Kentsel dönüşümde müzakerenin farklı yöntemleri

    Polat markasının İstanbul’un en eski semtlerinden Piyalepaşa’da hayata geçirdiği Piyalepaşa İstanbul, Türkiye’nin özel sektör tarafından gerçekleştirilen en büyük kentsel dönüşüm projesi olarak yükseliyor. Projeyi Piyalepaşa Gayrimenkul Genel Müdürü Kaan Yücel’den dinledik.

    GAYRİMENKUL TÜRKİYE: Piyalepaşa Istanbul ’un hikayesini dinleyerek başlayabilir miyiz?
    KAAN YÜCEL: Piyalepaşa İstanbul, bir kentsel dönüşüm projesi. Özel sektör tarafından yapılan en büyük kentsel dönüşüm projesi. Türkiye’de mevcut yaklaşık 180 civarında riskli alan içinde en ilerlemiş proje, Piyalepaşa.
    Kentsel dönüşüm kolay bir iş değil. Bunu Bakanlık da yapsa, belediye de yapsa birçok zorluğu var. Hele özel sektör olarak yapıyorsanız ayrı bir zorluk söz konusu. Projeye başladığımızda 6306 sayılı Kanun, 2012 yılında, çıkmıştı. O Kanun çıktığında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından bir kentsel tasarım rehberi yapılacaktı ve bu rehbere istinaden Bakanlık ruhsat verecekti. Ancak süreç değişikliğe uğradı. Biz yine de Bakanlıkla süreci götürdük. Ardından plan notları değişti, avan proje onayını İstanbul Büyükşehir Belediyesinden, sonra da ruhsatları da Beyoğlu Belediyesinden almamız gerekti. Dolayısıyla biz “Kentsel dönüşümü yapacağız,” derken, Bakanlık ile, Büyükşehir Belediyesiyle ve Beyoğlu Belediyesiyle ayrı ayrı süreçler götürmek durumunda kaldık. Ama bütün bu süreçlerin hepsini geçtik, ruhsatları aldık ve yeni etapların ruhsatlarını da almaya devam ediyoruz. İnşaata da başladık, satışa da geçen senenin Kasım ayında başladık. Bütün bu süreçleri geçirmiş en ilerlemiş proje Piyalepaşa İstanbul.

    GMTR: Arazi sahipliği ne durumdaydı? Müzakere süreci nasıl ilerledi?
    KY: Biz burada kentsel dönüşüm sürecinin her aşamasını gördük. Burada kendimiz de arsa sahibiydik, kat karşılığı anlaşmalar da yaptık.

    GMTR: Kendiniz derken?
    KY: İbrahim Polat Holding grup şirketleri olarak. Piyalepaşa Gayrimenkul, yalnızca bu projeyi gerçekleştirmek için kurulmuş, Polat Grubunun bir şirketi. Arsa, Polat Grubunun çeşitli şirketlerine aitti. Dolayısıyla bölgeye aşinayız. Özellikle Cumhurbaşkanının da tavsiyesi ve isteğiyle burada kentsel dönüşüme gidildi. 2012 yılında da riskli alan ilan edildi. Etrafındaki başka parseller de katıldı, söz konusu yaklaşık 59 parselden yalnızca üç tanesi bize aitti. Her türlü müzakere, süreçte var. Sadece arsa sahibi olanlarla kat karşılığı anlaşmalar yaptık, bina sahipleriyle bina karşılığı anlaşmalar yaptık. Üç tane yeni bina vardı, onların da sahipleriyle anlaşmalar yaptık ve hepsine de projenin içinden yer verdik. Yani burada tapu sahibi olan herkes projeden bir yer sahibi oluyor. Önümüzdeki senenin ilk iki ayı içinde de kura çekimlerini yapacağız.
    Satın aldığımız yerler oldu. Arazinin bir kısmında hiç tapu sahibi olmayan kimseler de vardı. Gecekondular ve kaçak yapılar da çok sayıda mevcut. Onlara da projenin içinden olmasa da istedikleri yerden belli bir bütçe dahilinde ev alıyoruz. Yaklaşık 130 kişiyi de bu şekilde ev sahibi yaptık.

