktadır.

    Kamu idareleri de ellerinde atıl bulunan arazi niteliğinde pek çok gayrimenkullerini değerlendirmek istemektedir. Ancak kendi asıl fonksiyonlarının kamu hizmeti fonksiyonu olması ve gayrimenkul ticareti yapmak olmaması nedeniyle kendi arazileri üzerinde bir proje geliştirme imkanları olmamakta ve bir an için bir müteahhidin kendileri adına bir inşaat yapması halinde dahi bu inşaatın ticarileştirilmesi ve işletilmesi kamu idarelerinin işlevleri dışında bambaşka konular olmaktadır. Bu anlamda kamu idarelerinin amaçlarını karşılayan bir model olarak Yap-İşlet-Devret Sözleşmeleri çıkmakta; ancak, bu model bir sözleşme olması nedeniyle nispi netlikte olup mutlak olarak herkese karşı ileri sürülebilen ayni bir hak olmaması nedeniyle, yatırımcı ve gayrimenkul geliştiricilerinin finansman bulabilmesi için finans kuruluşları veya gayrimenkul yatırımcılarına finansman sağlayabilmesi için gereken teminat vasfından yoksun olmaktadır.

    Gerek özel mülk sahipleri, gerekse kamu idareleri; kıymetli olan arazilerini ve onun üzerinde yapılan yaratılan bir değer olarak ticarileştirilmiş olan, inşa edilmiş yapı, bina niteliğindeki tesislerden bağlarının kopmasını istememekte, bu yaratılmış değerin yine bir şekilde ellerinde kalmasını istemekte, hem de bu arazilerinin üzerinde hastane, ofis, alışveriş merkezi, otel veya konut projelerini geliştirme konusunda hem finansman bulma, hem bunları inşa etmekte hem de işletme konusunda profesyonel olamadıkları için bu sınırlı imkanlarını değerlendirme konusunda bir nevi çözüm ortağına ihtiyaç duymaktadırlar.

    Gayrimenkul geliştirici ve yatırımcıları da; araziye bir değer katabilmekte ama oldukça güç olan bu büyük gayrimenkul projelerini hayata geçirmek konusunda en önemli maliyet girdilerinden biri olan arazi edinim maliyetini en aza indirgemek isterken kira sözleşmesi ya da yap işlet devret sözleşmesi süreli bir zilyetlik bir çare gibi görünmekte, fakat bu sefer de gayrimenkul geliştiricilerinin geliştirilen gayrimenkul tesisleri üzerinde bu salt sözleşme niteliğinde olan modeller ile tasarruf yetkileri kısıtlı, dolayısıyla yetersiz ve finansman bulabilmek için en önemli teminatlardan biri olan gayrimenkul rehni, ipotek verebilme imkanından yoksun olmaktadır.

    İşte gelişen piyasa ihtiyaçlarını karşılamada en optimum çözüm yollarından biri olarak taşınmaz niteliğinde olan üst hakkı modeli karşımıza çıkmaktadır.

    Üst Hakkı, diğer bir adı ile “İnşaat Hakkı” (“Baurecht”), günümüzde çok uygulanan “Yap-İşlet-Devret Sözleşmelerinin” Roma Medeniyeti’nin bir ürünü olarak Roma Hukuku’ndan beri uygulanışının günümüz Medeni Kanunu’nda gayrimenkul ve gayrimenkul hakları olarak ifade edilişidir.

    Üst Hakkı’nın sürekli ve bağımsız nitelikte olması halinde tapu sicilinde çıplak mülkiyetin bağlı olduğu ana gayrimenkulden bağımsız olarak ayrı bir tapu sicili sayfasına kaydedilir. Otuz yıl ve daha üzeri süreli olan üst hakları aksine bir düzenleme olmadıkça sürekli olarak nitelendirilir. İşte; bağımsız ve sürekli olan bir inşaat hakkı gayrimenkul niteliğindedir ve sınırlı bir ayni hak olarak üst hakkı süresi boyunca sınırlı olmayan normal bir taşınmaz malikinin sahibi olduğu tüm tasarruf yetkilerini kullanabilir. Taşınmaz niteliğinde olan yani bağımsız ve sürekli olan bir üst hakkı; üst hakkı sahibine, söz konusu arazi üzerinde inşaat yapabilme, yapılan bu inşaatın tamamını veya bazı bölümlerini kiraya verebilme veya aynı şekilde arazi veya inşaat üzerinde bir üçüncü kişi lehine bir intifa hakkı veya yeni bir üst hakkı tanımaya veya yine üst hakkı üzerinde bir kat irtifakı, kat mülkiyeti hakkı tesis edebilme veya üst hakkını tamamen veya kısmen üçüncü bir şahsa devredebilme veya herhangi bir borcun teminatı olmak üzere her türlü ipotek hakkı tesis edebilme hak ve yetkilerini sağlayabilmektedir.

