Konut satışlarında KDV de indi… Sırada ne var?

    Ne yazık ki sadece “konut” özelinde konuştuğumuz gayrimenkul sektörünün öncelikle üretim tarafında ciddi bir öz eleştiri yapma zamanı geldi. Aslına bakarsanız öz eleştiri çoktan başladı; şimdi aksiyon zamanı.

    Şubat ayında birbirinin ardı sıra yapılan düzenlemelerle konut satışlarını artırmak, bir anlamda tüketiciyi/yatırımcıyı cesaretlendirmek için özel sektörün yaptığı uzun vadeli, düşük faizli satışları destekleyecek şekilde kamudan da önemli vergi indirimleri geldi: Katma Değer Vergisi’nde Mart sonuna kadar uygulanacağı söylenen %8’lik indirimli oran, Eylül sonuna kadar uzatılarak konut satışlarında metrekare farkı dikkate alınmaksızın %18’lik oranın uygulanmaması sağlandı…Yapılan açıklama ile de konut fiilen teslim edilmese bile faturasının 30.09.2017 tarihine kadar düzenlenmesi halinde indirimli KDV oranının uygulanacağının altı çizilerek bu konudaki tereddütler ortadan kaldırıldı.

    Daha uzun vadeli bir adım olarak 1.1.2017’den itibaren inşaat ruhsatı alan Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde kalan, lüks ya da birinci sınıf projelerde arsa birim metrekare değeri 1.000 TL ile 2.000 TL arasında olan 150 m²’nin altındaki konutlara %8’lik KDV oranının sürekli olarak uygulanması sağlandı.

    Damga Vergisi konusundaki değişiklikle satış vaadi sözleşmelerinin ve ön ödemeli gayrimenkul satış sözleşmelerinin vergi dışı bırakılması sağlanarak özellikle maketten satışlarda düzenlenmesi zorunlu olan bu sözleşmeler sebebiyle %1’e yakın oranda ödenen Damga Vergisi yükü kaldırıldı. Ayrıca Damga Vergisi ve Tapu harçlarına ilişkin yasalara koyulan hükümlerle Bakanlar Kurulu değişik işlemler için farklı Damga Vergisi ve Tapu Harcı oranı belirleme yetkisi aldı… Bu yetkinin mükelleflere olumlu şekilde yansıyacak çerçevede uygulanacağını ve indirimler geleceğini umuyoruz.

    Yine son bir iki ay içinde aslında “geliştirme” faaliyetinde bulunamayan ve dolayısıyla mevzuat gereği sadece “bitmiş”, “mülkiyet tapusu olan” ve “iskanı alınmış” gayrimenkullere yatırım yapabilme imkanı olan Gayrimenkul Yatırım Fonlarının TOKİ ve kamunun bir şekilde taraf olduğu projelerde henüz tamamlanmadan da “gayrimenkul alabilmesinin” önü açıldı; KDV iadesinde yapılan düzenleme ile müteahhitlere daha önce yılı içinde sadece diğer vergi borçlarına ilişkin “mahsuben” yapılabilen KDV iadesinde “nakit” iadenin de önü açıldı.

    Son olarak da henüz yürürlüğe girmese de yabancılara ve yurt dışında yaşayan/çalışan Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına bedeli yurda döviz olarak getirilmek şartıyla yeni konut ve işyeri alımlarına yönelik bir KDV istisnası getirildi.

    Yukarıda çok hızlıca ve ana hatları ile özetlemeye çalıştığım yasal düzenlemeler çok uzun süredir sektörün beklediği, arzu ettiği düzenlemelerdi. İdareye sürekli aktarılan bu konudaki talepler çeşitli nedenlerle erteleniyor, bir türlü düzenlemeye dönüşmüyordu. Dolayısıyla gayrimenkul ve özellikle de konut sektörü sonunda “mevzuat” açısından muradına erdi… Pekiyi, bundan sonra ne yapmalı?

    Konut satışlarında artış var… Bunu sürekli kılmak için ne yapmalı?

    Yukarıda yer alan düzenlemeler, Emlak Konut ve GYODER’in önemli konut üreticileri ile birlikte başlattığı 20 yıl vadeli düşük faizli konut satış kampanyası ile de birleşince açıklanan konut satış rakamlarının istenilen seviyelere ulaştığını gösteriyor. (Gazetelere yansıdığı kadarıyla Emlak Konut GYO bu kampanyada 30 proje ile 28 günde 2.300 konut satışı gerçekleştirip 2 milyar 600 milyon TL ciroya ulaşmış. Bu rakamın Ağustos ayında düzenlenen en son kampanya cirosunun %30 üzerinde olduğunun altı çiziliyor.)

    Vergi indirimi ile desteklenmiş düşük faizli, uzun vadeli kampanyalar görüldüğü gibi satışları artırıyor. Amaca hizmet ediyor. Ama adı üzerinde bunlar “kampanya”, sürekli olması beklenemez. Süresi dolunca normal hayata döneceğiz… Pekiyi o zaman arzu edilen satışlara ulaşabilecek miyiz? Yoksa yine “vergi teşvikleri”, “finansman destekleri” talep eden çalışmalara mı başlayacağız? Sizce “sürdürülebilir” bir üretim-satış modelini ne zaman oturtabileceğiz sorusunu artık düşünmeye başlamanın vakti gelmedi mi?

    Şu günlerde ne yazık ki sadece “konut” özelinde konuştuğumuz gayrimenkul sektörünün, öncelikleüretim tarafında çok ciddi bir şekilde öz eleştiri yapma zamanı geldiğini düşünüyorum. Aslına bakarsanız sektör öz eleştiri yapmaya çoktan başladı da sanırım şimdi aksiyon zamanı.

    En çok şikayet edilen “vergi”ler konusunda belli kazanımlar elde edilmişken, artık daha önemli ve etkili konulara yoğunlaşmanın zamanı geldi sanırım. Neler mi bunlar?

    • Sektöre girişin çok kolay olması, bu sektörde çalışmak için hiçbir lisansa ihtiyaç duyulmaması,
    • Milyon dolarlık projeleri yapan ve henüz inşa edilmeden satan girişimcilerin sermaye yeterliliklerinin hiçbir kurum tarafından kontrol edilmemesi,
    • Yukarıda yer alan iki husus nedeniyle tüketiciyi koruyan düzenlemelerin sadece en kötü örnekler dikkate alınarak yapılmış olması ve haklı haksız gözetmeksizin herkese aynı şekilde uygulanması,
    • Sat-yap modelinin sektörün neredeyse tek ve bilinen tek finansman yöntemi olması; üretilen tüm enstrümanlara rağmen sermaye piyasalarının bu sektörün finansmanında kullanılamaması,
    • Üretimde sadece inşa edilecek metrekareye odaklanılması, fazla metrekare için tüketicinin rahat ve konforunun; toplumun düzeninin maalesef göz ardı edilmesi,
    • Tepemizde sallanan “deprem” gerçeğine rağmen, 6306 sayılı çok önemli yasanın bireysel bina dönüşümünde kullanılmasına odaklanılıp, toptan dönüşümün ihmal edilmesi,
    • Bu sektörde güvenle kullanacağımız veriyi üretme ve paylaşmada yetersiz kalınması.

    Bir araya geldiğimizde üç aşağı beş yukarı sürekli olarak konuştuğumuz konulardan en önemlileri olduğunu düşünerek yukarıda sıraladığım sektörün bu “gerçek” konularını konuşmaya ve bunlara hep birlikte çözüm bulmaya var mısınız?