Riskleri iyi yönetme ve fırsatları değerlendirme zamanı

    Merkezi olarak da çok güçlü destek gören konut sektörü, iyi yönetildiği zaman altın çağını yaşayabileceği gibi, doğru değerlendirilmediği takdirde hayal kırıklığı yaratabilir.

    127

    Kökünü “konmak” fiilinden alan “konut” kelimesi, hayatın en temel öğelerinden biri olan barınma ihtiyacının bir sonucu olarak ortaya çıkmış olup insanlık tarihi kadar eskidir. Nüfus hareketliliği ile birebir bağlantılı olarak geliştiği gibi kullanıcı ihtiyaçlarına en iyi cevap verebilecek şekilde biçim değiştirebilmektedir. Bunun yanı sıra konut kavramını iklimsel koşullar, sosyo-kültürel yapı ve zaman içinde değişen sosyal yapı çok hızlı olmasa da direkt olarak etkilemektedir.

    Türkiye’nin her zaman en kalabalık ili olan ve dışarıdan aldığı göçlerin de etkisiyle nüfusu özellikle 1950’lerden sonra hızla artan İstanbul, hali hazırda ülkedeki 23 milyon civarındaki konutun %20’sine ev sahipliği yapmaktadır. Bu oranın Berlin’de %5, Moskova’da %8 ve Paris’te %4 civarında olduğu düşünüldüğünde İstanbul’da ülke nüfusunun ne kadar yoğun bir şekilde toplandığı çok net bir şekilde görülmektedir.

    Bir gayrimenkul ürünü olarak konut kavramı makro ya da mikro ölçekteki ekonomik etkenler, politik yapı ve satın alabilme gücü gibi pek çok kavramın bir sentezi olarak biçimlenmektedir. Mülk çerçevesinden bakıldığında konut alım-satımlarında iki ayırt edici özellik devreye girmektedir: kullanım amaçlı konut alımı ve yatırım amaçlı konut alımı. Özellikle ekonomik belirsizliğin olduğu dönemlerde konut alımları sağladıkları yüksek getiri oranları ve tamamen sigortalanabilen yapılarıyla bir yatırım alternatifi olarak görülmektedir. Türkiye’de geçtiğimiz yıl 1.350.000 civarında gerçekleşen konut satışının %17’si 235.000 konut ile İstanbul’da gerçekleşmiştir. Diğer Avrupa şehirleriyle karşılaştırıldığında İstanbul, konut piyasasında sahip olduğu bu hareketliliğiyle ve ülke içindeki konumuyla lider durumdadır. Ayrıca gerçekleşen bu konut satışı rakamı son 10 yılda gerçekleşen satış rakamı ortalamasının İstanbul için %30, Türkiye için ise %70 üzerindedir. Geçtiğimiz yıl Temmuz ayında yaşadığımız darbe girişimini takip eden aylarda bile ay ortalamasında konut satış rakamları %10 artmaya devam etmiş olup konut piyasasındaki aktiviteyi canlı tutmuştur. Piyasa aktivitesini daha da canlandıracağını öngördüğümüz ve konut sektörünün uzunca bir süredir talep ettiği konut satışlarındaki KDV ve faiz oranlarının indirimi ile ilgili düzenlemeler son ayların en çok öne çıkan konularındandır.

    Bu yılın başından itibaren geçerli olmak üzere yapı ruhsatını 01/01/2017’den sonra alan ve büyükşehir belediyesi sınırları içinde yer alan lüks ve birinci sınıf projelerdeki 150 m²’nin altındaki konut satışlarındaki KDV oranı, üzerine yapıldığı arsanın metrekare değeri 1.000 ile 2.000 TL arası olan konutlar için %8, 2.000’den fazla olan konutlar içinse %18 olarak uygulanmaya başlanmıştır. Bu uygulama daha öncesinde 500 TL ile 1.000 TL olan konutlar için %8 ve 1.000 TL ve üzeri olan konutlar için %18 olarak uygulanıyordu. Dolasıyla yeni uygulama özellikle %8 KDV uygulamasını genişletmiş oldu. Bu uygulama değişikliği ile ev fiyatlarında %10’luk bir düşüşün olacağı ve özellikle orta gelirli alıcılar için üretilen konut stoklarının eritilebileceği öngörülüyor. Ayrıca bu uygulamanın yeni konut üretimini de destekleyeceği planlanıyor. Benzer olarak yakın zamanda beyaz eşya ve mobilya fiyatlarındaki %10’a varan ÖTV ve KDV indirimi de yeni ev kurmak isteyenlere önemli bir yardım sunuyor.

