Konjonktürden hukuk dünyasına bir yansıma: AVM kiraları

    Konjonktürün gayrimenkul piyasasına etkileri yavaş yavaş hissediliyor. Bu etkiler hukuk dünyasına da yansıyacak gibi görünüyor. Bu yazıda, gündemde olan “AVM kiraları ne olacak?” sorusunu hukuki açıdan değerlendirdik.

    Gayrimenkul Türkiye Dergisi’nin Eylül-Ekim sayısındaki “OHAL ve Gayrimenkul Piyasalarına Etkileri” başlıklı yazıda OHAL’in etkilerini daha sağlıklı tahlil edebilmek için biraz daha zamana ihtiyacımız olduğunu değerlendirmiştik. OHAL ilanı, süresinin uzatımı, ABD seçimleri, ABD Merkez Bankasının açıklamaları ve TL’nin USD karşısında hızlı bir şekilde değer kaybetmesinin, Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olan inşaat ve yeni gelişmekte olan gayrimenkul piyasasını pek olumlu etkilediği söylenemez. Özellikle son dönemde sektöre damgasını vuracak çok ilginç gelişmeler oldu.

    Kasım ve Aralık 2016’da sektörü etkileyen neler oldu?

    30 Kasım 2016 günkü gazete manşetlerine sektörü etkileyecek bomba gibi bir haber düştü. Sayın Cumhurbaşkanımızın AVM kiralarının dövizden Türk Lirasına dönmesi yönündeki çağrısı ve “Gerekirse geçici bir düzenleme yapılır” beyanı sektör temsilcileri nezdinde büyük yankı buldu. Birleşik Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel yaşanan terör olayları, Rusya krizi, darbe kalkışması ve Dolar kurundaki artışın perakende sektörünü olumsuz etkilediğinden bu çağrının olumlu olduğunu açıkladı. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hulusi Belgü de Türkiye’de 53 milyar Dolar’lık AVM yatırımı olduğunu, yatırımlar yapılırken bankalardan döviz olarak kredi alındığını, kiraların Türk Lirası olarak alınması durumunda kredilerin de Türk Lirası’na dönmesi gerektiğini açıkladı.

    Devam eden günlerde de konu sıcaklığını korudu. 7 Aralık 2016 günkü gazetelerde Sayın Cumhurbaşkanımızın çağrısı üzerine bir haftada 6 AVM’nin kiralarında Türk Lirası’na döndüğü manşetlerde yer aldı. Bu haberle birlikte Türkiye’de 371 AVM’nin 118’inin kiralarının Türk Lirasına döndüğü, geri kalan 253’ünün ise dövizde kaldığı bilgisi verildi.

    Son dönemlerde perakende sektörünün yaşadığı sıkıntılar herkesin malumu. Bu sıkıntılar da bazı perakendecilerin mağaza küçülttüğü, zincir sayısını azalttığı ve hatta kira bedellerinde indirim için uyarlama davası açtığını gözlemliyoruz. Bu sayıda kiracıların uyarlama taleplerini hukuki açıdan kısaca değerlendireceğiz.

    Hangi hallerde kira bedellerinde indirim amaçlı uyarlama talep edilebilir?

    Kira sözleşmesi yapıldığı andaki kiracı ve kiraya veren arasındaki karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. Uyarlama, sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin öngörülmeyen bazı adaletsizliklerini düzenlemek üzere hukukumuzda istisna olarak kabul edilmiş bir kavramdır. Bu durumlarda hakim uyarlama talebiyle sözleşmeye müdahale edebilir.

    Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre ve doktrindeki görüşler çerçevesinde uyarlama yapılabilmesi için:

    1. Sözleşmesel ilişki uzun süreli olmalıdır.
    2. Değişen hal ve şartlar objektif nitelikte ve katlanılamayacak derecede olağanüstü olmalı, işlem temeli çökmelidir.
    3. Olağanüstü olaylar önceden öngörülemeyen ve beklenilmeyen olaylar olmalıdır.
    4. Sözleşmede kurulan denge aşırı ölçüde bozulmuş olmalıdır.

    Yargıtay tarafından da geçmiş kararlarda, ülkemizde zaman zaman ekonomik krizlerin vuku bulduğu ve bu bağlamda dövizle borçlanmanın risk taşıdığının da toplumun büyük bir çoğunluğu tarafından bilinen bir gerçek olduğu, bu öngörünün basiretli bir tacirden beklenmesinin pek tabii olduğu vurgulanmıştır.

    Mevcut konjonktürde uyarlama davaları mahkemeler tarafından nasıl karşılanır?

    Özellikle biz hukukçular her somut olayı ve sözleşmesel ilişkiyi kendi dinamikleri ile değerlendirmek gerektiğini vurgularız. Ancak, mevcut konjonktürde uyarlama talebinin temel dayanağı olan dolar kurundaki artışı tek başına ele almak doğru olmayabilir.

    Geçtiğimiz Eylül ayında yaptığımız değerlendirmede her ne kadar OHAL’in ilan edildiği ilk günlere kıyasla döviz kurları düşmüş olsa da, kurların yeniden çıkması ihtimal dahilinde olduğunu belirtmiştik. Buna ilave olarak da özellikle yabancı para üzerinden belirlenmiş kira sözleşmelerinde OHAL gerekçe gösterilerek kiracılardan uyarlama talepleri gelebilir değerlendirmesinde bulunmuştuk. Bu öngörülerimiz bölge ve dünyadaki muhtelif gelişmelerin etkisiyle gerçekleşti. Son dönemdeki bu gelişmelere reaksiyon olarak bir kısım AVM sahipleri kur değişikliği yaptı. AYD Başkanı Hulusi Belgü’nün de dolaylı olarak dile getirdiği şu soru akıllara geliyor: AVM yatırımını dövizle aldığı kredi ile geliştiren yatırımcılar aynı reaksiyonu verebilecek mi? Bunun kolay olmayacağını düşünüyoruz. Bu reaksiyonu veremeyen yatırımcıların alternatif olarak belirli bir dönem sabit kur ya da geçici kira indirimi uygulamalarına meylettiğini gözlemliyoruz.

    Kiracılar tarafından kira indirimi için açılan uyarlama davalarında kiraya veren yatırımcıların; “yatırım finansmanının dövizle sağlandığı, kiracı lehine geçici uygulamalar yapıldığı, hakim sözleşmeye müdahale edecekse bile geçici bir dönem için müdahale etmesi gerektiği” gibi savunmalar ileri sürülebilecektir. Mahkemelerin bu davalarda yeknesak bir sözleşmeye müdahale kararı verebilmeleri Sayın Cumhurbaşkanımızın da belirttiği gibi geçici de olsa yasal bir düzenleme yapılması durumunda mümkün olabilecektir kanaatindeyiz. Aksi takdirde mevcut konjonktürde açılan kira beledinin uyarlanması davasında her hakim olayın özelliklerine göre farklı karar verebilecektir.