    Üst hakkı sahibi; çıplak mülk sahibi ile yapmış olduğu üst hakkı sözleşmesi nedeni ile çıplak mülk sahibine çoğunlukla yıllık taksitler halinde ödenen bir üst hakkı bedeli ödeme borcu ve arazi üzerinde taraflar arasında kararlaştırılmış tesislerin inşaatını belirlenen sürede ve belirlenen evsafta inşa etmek ve tamamlamak borcu altındadır. Çıplak mülk sahibi de; üst hakkı sahibinin arazisi üzerinde belirlenen inşaatı yapmasına muvafakat etme, buna katlanmak borcu altındadır.

    Üst hakkı sözleşmeleri Medeni Kanun gereği en çok 99 yıllık süre için yapılabilmektedir ve öngörülen bu üst hakkı süresinin 3/4 kısmının dolmasından evvel üst hakkı süresi uzatılmaz ve bu konuda taahhütte bulunulamaz.

    Çıplak Mülk Sahibi, üst hakkı sahibinin geliştireceği inşa edeceği tesisleri yerine getirmesi borcuna karşılık üst hakkı üzerinde kendi lehine ipotek hakkı tesis edilmesini isteyebilir.
    Üst hakkı, bir sözleşme olmakla beraber ayni bir hak olduğu için şekil olarak ancak tapu sicilinde tapu memurlarınca resmi bir senet olarak düzenleme şeklinde tesis edilebilir ve her bir gayrimenkul hakkının edinimi için gereken illilik kuralı gereği bu söz konusu resmi senedin tapu siciline tescil edilebilmesi ile doğar.
    Taşınmaz niteliğinde olan üst hakkının iptal edilebilmesi; kesinleşmiş yani temyiz ve karar düzeltme kanun yollarından geçmiş onanmış bir mahkeme ilamı ile olabilmektedir. Üst hakkı sahibinin yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal etmiş olması halinde ve konuda kendisine yapılan ihtarların faydasız kalması halinde bir dava açılması ve bu davada çıplak mülk sahibin üst hakkının iptali nedeni ile arazi sahibi lehine bir sebepsiz zenginleşme hali olmaması için o ana kadar arazi üzerinde üst hakkı sahibinin yapmış olduğu inşaatın değeri kadar muhik bir tazminatı hazır edebilmesi gerekmektedir. Her halde üst hakkının iptal edilmesi halinde üst hakkı; üst hakkı sahibinin, üst hakkı sözleşmesinden doğan yetkilerini kullanması nedeni ile yapmış olduğu çeşitli tasarruflar neticesinde taşınmaz üzerinde kazanılmış tüm hak ve yükümlülükleri ile çıplak mülk sahibine dönecektir.

    Üst hakkının iptalinin kanun tarafından ağır koşullara tabi tutulması; ayni bir hak olması nedeni ile iptalinin kesinleşmiş bir yargı kararı ile olabilmesi, üst hakkı sahibin iptal anına kadar yapmış olduğu inşaatlar nedeni ile bir tazminat hakkına sahip olması; üst hakkı sahibinin yetkilerine güvenerek işlem yapmış kiracı, ipotek sahibi gibi tüm üçüncü kişilerin haklarının korunuyor olması, üst hakkının güvenli bir sınırlı taşınmaz mülkiyet hakkı olması ve taşınmaz mülkiyetinin tüm güvenlik unsurlarını niteliği itibarı ile içinde barınmasıdır. Böylece güvenli şekilde büyük ve komplike gayrimenkul projelerinin geliştirilmesine imkan sağlayan hukuki bir argüman olarak, gerek özel gerek kamu idarelerinin ve gayrimenkul geliştirici ve yatırımcılarının karşılıklı ihtiyaçlarını en uygun seviyede karşılar niteliktedir.