“Projenin ilk aşamada gerçekçi bir şekilde tasarlanması, başarılı için temel etkenlerden”

    Kurumsal danışmanların fizibilite rakamları için öngörüleri, saha analizleri, konseptin doğru oluşmasına, spekülatif gelir beklentilerinin piyasa gerçekleri ile karşılaştırılması ile yanılma payının azaltılmasına yardımcı oluyor.

    Türkiye son yirmi yılda gayrimenkul yatırımlarının kurumsallaşması, aynı zamanda farklılaşarak uzmanlaşması sürecinde büyük bir ilerleme kaydetti. Geliştiriciler, yatırımcıların uzmanlık alanındaki beklentisi doğrultusunda ürünleri üretmek üzere, geçmişle kıyaslandığında çok daha fazla sayıda, konusunda uzmana ihtiyaç duymaya başladı. Sektör, ana iş kolu inşaat taahhütü olan firmalardan, daha bilinçli proje geliştirmeye odaklı firmalara doğru evrildi. Bu değişim içinde, daha önce yapılan hatalardan da dersler çıkararak, ilgili konunun uzmanları ile çalışmak ihtiyacı, danışmanlık sektörünün büyümesine destek oldu. Bir anlamda danışmanlık için arz-talep dengesi oturmaya başladı. Bu bağlamda kendi konum olan alışveriş merkezleri özelinde bakıldığında, konsept geliştirme, kiralama, yönetim alanlarında hem yerli hem de yabancı firmalar hizmet göstermeye başladı. Bugün gelinen noktada pazar, geliştiriciler ve yatırımcılar için parçalı ve çok oyunculu bir durumda. Batı Avrupa ve Kuzey Amerika pazarlarının aksine, geliştiricilerin ve yatırımcıların büyük çoğunluğu bir iki proje geliştirmiş, büyük portfolyo sahibi olmayan kişi ve gruplardan oluşuyor. Bu da uzmanlık için hizmet alımını gerekli kılıyor. On yıl önce alışveriş merkezi projeleri için danışmanlık hizmeti alabileceğiniz firma dört-beş adedi geçmezken, bugün farklı özellikte projeler için danışmanlık alabileceğiniz birçok yerli ve yabancı firma mevcut. Uzmanlık arayışı proje-geliştirme ve kiralama hizmetlerinden, yönetim, yeniden geliştirme, yenileme ve varlık optimizasyonuna doğru kayıyor.

    AVM geliştiricileri ve yatırımcıları, artık sadece kendi fizibiliteleri üzerinden karar vermiyorlar. Kurumsal danışmanların fizibilite rakamları için öngörüleri, saha analizleri, konseptin doğru oluşmasına, spekülatif gelir beklentilerinin piyasa gerçekleri ile karşılaştırılması ile yanılma payının azaltılmasına yardımcı oluyor. Yatırım miktarları göz önünde bulundurulduğunda, projenin ilk aşamada gerçekçi bir şekilde tasarlanması, başarılı olması için belki de en temel sebeplerden biri haline geliyor. Örneğin ilk defa AVM Projesi geliştirmekte olan bir yatırımcı için, AVM mağaza karması, hangi metrekarede kaç mağaza ve hangi fonksiyonlar için gerekli olduğunun, aynı zamanda sektör pratiğinde gerçekçi bir gelir/gider tablosunun danışman tarafından girdi olarak verilmesi, tüm projeyi temelinden etkiler. Artık sektörde ön fizibiliteleri ciddi bir şekilde yapılmış, danışmanların yönlendirmesi ile gerçekleştirilmekten vazgeçilmiş projeler dahi var.

    Kipa olarak, 17 yıllık tecrübemiz ile özellikle İstanbul dışında yatırım yapan geliştiriciler ile küçük ve orta ölçekli AVM, ticaret merkezi, perakende parkı konseptindeki projelerde işbirliği yapmaktayız. Konsept geliştirme, mağaza karması oluşturma, kiralama ve yönetim hizmetleri danışmanlığı yürüttüğümüz projelerin % 100 doluluk ile devam etmesi, gündemi oluşturan kira bedeli tartışmalarının perakendeci ve yatırımcılar arasında yaşanmaması, danışmanlık hizmetlerinin kalıcı pozitif etkisi olarak görülebilir.

    Biga Pakt Plus ve Marmaris Blue Port projelerinde, Kipa olarak projeyi geliştirip, yatırımcıları projeyi yapmaya yönlendirdik. Her iki projede de, Türkiye çapında benzer bir portfolyoya sahip olmanın verdiği avantajlarla, bu projeler için en verimli olacak markalarla işbirliği yapılmasını sağladık. Biga’nın limitli bir taban oturumuna sahip bir proje alanı olmasına karşın, mimari projede dikey ve yatay sirkülasyonun, mağaza karması ile uyumlu bir şekilde tasarlanmasını, kira bedellerinin faaliyet gösterecek perakendeci ve yatırımcı açısından optimum seviyelerde belirlenmesini sağladık. Yatırımcının AVM yönetimini sektör standartlarında yürütebilmesi için operasyon, pazarlama, tahsilat ve hukuki süreçlerini tasarladık. Yatırımcı firmaların personelinin eğitimi de dahil olmak üzere, sadece projenin doğru şekilde hayata geçirilmesini değil; sürdürülebilir bir performansla yoluna devam edebilmesi için gerekli idi. Ülkemizde kısıtlı deneyimlerle sunulan danışmanlıklar yanlış yönlendirmeler sonucunda yatırımcıyı olumsuz etkiliyor. Bu tablo da başarısız projeleri beraberinde getiriyor. Mevcut yatırımcının kaybının yanı sıra yeni yatırımcıların piyasaya girişi de güçleşiyor ve ekonomi de bu tablodan olumsuz etkileniyor.

    Kipa tam 16 ilde yer alan 31 Alışveriş Merkezi’nde 1.100 kiracısıyla bu sektörde de güven veriyor. Türkiye’de son dönemde tartışma konusu olan AVM kiralarına rağmen danışmanlığını yaptığımız projelerde AVM Yatırımcısı, Yönetimi ve Perakendeciler bu sıkıntıyı yaşamadılar.

    Küçük ve orta ölçekli AVM, perakende parkı konsepti olan projelerdeki 17 yıllık tecrübemiz, aynı zamanda bir perakende firması olarak ayrıntılardaki hassasiyetimiz ve deneyimli ekibimizle bilgi birikimimizi sektörde paylaşmaya devam ederek, önümüzdeki yıllara umutla bakıyoruz.