    GMTR: Neredeyse sosyal sorumluluk olmuş sizin yaptığınız.
    KY: Kimseyi mağdur etmek istemedik, dolayısıyla da biraz da kendiliğinden bu şekilde oldu. Şimdiye kadar başarılı bir şekilde bu seviyelere gelmesinin bir nedeni de zaten bu. Burada yeri geldi dargın aileleri barıştırdık, kişilerin arasındaki sorunları hallettik, borcu varsa borcunun ödemesine destek olduk. Birine kredi sağladık, öbürüne borç para verdik. O yüzden birer birer de olsa birçoğuyla anlaşma sağladık. Tapusu varsa ev sahibi oldu, tapusu yoksa da proje dışından ev sahibi olmalarını sağladık. Tapusu olanlara kira yardımı yapıyoruz hala, hiç tapusu olmayan kimseleri de mağdur etmemeye çalışıyoruz. “Burayı boşaltın, bizim burası” demiyoruz. Elbette tapusu olmayan evlerine çok yüksek bedeller isteyenler de olabiliyor bu süreç içinde. Ama onları da dinliyoruz, tekliflerimizi sunuyoruz.
    Özellikle çok kardeşli yapılarda sorun yaşıyoruz. Bir gecekonduda bir kişi otururken sorun olmuyor, ancak o kişiye bir ev aldığınızda bu sefer kardeşleri bundan pay istiyorlar. Burada 8-10 kardeşi olan herkesin ailevi durumuna göre ev yapamayacağımıza göre… Aslında bu gecekondularda oturanların çoğu da kirada. Sahibi gözüken kimseler bu gecekondularda oturmuyorlar. Dolayısıyla evet, bu, bir şekilde de sosyal sorumluluk projesi oluyor.
    Çok küçük hisseler vardı alanda. Yaklaşık 200-250 kişide 1 m² ve altında hisseler vardı. Satın almaya gittiğinizde 1 m² için vereceğiniz fiyat, kişinin kalkıp onun için notere gitmesi maliyetinden daha aza geliyor. Özellikle kalabalık hisseli yapılarda. O süreci de 6306 sayılı Kanun kapsamında kamulaştırarak hallettik. Bunu Türkiye’de gerçekleştiren de ilk biz olduk.
    Soyadı olmayan kişiler vardı. Kişinin ismi var, soyadı gözükmüyor tapuda. Bunlar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’nün açtığı hesaplara paralarını yatırdık ki bir varis çıktığında payını alabilsin.

    GMTR: Ne kadar sürdü arazi mülkiyetiyle ilgili çalışmalar?
    KY: Yaklaşık üç senelik bir çalışma sonrasında arazinin %100 mülkiyeti bizde. Bir taraftan da ruhsatları aldık. Mesela Fikirtepe’de de uğraşılıyor, bu aşamaya gelebilmiş başka bir proje bilmiyorum ben açıkçası Türkiye’de.

    GMTR: Müzakereler için ayrı birim mi kuruldu?
    KY: Yok, müzakereleri direkt ben yapıyorum. Bir tane genel müdür yardımcımız ve bir avukat arkadaşımız var. İki üç kişilik bir ekip. İlk başta bir denedik bunu başka bir ekip üzerinden çözmeyi ancak bir sonuç alamadık. Çünkü kolay değil herkesle konuşup onları ikna etmek. Biz de artık tanınıyoruz etrafta. Çünkü herkesle hiç olmazsa bir kere konuşmuşuzdur, 10 kere konuşmuşluğumuz da vardır tabii.

    GMTR: Finansman nereden geldi?
    KY: En büyük avantajımız, arsa sahibi olmamız. Çünkü bankalara gittiğinizde teminat gösterip bir miktar finansman sağlayabiliyorsunuz. Ancak bu miktarı daha çok buradaki gecekonduların boşaltılmasında, arsa alımlarında, kat karşılığı anlaşmalarda, kredi borcu olan kişilerin kredi borcunu ödemekte kullandık. Bizden kat karşılığı ev alana, senede bağlayıp borç bile verdik mesela. Bunlar için finansmana ihtiyacımız vardı, genelde bankadan aldığımızı da bunda kullandık. Satışa başladığımızdan beri de projeyi kendi kaynaklarımızla finanse ediyoruz.

    GMTR: Mimari tasarımı üstlenen iki Design’a nasıl bir ‘brief’ verdiniz, onları nasıl düşünmeye teşvik ettiniz?
    KY: Aslında şu şekilde baktık: Biz şehrin merkezinde bir yer yapıyoruz. Öyle ya da böyle, buranın bir tarihi var. Hatta bunun için Piyalepaşa’nın geçmişini de araştırdık, bir kitap yaptık ve sergisini de açtık. Araştırmaları yaptığımızda projenin geçmişten soyutlanmaması gerektiğini düşündük. Nereden bir takım örnekler alabiliriz, diye baktığımızda da Piyalepaşa Camii’ni gördük. Mimar Sinan’ın diğer eserlerinden farklı bir mimariye sahip. Biraz Piyale Paşa’nın kendi kişiliğinden de kaynaklanıyor; Kaptan-ı Derya, birçok yer gezmiş. Sanki cami bir kadırgayı andırıyor gibi bir izlenimimiz oldu. Bu camiden esinlenerek geniş saçaklar, cumbalar gibi aslında eski mimarimizde de olan şeyleri projeye aktardık. “Bütün bunları yapalım,” dediğinizde de gelip buraya 50 katlı bir kule dikemezsiniz haliyle.
    Projede “Bir semti yeniden hayata geçiriyoruz, o zaman bir yeni semt yapalım,” dedik. Bunun içinde de konutları, mutlaka bir çarşısı, iş yerleri olması gerekir. Dışarıdan gelenlerin de kalabilecekleri bir otel olsun, dediğimizde de proje şekillendi. Çok yüksek binalar yapmıyoruz, 8-10 katlı binalarımız var burada. Sadece otel ve ofis binalarımız biraz daha yüksek.

