Yabancıların taşınmaz edinmeleri düzenlemelerine eleştirel yaklaşımlar

    Ekonomik anlamda gittikçe tek bir yapıya dönüşen dünyamızda yabancılara mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinmede getirilen sınırlandırmaların ne kadar anlamlı olduğu tabii ki tartışılabilir.

    Son gelişmeler ışığında gayrimenkul hukuku alanında görüş ve beklentiler için tıklayın.

    Gayrimenkul ve/veya emlak sektörü denildiğinde önemli bölümlerden birini de Türkiye’de yabancıların ayni hak ve sınırlı ayni hak edinmeleri oluşturmaktadır. Türkiye’de yabancıların mülkiyet ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni haklar edinmesi konusu, hep “sınırlandırılması gereken bir hak” olarak ele alınmıştır. En belirgin sebep de, maddi anlamda daha güçlü olan yabancıların ekonomik değer ve önem taşıyan taşınmazları edinmek suretiyle Türk vatandaşlarının dezavantajlı olacağının öne sürülmesidir. Ayrıca Türkiye Cumhuriyeti devletiyle kötü ilişkileri olan devletlerin vatandaşlarının da mülk edinmeleri engellenmek istenmektedir. Ekonomik anlamda gittikçe tek bir yapıya dönüşen dünyamızda yabancılara mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinmede getirilen sınırlandırmaların ne kadar anlamlı olduğu tabii ki tartışılabilir.

    Bu yazımızda, Tapu Kanununun madde 35 ve 36 hükümlerinde düzenlenmiş bulunan, özellikle yabancı tüzel kişi, projesiz taşınmazların edinilmesi, yabancı sermayeli şirketler ve yabancıların ayni ve sınırlı ayni hak edinimleri bakımından eşitlik ilkesi ve Tapu Kanunun m. 35 ve 36 hükümlerinde yapılan değişikliklerin getirdiği birkaç sorunu ele almak istiyorum. Bu sorunlar giderildiğinde, yabancılara yapılacak satışlarda oluşacak artış, bu sektörü de çok olumlu etkileyecek ve sektörün gelişmesine yardımcı olacaktır.

    Tapu Kanunu m. 35 ve 36 hükümleri, yabancı ülkede kurulmuş tüzel kişilerle, Türkiye’de kurulmuş yabancı katılımlı tüzel kişiler arasında ayrım yapmanın yanı sıra, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişiler arasında da ayrım yapmış ve kavram kargaşası yaratmıştır. Maddeler incelendiğinde, yabancı ülkede kendi kanununa göre kurulmuş ve tüzel kişilik kazanmış olan dernekler, vakıflar, uluslararası kuruluşlar, tüzel kişiliği olan menfaat grupları vs. hepsi genel anlamda tüzel kişi olarak değerlendirilmek gerekecektir.

    Tapu Kanunu m. 35 ve 36 hükümlerinde bazı sınırlamalar getirilmiştir. Bu sınırlamalardan halen karşımızda sorun olarak duranlar yer bakımından ve taşınmaz edinecek olan kimsenin tabiyeti bakımından getirilen sınırlamalardır. Yer bakımından, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri, stratejik bölgeler ve özel güvenlik bölgelerine ilişkin, Kanunun yürürlük tarihi olan 18 Mayıs 2012’den itibaren, en geç bir yıllık süre içerisinde Milli Savunma Bakanlığı tarafından bu bölgelere ilişkin harita ve koordinat değerlerinin hazırlanıp, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilmesi gerekmekteydi. Bu değerler bugüne kadar hazırlanıp gönderilmiş değildir. Bu da tapu işlemlerinde zaman kaybına yol açmaktadır.

    Tapu Kanunu m. 35 ve 36 hükümlerindeki, Türkiye’de kurulu tüzel kişiler bakımından getirilen sınırlandırmaların, Bakanlar Kurulu tarafından yayınlanan bir liste çerçevesinde yürütülmesi objektiflik ve şeffaflıktan uzak olması sebebiyle Anayasaya aykırıdır.
    Tapu Kanunu m. 35 hükmü yabancı gerçek kişilere sınırlamalara uymak koşuluyla her türlü taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinme olanağını verirken, yabancı tüzel kişilere taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinmeyi genel olarak kısıtlamış ve sadece özel kanunlar çerçevesinde edinimi öngörmüştür. Tapu Kanunu m. 35 hükmünde getirilen yabancı gerçek kişi ile yabancı tüzel kişi arasındaki farklı düzenlemenin Anayasal temeli yoktur.

