Konut piyasasını hareketlendirme çabaları yeterli olacak mı?

    Dünyada ve ülkemizde yaşanan krizlere çok çabuk tepki veren gayrimenkul sektörü için son yıllardaki dalgalanmalar, güven endeksleri ve satış sayıları ile ilgili analizlerde de gözlenmekte.

    89

    Ülkemizde temel barınma ihtiyacı olmaktan çıkıp, yatırım aracı olarak öne geçen ve ülke ekonomisinde başat rolü üstlenip ulusal kalkınma aracı olarak öne çıkan inşaat sektörü ve inşaata konu gayrimenkul pazarı, pazara ve sektöre duyulan güven ve bu güvenin endekslere yansıması, konut kredileri, sektörün istikrarı için getirilen çözümler. Konumuz kısaca bu…

    1999 yılı depremi sonrasında, 2000 yılı başlarında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında çevremiz ve yaşamımız hızla değişmeye başladı. Şantiyeler hayatımızın bir parçası oldu. Kalkınma aracı olarak öne çıkarılan ve geri dönüşü kısa sürede olan inşaat sektörü, yetersiz kaynağa rağmen insanların borçlanarak yatırım yaptıkları ve kar etmeyi amaçladıkları sektör haline geldi. Kaynaklar gözle görülen üretime yöneldi ve bu durum inşaat geliştiricilerin iştahını artırdı. Dalgalı ekonomik koşullara rağmen hız kesmeyen ve dönüştürülecek yapılaşmalar dışındaki alanlara da kayarak sürekli arz oluşturan; TOKİ, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, markalı konut üreticileri, müteahhit firmaları, farklı sektörlerden sektöre yönelen yatırımcılar gibi inşaat geliştiriciler, alan ve kullanım tertibi açısından çok seçenekli karma projelerle tüketici gelir grubu yelpazesini genişlettiler.

    Ülkemizin içinde bulunduğu çalkantılı dönem öncelikle enerji, tekstil, turizm gibi sektörlerde negatif etkisini yoğun olarak göstermiş, inşaat sektörü ise hızla yol almaya devam etmiştir. Ancak 2015 yılında yoğunlaşan terör olayları ve Temmuz 2016 da olağanüstü hal ilan edilmesinin etkisi tüketiciyi yatırım konusunda temkinli davranmaya itmiştir. Güncel olarak, hükümetin aldığı faiz ve kredi süreçleri kararları ile sektörün stratejik hareketlerden doğan durgunluğu hareketlendirmeye çalışılmaktadır.

    Dünyada ve ülkemizde yaşanan krizlere çok çabuk tepki veren gayrimenkul sektörü için son yıllardaki dalgalanmalar, güven endeksleri ve satış sayıları ile ilgili analizlerde de gözlenmektedir.

    Reidin tarafından konut sektörü güven endeksleri 2016 yılı ilk çeyreğinde 113,2 ölçülerek iyimser bulunurken, 2017 yılı ilk çeyreğinde 62,7 ölçülerek kötümser bulunmuştur. Fiyat beklenti endeksleri de aynı paralellikte olup 2016 yılı ilk çeyreğinde 137,8 ölçülmüş, 2017 yılı ilk çeyreğinde ise azaldığı gözlenerek 68,7 olarak ölçülmüştür.

    TÜİK verilerinde mevsim etkilerinden arındırılmış inşaat sektörü güven endeksi 2016 Aralık ayında 76,1 ölçülürken, 2017 Ocak ayında %1,7 oranında azalmayla 74,8 olarak ölçülmüştür.

    2016 yılı Konut Satışlarına İlişkin TÜİK verilerinden alınan bilgiye göre satılan konut sayısı, Haziran 2016’da 106.187 adet, Temmuz 2016’da 81.343 adet ve Ağustos 2016’da 114.751 adet hesap edilmiştir.

    Satış sayısı verileri olağanüstü halin ilan edildiği Temmuz ayında en düşük seviyeyi göstermiştir.

    Yıllık bazda, birinci el konut satışlarında 2015 Aralık ayı ile 2016 yılı Aralık ayı arasında yaklaşık %3 oranında azalma ve ikinci el konut satışlarında yaklaşık %3,4 oranında artış şeklinde kendini göstermektedir.