    GMTR: Onlar kaç katlı?
    KY: Otel binamız 15 katlı, aslında çok yüksek de değil. Çevresine, şehrin mimarisine de uyumlu olmasını istedik. 450.000 m² inşaat var. 25 blok yapacağız. Ön tarafta daha kısa katlar, arkada biraz daha yüksekleri. Aslında binalar yüksek değil ama kot yükseldiği için binayı biraz daha yükseğe konumlandırarak kademelendirme yaptık kendi içerinde.

    GMTR: Projenin işletmesi nasıl çözülecek?
    KY: Aslında sadece burada konutları satmayı planlıyoruz. Ofis, otel ve Alışveriş Sokağını (AVS) kendimiz işletmeyi planlıyoruz. Polat bünyesinde Polat Renaissance’lar var sonuçta. Binaları da, özellikle konut kısmını, yatırım amaçlıdan çok, gerçekten burada yaşamak isteyenler alsın ve burada yaşasın dedik. 2+1, 3+1, 4+1 konutlara ağırlıklı olarak yer verdik. Mutlaka stüdyo ve 1+1 konutlarımız da var tabii. Yaklaşık 120 tane de mağazamız olacak burada. Bütün fonksiyonları da birbirinden bağımsız çalışabilir olarak dizayn ettik.
    Alışverişin işletmesini tutmamızın sebeplerinden bir tanesi de -ticari gelir beklentimizin dışında- buradaki mağazaların bir düzen içinde olmasını istememiz. Yan yana beş tane eczane olmasın mesela, burada oturanlara hizmet etsin. Daha yeme-içme ağırlıklı olsun istiyoruz. Çünkü bölge, İstiklal’e çıkmadığınız sürece zayıf o açıdan.

    GMTR: Satışlarınız % kaça ulaştı?
    KY: Şu anda %40 civarında satmış durumdayız. 950 tane toplam konutumuzdan 570 civarında kaldı. Onu da üç sene içinde peyderpey satmak var planımızda. Tabii ki her alanda kazanç da sağlamamız lazım, fiyatı arttıracağız bu seneler içerisinde. İlk satışa çıkışımızdan beri yaklaşık %20-25 civarında bir değer artışımız oldu. Bu şekilde bir gelişme etrafta gelişecek projelere örnek olacak, diye düşünüyorum. Ben eminim ki bu proje bittikten sonra burada onlarca yeni projeler olacak ve hepsi bizim sattığımızın iki katı fiyatına satacaklar. Bu hep böyle olur.

    GMTR: Satış gerçekleştiren bir aktör olarak ne düşünüyorsunuz? Şu anki konjonktürün satışa yansıdığını düşünebilir miyiz?
    KY: Ben Türkiye’de ve İstanbul’da bir konut balonu olmadığını düşünenlerdenim. Çünkü her sene 1 milyonun üzerinde konut satılıyor bu ülkede. Bunun yaklaşık 600-650.000’i yeni konut. Bizim gibi projeler, yani markalı konutlar da bunun 20-25.000 civarını satıyor aslında, belki o kadar bile değil. Dolayısıyla özellikle markalı konut tarafında büyük bir pazar var ve bunun gideceği yer de belli değil. Belli bölgelerde bir fazlalık olabilir. Ama kentin merkezi her zaman çok önemli olmuş. Paris’te Marais, Berlin’de Kreuzberg, Soho, Tribeca… Hepsi zamanında kentsel dönüşümle geliştirilmiş bölgeler. Bugün oralarda hiç kimse kolay kolay ev alamaz. Şimdi biz de şu anda öyle bir yerdeyiz, burası için baktığımızda. Şehir merkezi kentsel dönüşümle birlikte daha da gelişecek önümüzdeki dönemde, bu da yeni bir alım imkanı, şehir merkezinden dışına gidenlerin şehre dönmesi gibi birçok fırsatı doğuracak. Bu sirkülasyonla konut satışının bir süre daha bu rakamlarda gideceğini düşünüyorum. Yalnızca belli yerlerde çok fazla konut, bazı yerlerde de çok yüksek fiyatlar var bence. Bu ikisi arasında aslında hala bir fırsat var, biz de bunu şu anda yaşıyoruz.