    Günümüz hukuk devletlerinin olmazsa olmaz ilkelerinden birisi de eşitliktir. Eşitlik ilkesi, Anayasanın ruhuna hakim olan ve tüm kanunlar bakımından geçerli olan bir ilkedir. Anayasa m. 10 fıkra 1 hükmü iki ölçüt getirmektedir: Herkese yasa önünde eşitlik ve hiç kimseye ayrım yapılmaması¹. Anayasa Mahkemesi, aynı hukuksal durumda olan kişilerin aynı kurallara bağlı tutulacağına hükmetmekte², aynı hukuksal durumda olan kişileri farklı uygulamalara tabi tutmayı ancak haklı nedene dayandığı zaman geçerli saymaktadır. Anayasa m. 16, yabancıların temel hak ve hürriyetlerinin milletlerarası hukuka uygun olarak, özlerine dokunulmaksızın, kanunla sınırlandırılabileceğini düzenlemektedir. Milletlerarası hukuka uygunluk kıstası getirilmiş olduğu için, karşılıklılık ilkesi çerçevesinde belirli ülke vatandaşları için sınırlandırma getirmek mümkündür. Ancak, bu sınırlandırmaya yabancı aynı konumda olan gerçek ve tüzel kişiler arasında ayrım yapma yetkisi yoktur. Bu nedenle, Tapu Kanunu m. 35 ve 36’da getirilen, yabancı gerçek kişiler ile yabancı tüzel kişiler arasındaki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimi ayrımı Anayasanın eşitlik ilkesine aykırıdır.

    Tapu Kanunu m. 36’ya göre taşınmazların edinilmesinde, edinmeden sonra proje sunulması hakkındaki hüküm, nasıl bir proje olması gerektiği, tarımsal mı yoksa yapısal mı, projenin sunulması mı, yoksa projenin gerçekleşmesi veya gerçekleşebilir olması mı aranmalıdır, gibi soruların cevaplarını vermemektedir.

    Bazı hükümler kötüye kullanıma açıktır:

    Tapu Kanunu m. 36 fıkra 5, şirket birleşme ve bölünmelerden doğan mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinimlerini maddedeki sınırlamalar dışında bırakmıştır. Tapu Kanunu m. 36’daki kısıtlamaları, mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinme yasağını aşmak için yabancı ortaklar veya yatırımcılar, şirkete iştirak yerine şirket birleşmesi yoluna gidilebilir. Bu yolla Tapu Kanunundaki kısıtlamalar kötü niyetli olarak ortadan kaldırılabilecektir.

    Tapu Kanunu m. 36 hükmü de şirketler hukuku ilkelerine aykırı düzenlemeler getirmiştir. Şirketler hukuku ilkelerine göre, Türkiye’de kurulu şirketler, Türk tabiyetinde olması gerekenken, yabancı şirket konumuna düşürülmekte ve taşınmaz mülkiyetinde sınırlamalara tabi tutulmaktadır. Tapu Kanunu m. 36 hükmü bir bütün olarak değerlendirildiğinde, kanun koyucunun amacının farklı durumda olan kişilere farklı uygulama getirmekten çok, haklı bir sebebe dayanmaksızın, aynı durumda olan kişilere farklı haklar tanımlamak olduğu ortaya çıkmaktadır. Bu hükmü de Anayasaya aykırıdır, değiştirilmesi gerekmektedir.
    ¹ İnceoğlu, Sibel, Türk Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi KararlarındaEşitlik ve Ayrımcılık Yasağı Çerçevesinde Af, Şartla Salıverme, Dava ve Cezaların Ertelenmesi, Anayasa Yargısı Dergisi, C. 18 Y. 2001, s. 41-70, s. 49. (İnceoğlu)

    ² AMK 1988/4E., 1989/3 K., T. 12/1/1989, AYMKD S. 25, s. 6-8