    Sektörü analiz eden firma yetkilileri ve değerleme sektöründe yer almamız dolayısı ile edindiğimiz deneyim ve karşılaşılan veriler doğrultusunda; İnşaat geliştiricileri satış politikalarını inşaata başlamadan önce belirlemekte ve zaman uzadıkça satış fiyatlarını sabitlemek durumunda kalmaktadır. Dolayısı ile birinci el satış fiyatları geriye çekilmesi zor olup satışlarda indirime gidilememekte ancak, ödeme koşullarında kolaylaştırılmaya gidilebilmektedir. Türkiye genelinde konut pazarının yaklaşık ⅓’ü birinci el satışları oluşturmakta olup, ikinci el satışlar tamamlanmış ürünlerden oluştuğundan, fiyatları güncel koşullara adapte etmekte daha hızlı tepki vermektedir. Sektör analistlerinin verileri de bu durumu doğrular görünmektedir.

    İnşaat sektörünün yaklaşık %80’ini oluşturan gayrimenkul sektörünün istikrarını kaybetmemesi adına;

    Olağanüstü hal kapsamında 684 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile 23.01.2017 tarihinde ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde cayma hakları zorlaştırılmış, 45. madde de yapılan değişiklikle;

    • Tüketicinin sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde dönme hakkını kullanabileceği,
    • Dönme hakkının kullanılması halinde ilk 3 ay içinde sözleşme bedelinin %2’sine, 3-6 ay arasında dönülmesi halinde %4’üne, 6-12 ay arasında dönülmesi halinde %6’sına, 12-24 ay arasında dönülmesi halinde ise %8’ine kadar tazminat ödenmesine karar verilmiştir.

    Bu karar ile tüketicilerin sözleşmeden düşük bir dönme bedeli ödeyerek istediği gibi ayrılma hakkı hem süre hem de tazminatın yükseltilmesi yoluyla kısıtlanmıştır.

    2012 yılında Türkiye Cumhuriyeti Devleti mütekabiliyet ilkesini tek taraflı olarak kaldırarak yabancıların Türkiye’de gayrimenkul almalarındaki engeller büyük oranda kaldırılmıştı. Bu kapsamda; yabancılara gayrimenkul satışı yapıldı ve hemen sonra Türkiye’de mülk satın alan yabancı vatandaşlara belli şartlar altında oturma izni verildi.

    12.01.2017 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan yeni yönetmelik değişikliği ile “En az 1.000.000 Dolar tutarında taşınmazı tapu kayıtlarında üç yıl süreyle satılamaz şerhiyle satın alan yabancı ülke vatandaşlarına Bakanlar Kurulu kararı ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı verilecektir,” denilmekle sadece oturma izni değil, doğrudan ülke vatandaşlığı verilmesi sağlanmış oldu.

    Yasal düzenlemelerin yanında sektör aktörleri kampanyalarında; Peşinat oranını %25’ten %20’ye, maksimum 10 yıl olan vade seçeneğini, 20 yıla çıkararak tüketiciye cazip olanaklar sunmaktadır. Bankaların konut kredisi faiz oranlarını düşürmesi de sektörde hareketliliğin artması yönünde olumlu gelişmelerdir.

    Ayrıca, KDV oranlarında yapılan düzenleme ile;

    • 08.09.2016 ve 31.03.2017 tarihleri arasında teslimi gerçekleştirilecek net kullanım alanı 150 m² üstü olan konut teslimlerinde yeni KDV oranı %8,
    • Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan arsa birim m² fiyatı Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde de yeni %8 olarak, belirlenerek büyük alanlı konutların satışı için kampanya niteliğinde olumlu adımlar atılmıştır.

    Yukarıda sıralanan önlemler dışında, 2008 yılında ABD de yaşanan küresel mortgage krizi, ülkemizin içinde bulunduğu ortam için veri oluşturmuş olup yasal altyapı bu deneyimle geliştirilmelidir.

    Yaklaşan anayasa değişikliğine ilişkin referandum, olağanüstü hal ortamında yapılan yasal düzenlemeler, alınan ekonomik kararlar yanında küresel siyasi ortamın da değiştiği bir ortam içinde bulunuyor olmak, tüketiciyi kararsız kılmakta, bu da yatırım kararlarını erteleme yönünde eğilime neden olmaktadır.

    Özetlemek gerekirse, gayrimenkul piyasasını hareketlendirmek adına olumlu düzenlemeler yapılmakta olup, hem ülkemiz hem de diğer coğrafyalarda yaşanan politik hareketlilik durulmadıkça, ne yatırımcı ne de tüketici için güvenli bir ortam oluşmayacağı düşünülmektedir.