    Konut satışlarını olumlu yönde etkilemesi beklenen bir yeni uygulama ise %0.948 olarak uygulanan damga vergisi oranının sıfırlanmış olması. Bu uygulamanın da alıcıya %1’lik bir indirim sağlaması bekleniyor. Bununla beraber KDV akit iadesine ilişkin düzenleme sayesinde daha öncesinde örneğin %1’e tabi olan konut için %18 KDV ödeyen ve aradaki %17’lik farkı konutu sattıktan sonraki sene iade alan konut üreticilerinin artık ertesi dönemi beklemeden KDV iadelerini aylık olarak alacak olmalarının sektöre daha rahat bir nefes aldıracağı görüşündeyiz.

    KDV üzerindeki yeni uygulamaların yanı sıra Emlak Konut’un liderlik ettiği ve Konutder ve GYODER gibi sektör öncülerinin de destek verdiği kampanya ile birlikte, alıcılara konut satışlarında daha uzun vade süresi ve daha düşük faiz avantajları sunuluyor. 20 yıl vade süresi boyunca 0,75 ile 0,85 arası faiz oranları ile konut sahibi olmak isteyenlere büyük ölçüde destek olunacağı kanaatindeyiz. Öte yandan böyle önemli bir kararın piyasada yeni bir rekabet ortamı oluşturmasını ve dolayısıyla mevcut uygulamaların yanı sıra konut satışlarında yenilikçi çözümler getirmesini de bekliyoruz. Fakat desteklerin birbirini izlediği böyle hareketli bir zamanda konut satışlarında ekstra dikkat gerektiren noktalar ortaya çıkıyor. Düşük faiz sunan her projenin karlı bir yatırım olmayabileceği gibi, uzun vadede ödeme alternatifinin her zaman avantaj sağlayacağı beklentisi doğru olmayacaktır. Her şeyden önce projenin ya da satın alınacak konutun değerinin iyi tespit edilmesi, vadelendirme süresi boyunca ödenecek paranın iyi hesaplanması gerekmektedir. İlk aşamada az görünen vadeler toplandığı zaman çok da avantaj sunmayan rakamlara dönüşebilmektedir. Bununla beraber böylesine uzun bir vadelendirme kapsamında projenin ya da markanın güvenilirliği her zamankinden daha da önem kazanmaktadır.

    Son yıllarda yabancılara konut satışı sektörde güçlü destekler görmeye başlayan konulardan biri haline geldi. Türkiye’nin son zamanlardaki değişken konjonktürel hareketliliğin de bir yansıması olarak 2016 yılında bir önceki yıla göre %20 oranında gerileyen yabancılara konut satışının merkezi teşviklerle arttırılması planlanmaktadır. Bunlardan en önemlisi 1 milyon USD tutarındaki taşınmazı üç yıl süreyle satmama şerhi ile satın alan yabancılara Türk vatandaşlığı verilecek olması uygulamasıdır. Yakın bir zamanda yürürlüğe giren bu uygulamanın yabancılara olan konut satışları üzerinde güçlü bir artış etkisi yaratacağı öngörülmektedir. Bununla beraber yabancıya konut satışında KDV’nin alınmaması uygulaması önemli bir atılımdır.

