Gayrimenkul yatırım sürecinde doğru kararlar nasıl alınmalı?

    EY Kurumsal Finansman Direktörleri Erem Germeyan, Orçun Makal, Gökhan Kaçmaz ve Alp Şen, gayrimenkul yatırım sürecinde danışmanlığın önemini aktardılar.

    Gayrimenkul ayrı bir varlık sınıfı olarak uluslararası sermaye piyasalarında önemini büyük ölçüde artırmıştır. Uluslararası yatırımcılar yerel pazarlarda faaliyet gösterirken birçok ulusal yatırımcı da küreselleşmiştir. 2000’li yılların başından itibaren hızla büyüyen ekonomisi ile Türkiye gayrimenkul piyasası da yabancı yatırımcıların ilgi odağı olmuştur. Bu durum pek çok diğer sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de profesyonel ve uluslararası standartlarda danışmanlık hizmeti ihtiyacını arttırmıştır. Yabancı yatırımcıların piyasayı daha iyi tanıyabilmesi, karar süreçlerinde diğer ülkelerdeki yatırımlarla karşılaştırabilmesi adına temel performans göstergelerinin ölçülmesi gibi ihtiyaçlarına cevap vermek için yerel ama uluslararası yatırımcılarla aynı pencereden bakabilmek, bağımsız ve tarafsız görüşler almak küreselleşmenin tetiklediği yatırım kararlarının olmazsa olmazı haline gelmiştir.

    Eğer yatırım süreçlerini, birinci aşama: “inceleme ve yatırım kararının verilmesi”, ikinci aşama: “yatırımın gerçekleşmesi” ve üçüncü aşama: “operasyonel hale getirilmesi” şeklinde üç ayrı zaman diliminde incelersek, danışmanlık hizmetleri bu üç temel aşamada yatırımcının doğru kararları doğru zamanlarda vermesi adına destek olmaktadır.

    Yatırım süreci içerisinde eğer gayrimenkul bir şirketin bünyesinde bulunuyorsa, satışı söz konusu olan hedef şirketin finansal durumunun, performansının, vergisel ve hukuksal risklerinin tespit edilmesi yatırımcı açısından kritik önem taşımaktadır. Durum tespit çalışması sonucunda ortaya çıkan bulgular yatırım kararlarının yeniden değerlendirilmesine ve yatırım sonrasında beklenen finansal performansın geçmişte ortaya konulmuş olan performans ile kıyaslanmasına imkân vermektedir. EY Kurumsal Finansman (“EYKF”) Executive Direktörlerinden Erem Germeyan durum tespit çalışmasının sadece alıcının yararına olmayıp, satıcının da işleme konu şirketin durum ve performansını bir yatırımcı gözüyle değerlendirebilmesi açısından çok önemli olduğunun, işlemin gerçekleşmemesi durumunda dahi sonraki dönemde satıcı tarafın şirketini daha farklı bir bakış açısıyla ve adeta bir uluslararası yatırımcı gözüyle yönetmesine ilişkin bir vizyon sağlayabildiğinin altını çizmektedir.

    Proje özelinde yatırımın ticari ve finansal analizleri ise şirket durum tespit çalışması ile eşzamanlı yürüyen süreçlerdir. Gayrimenkul yatırımlarının değişmez 3 “L” si vardır: Lokasyon, lokasyon, lokasyon. EYKF Direktörlerinden Alp Şen’e göre yatırımın “greenfield” veya mevcut bir varlığa yapılmasından bağımsız olarak, gayrimenkulün fonksiyonu ile lokasyonun uyumu, çevrede bulunan rekabetin ve potansiyelin analizi, fonksiyona bağlı olarak kriterlerin incelenmesi ve öngörü oluşturulması gibi analizler, yatırımın karlılığı ve uzun vadede sürdürülebilirliği açısından öncü göstergeler niteliğindedir. Ancak yatırımcıların bu konulara objektif yaklaşmaması da bu yatırımlardan beklenen geri dönüşün alınamamasına yol açabilir.

    EYKF Executive Direktörü Orçun Makal ise artık sadece yabancı değil yerli yatırımcıların da ilk aşamada özellikle yatırımın geri dönüşü, karlılığı, iç verimlilik oranları gibi finansal temel göstergeleri anlamayı ısrarla istediklerini, projenin yeşil ışık alması durumunda da doğru finansman yapısının oluşturulması, projeye yerli veya yabancı ortak bulunması gibi işlemlerin özellikle büyük ölçekli gayrimenkul projelerinde artık olağan hale geldiğini belirtmektedir.

    Diğer birçok varlık sınıfında olduğu gibi ticari gayrimenkul yatırımlarında da yaratılan nakit akışı değeri belirleyici en önemli özelliklerin başında gelir. Mevcut veya en iyi kullanım tahminleri ve piyasa koşulları dikkate alınarak modellenen nakit akımları üzerinden hazırlanan değerleme çalışmaları bundan 15 – 20 sene önce veri eksikliğinden dolayı neredeyse imkânsızken, günümüz yatırımcısının vazgeçilmezi olmuştur. EYKF Direktörü Gökhan Kaçmaz’ın da belirttiği gibi gayrimenkulün piyasada kazanacağı değer artışından bağımsız olarak yatırımcısına yaratacağı tahmini nakit akımlarının en ince detayda irdelenmesi ve modellenmesi varlığın nakit yaratma potansiyeline ilişkin hem yatırımcılara ek bir güven sağlayacak hem de kreditörler tarafından pozitif karşılanacaktır.

    Finans ve gayrimenkul piyasalarının bütünleşmesi, veri akışının sınır tanımayan hız ve içeriği, uzmanlık alanlarının her geçen yıl artması, bilgi düzeyinin derinleşmesi gibi birçok faktör nedeniyle eskiden belki sadece iki şirket sahibi ve avukatlarıyla, büyük ihtimalle yaşadıkları şehirde yapabildikleri bir işlem, bugün küreselleşmenin kaçınılmaz sonucu olarak uluslararası yatırımcılar tarafından teknik, finansal, hukuksal, vergisel gibi boyutlarının incelenmesi için görevlendirdiği danışman ordusuyla gerçekleşmektedir.