Değerleme önemli bir karar verme aracıdır

    Değerleme, yeterli kanıta ihtiyacımızdan dolayı geniş bir yelpazede verilerin, kararların ve varsayımların kapsamlı analizini içerir.

    Proje değerleme; teknik, finansal, sosyal, çevre vb. gibi çeşitli boyutlarda bir projenin incelenmesi işlemi olup, projenin başarısının gerçekleşme olasılığının değerlendirilmesini sağlar. Bu bir değerlendirme ve kaynakların ayrılmadan önce önerileri sorgulama sürecidir. Belirlenen hedefleri karşılama ve yerel ve ulusal ihtiyaçlar çerçevesinde uzun vadeli ekonomik büyümeyi sağlamak için bir projenin yeteneğini değerlendirir.

    Geliştirme analizinde değerleme uzmanının rolü danışmanlıktan değerleme uzmanlığına kadar evrilen değişiklikler gösterebilir. Bir danışman olarak değerleme uzmanından piyasa verileri ile analiz yapması, tavsiyelerde bulunması, projeyi ileriye götürmek için stratejiler önermesi ve değer görüşü sunması istenebilir. Satış hızlarının, piyasanın arz ve talep dengesinin belirlenmesi, en yüksek ve en iyi kullanım analizinin yapılması, önerilen geliştirme için fizibilite analizinin yapılması değerleme danışmanlığının ana aksını oluşturur. Bu akstaki talep edilen bilgi akışı her iki yönde de olabilir. Pazar değerleri ve mevcut imar haklarına uygun en verimli projenin oluşturulması için veri talebi ya da yatırımcının tasarımının pazar değerleri ve piyasa şartları ile örtüşüp, örtüşmediği, tasarımın imar mevzuatına uyumluluğunun sorgulanması talep edilebilir.

    Eğer yatırımcı danışmanlık kapsamını ileriye taşımak isterse, değerleme uzmanından resmi bir değer görüşü oluşturmasını isteyebilir. Değerleme uzmanı projenin savunucusu veya tam tersi olarak karşısında değildir, aksine mevcut piyasa bilgileri ve uygun varsayımlara dayalı belirli bir tarih itibariyle projenin bağımsız bir şekilde değerini belirler. Pazarın daha az iyimser olduğu dönemlerde, projenin başarısı ya da başarısızlığı değerleme raporundaki analizin derinliğine bağlı olabilir. Hem arazi geliştirme önerisi hem de değeri destekleyen değerleme çalışması zayıf bir ekonomide daha fazla incelemeye tabidir. Sözlü bir görüş ya da özet bir rapor geçmişte yeterli olabiliyorken, daha ayrıntılı, gerekli her şeyi kapsayan bir raporun yatırımcı endişelerini gidermek için zaman içinde gerekliliği ön plana çıkmıştır.

    Geliştirme görevlerini aşamalı olarak çözümlemek genellikle daha iyi bir fikirdir. Bunun özellikle ekonomik belirsizlik dönemlerinde doğruluğu ön plana çıkmaktadır. Değerleme danışmanlığına 2 aşamalı olarak bakacak olursak, değerleme analizinin 1. aşaması, geliştirme projesinin fizibilite danışmanlığında olası değer aralığı için sözlü bir görüş sağlamaktır. 1. aşama analizleri yapılırken, değerleme uzmanının değer hakkında geri bildirim sağlama ve değerleme raporunu yazmadan önce öneriler yapma fırsatı vardır. Müşteri ve değerleme uzmanı, 2. aşama ile ne zaman devam edeceğine 1. aşamadaki bulguları tartışıp belirleyecektir. 2. aşama, müşterinin sözleşmesinde belirtilen kriterleri (kapsam ve yöntem) karşılayan kapsamlı bir raporun tamamlanmasını gerektirir.

    Uzman, geliştirici ile yapılan toplantı ile projenin vizyonunu, kapsamını ve pazarlama planına dair bilgi ve beklentileri anladıktan sonra bağımsız bir piyasa ve öneri geliştirme çalışmasına başlar. Değerleme uzmanı için süreç boyunca müşteriyi işin içinde tutmak, değerleme uzmanı ve ilgili tarafların birlikte çalışması, yatırımcının bilinçli bir karar vermesini daha muhtemel kılar.

    Değerleme uzmanı proje değerleme raporunda en yüksek ve en iyi kullanım analizini gerçekleştirirken imar durumunun ve plan notlarının, imar yönetmeliğinin detaylı analizi ile yatırımcıya ışık tutmalıdır. Geliştiricinin tecrübesi detaylı analizler konusunda daha fazla olabilir, değerleme uzmanı da geçmiş tecrübeleri ile ileri görüşlülüğünü ortaya koymalıdır.

    Rakip projelerdeki imar durumu sonucu çıkan satılabilir alan, inşaat alanı vb. bilgilerin analizi ile pazar araştırması daha detaylı yapılmalı sadece m² birim satış fiyatları değil, emsal alınan projelerdeki tüm özelliklerin irdelenerek emsal satış fiyatlarının düzeltme kat sayısı ile düzeltilmesi önem arz etmektedir.

    Değerleme uzmanı emsal projelerin satış grafiklerinin daha detaylı analizi, lansman ve başlangıç satış fiyatlarını, süreçteki fiyatları ve teslimdeki fiyatları iyi irdelemeli, gerçek satış fiyatlarına ulaşmalıdır. Sadece müşteri ile toplantılar değil, satış danışmanları, finansçılar ve proje yönetim şirketleri ile de bir araya gelerek farklı disiplinlerden en iyiyi bulma avantajını raporuna aktarmalıdır.

    Proje değerleme yönetime ve müşteriye; finansmanın gerekli olup olmadığı ve bir projenin finansal açıdan iyi bir değer sunup sunmadığı hakkında temel sorular sorar.

    • Projelerin seçiminde tutarlı ve objektif olunmasını
    • Mali ve denetim gereksinimlerinin karşılanmasını sağlar.

    Değerleme önemli bir karar verme aracıdır.

    Değerleme, yeterli kanıta ihtiyacımızdan dolayı geniş bir yelpazede verilerin, kararların ve varsayımların kapsamlı analizini içerir. Değerleme, risklerle başa çıkabilmek için planlamalarda ve karar aşamalarındaki kilometre taşlarının değerlendirilmesinde uygun mali ve izleme sistemlerinin sağlanması ile projelerin düzgün idare edilmesine yardımcı olur.