    Öte yandan son yıllarda ilişkilerimizin gittikçe arttığı ve ülkemizi ziyaret eden turist sayısında önemli bir yere sahip olan “Körfez ülkeleri” pazarına yönelik yoğun arzın çok iyi yönetilmesi gerektiği kanaatindeyiz. Yapılan her projenin merkezine körfez ülkeleri yatırımcılarını koymak, yerli yatırımcıyı küstürebileceği gibi hedef ülke vatandaşları üzerinde de teşvik yerine tam tersi bir tepki oluşturabilir. Bununla beraber yurtdışındaki yabancı yatırımcılara çin projelerin doğru tanıtılması çok büyük önem arz ediyor. Örneğin uluslararası literatürde “yield” diye tabir ettiğimiz getiri oranı ülkemizde yabancı yatırımcının gayrimenkul alırken ilk baktığı ölçümlerin başında geliyor. Konut satışlarındaki “yield” seviyesi İstanbul için %5 yani kira çarpanı diye baktığımızda 240 ay iken bu oran Dubai’de %6,5 (185 ay) ve Abu Dhabi’de %7 (171 ay) seviyelerindedir. Durum böyle olunca da Dubai’den İstanbul’a gelen yatırımcı konut alımına daha tereddütlü yaklaşıyor, Dubai’de yatırımının daha kısa zamanda geri dönüşünü alıyorken İstanbul cazip gelmiyor. Gelir seviyelerinin farklı olmasından kaynaklanan bu duruma rağmen, İstanbul’da yatırım yapılacak konutların sadece kira getirisine bakarak kıyaslama yapılmaması gerektiği yabancı yatırımcılara iyi anlatılmalı ve vurgulanmalıdır. İstanbul’da yatırım yapmanın avantajı kira gelirinden ziyade kiraların ve özellikle konut satış fiyatlarının yıldan yıla gösterdiği yüksek artışlardır. Öyle ki döviz kurlarında radikal bir dalgalanmanın olmadığı bir dönemde konut satış rakamları USD bazında ortalama %15 oranında artarken son 3 yılda Dubai’de bırakın artışı, pek çok projede %5-10 düzeyinde fiyat gerilemeleri meydana gelmiştir. Yıllık olarak konut fiyatlarının artış düzeyinde İstanbul ilk 10 şehir arasında yer alırken, ortalama konut satış fiyatında ilk sırada, yıllık kira artış oranında %12 ile üçüncü sırada yer almaktadır. Bu oran Dubai’de ortalama %7 civarında olup geçtiğimiz yıl kira rakamlarında %4,5 seviyelerinde azalışlar meydana gelmiştir.

    Türkiye’de yaptıkları yatırımlarda, yanlış yönlendirilmekten ve yatırımı doğru analiz edememekten dolayı düşük karlı veya karsız işlere girmiş Körfez ülkelerindeki yatırımcılar, yeni projelere daha temkinli bakmakta, hatta bilhassa son dönemlerde sadece çok düşük fiyatlı fırsat yatırımlarıyla ilgilenmektedir. Yabancı yatırımcılara konut satışlarını artırabilmek için yerli geliştiricilerimizin marka ve kalite unsurlarına özen göstererek güven ortamı oluşturma zorunlulukları eskisine göre daha da önemlidir.

    Tüm tablolar için kaynak: CBRE Global Living City by City Guide, 2015

    Yabancı sermaye için bir diğer konu da, özellikle Avrupa’dan gelen yatırımcı için kendi ülkeleriyle karşılaştırıldığında oldukça kısa olan getiri süresinin beraberinde riski de getiriyor olmasıdır. Bu aşamada riski minimize etmek adına piyasada sağlam bir portföyü olan ve bilindik, güvenilir konut üreticileri her zaman daha avantajlı konumda yer almaktadır.

    Fiyat artışlarının önceki yıllara göre çok fazla yapılamadığı, finansman maliyetlerinin de tüketici lehine şimdiye dek görülen en düşük seviyelerde gerçekleşmesinin konut yatırımcıları adına bir fırsat olabileceği bu günlerde, ellerindeki stokları eritmek isteyen geliştiriciler de daha düşük kar marjlarıyla çalışmaya razı olmakta, bu durum da dar boğazdan geçen ekonomimizde bir canlılık oluşturabilmektedir.

    Sonuç itibariyle merkezi olarak da çok güçlü destekler gören konut sektörü, yatırımcıya iyi anlatıldığı ve iyi yönetildiği zaman altın çağını yaşayabileceği gibi, doğru değerlendirilmediği takdirde hem satıcı hem de alıcılar için büyük hayal kırıklığı yaratabilir.