Güvenilirlik ve itibar, lokasyonun önüne geçmeye başladı

    Hükümetin arka arkaya sektöre getirdiği düzenlenmelerin hem konut geliştiricileri hem de tüketiciler açısından teşvik edici adımlar olduğu çok net söylenebilir.

    Ülkemizin lokomotif sektörlerinden biri olan konut sektöründe tüketicinin güveninin artırılması ve ekonomiye canlılık getirilmesi için ülke genelinde önemli kampanyalarla yaratılan sinerji tüketiciyi harekete geçirdi. Geçtiğimiz yıl Türkiye pek çok badire atlatmış olsa da kampanyalar ve bankaların konut faizlerinde gerçekleştirdikleri düzenlemeler sebebiyle konut alımı devam etti ve 2015 yılına göre %4 artış gösterdi. Konut satışlarının 2016 yılında yükselerek rekor kırması aslında sektör için sürpriz bir gelişme olmadı ve tüketicinin konut sektörüne olan güveninin artarak devam ettiği bir kez daha kanıtlandı. 2017 yılına baktığımızda önümüzdeki dönemde banka kredi faiz oranlarında yapılan düzenlemelerin yanı sıra “20 yıl kampanyaları” sektöre hareketlilik katmaya başladı. Bununla beraber, hükümetin son zamanlarda arka arkaya sektöre getirdiği düzenlenmeler ve beraber getirilmesi beklenen yeni düzenlemelerin; hem konut geliştiricileri hem de tüketiciler açısından değerlendirildiğinde önemli ve teşvik edici adımlar olduğu çok net söylenebilir. Bu konuda özellikle KDV’de yapılan indirimler sektörde bir hareketlilik yarattı. Yeni düzenleme, aslında arsa rayiç bedelleri üzerinde yapılan bir düzenleme olarak karşımıza çıkıyor. Arsa rayiç bedelleri her yıl düzenli olarak arttığından özellikle büyükşehirlerde yeni yapılan projelerin bir çoğu %18’lik KDV dilimine dahil olmaya başlamışlardı. Yeni düzenlemeye göre orta gelir grubuna hitap eden bu projelerin KDV’si %18 yerine %8’de kalacak. Bu durum da fiyatların KDV yüzünden artması yönündeki baskıyı ortadan kaldıracaktır.

    İkinci bir konu ise “Konut satışlarında KDV indiriminin Eylül ayının sonuna kadar uzatılması”. Bu çalışma hem konut geliştiricileri için hem de tüketiciler için olumlu bir karar. Geçtiğimiz Eylül ayında yapılan bir düzenlemeyle bu oran önümüzdeki Mart ayına kadar %8’e indirilmişti. Dolayısıyla bir süredir tüketiciye yönelik %10’luk bir indirim vardı. Bu karar ile KDV indirimi Eylül ayına ertelenmiş, bu erteleme de geliştiricilerin endişelerini gidermiş oldu. Bu da yine KDV kaynaklı fiyat artışının önüne geçen bir karardır. Bu da 2017 yılındaki 1.5 milyonluk satış hedeflerinin tutturulmasına yönelik atılmış olumlu bir adımdır.

    Diğer bir değişiklik de Damga Vergisi’ne getirilen düzenleme. Yapılacak sözleşmelerde ‰9.48 oranında alınan damga vergisi, vatandaşın yaptığı ek bir ödemeydi. Bunun kaldırılması ile vatandaş yaklaşık %1 oranında tasarruf edecek. Aslında yapılan düzenlemelerin tamamı gayrimenkul sektöründe konut satışlarının hareketlenmesine yönelik olumlu adımlar. Bu değişikliklerle 2017 yılında hedeflenen satış rakamlarına ulaşılacak adımlar atıldı.

    Sektörü heyecanlandıran bir diğer önemli düzenleme ise “yabancıya vatandaşlık hakkı tanınması” oldu. Bu karar mevcut haliyle ve kısa vadede sadece inşaatı tamamlanmış veya tamamlanmak üzere olan -yani tapu verebilen- lüks konut projelerini doğrudan olumlu yönde etkileyecektir. Bu tarz lüks konut projelerinin son iki yılda çok büyük satış sıkıntısı çektiği ve konuttaki gerçek arz fazlasının da aslında bu alanda olduğu biliniyor. Gerek yabancı ilgisinin gerekse lüks konut arzının İstanbul’da ve ayrıca özel olarak Bodrum Bölgesinde yoğunlaştığı da bilinmekte. Dolayısıyla çıkarılan bu Kanun bu iki bölgedeki oldukça sınırlı bir pazarı etkileyecektir. Ancak, “en az toplam 1 milyon Dolar değerinde gayrimenkul veya gayrimenkuller alınması…” ifadesini içerecek şekilde yeniden düzenlenmesi ve/veya 1 milyon Dolar şartının yanında en az 250-300.000 Dolar gayrimenkul yatırımı karşılığında 5 yıl oturum izninin verilmesi, ardından vatandaşlık hakkının sunulması durumunda bu Kanun sektörün daha geniş bir bölümünü kapsayacaktır. Ayrıca bu şekilde vatandaşlık hakkı veren Avrupa ülkeleri ile rekabet şansımız da artacaktır. Önümüzdeki dönemde yapılacak düzenlemelerle vatandaşlık verilecek gayrimenkul değerinin 500.000 Dolar’ın altına ineceği ve daha geniş bir alanı kapsayacağı öngörülmekte. KDV konusu ile ilgili son olarak da yabancılar ve yurt dışında yaşayan Türklerin konut ve ticari gayrimenkul alımlarında KDV’den muaf tutulması sağlanmıştır. Bu da konut sektöründe yeni pazarların oluşması ve satışların arttırılması yönünde önemli bir adım.

    Tüm bu ekonomik çözümlerin gayrimenkul sektöründe satışları arttıracağı aşikâr. Ancak her ne olursa olsun en büyük müşteri yine de Türkiye’de yaşayan Türklerdir. Gerek Türkiye’de yaşayan Türkler gerekse yabancılar için geliştirilen konut projesinin konumu, fiyatı, özellikleri ve bilumum pek çok unsurundan daha önce, ilgili konut projesini yapan firmanın kim olduğu daha büyük önem arz ediyor. Bu doğrultuda yabancılar özellikle devlet destekli projelere veya kendi ülkelerinde bilinen firmaların projelerine yatırım yapmayı tercih etmektedirler. Bununla birlikte Türkler de projenin lokasyonuna, fiyatına ve ödeme modeline bakarken geliştirici firmanın itibarını da doğrudan sorgulamaktadırlar. Örneğin aynı lokasyonda yan yana iki projede, itibarı daha yüksek olan firmanın projesine neredeyse %20-25’e varan oranda daha fazla ücret ödemeyi kabul etmektedirler. Burada itibar, tabii ki ilgili firmanın o güne kadar yapmış olduğu projelerin kalitesi ve teslim sonrası hizmet standartları ve yatırımcısına sunduğu değer artışı imkânları ile doğru orantılı olarak artmaktadır.

    Kısacası, bundan 7-8 yıl evvel bir proje için en önemli değer lokasyon denirken bugün güvenilirlik ve itibarın bunun önüne geçtiğini söyleyebiliriz.