Kısıtlanan haklar için çözüm: İmar hakkı transferi

    Anlaşılan o ki hükümet uzun zamandır gündemde olan ancak bir türlü yasal zemine oturtulmayan imar hakkı transferi konusuna eğilmeye karar verdi.

    Kuşkusuz, gayrimenkul sektörü, mevcut hükümet tarafından en çok desteklenen sektörlerin başında gelmektedir. Zaman zaman yaşanan ekonomik durgunluklarda dahi gayrimenkul sektörü lokomotif olma özelliğini sürdürmüş, gerek hükümet gerekse özel sektör bu konuda elini taşın altına koymaktan çekinmemiştir.

    15 Temmuz süreci, sonrasında yaşanan ve devam eden olağanüstü hal dönemi, döviz kurlarında yaşanan dengesiz artışlar, referandum belirsizliği gibi bir çok etmenin mevcut olduğu bu dönemde de, sektörün bütün oyuncularına önemli görevler düşmektedir. Bu kapsamda özel sektöre baktığımızda, Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) öncülüğünde başlatılan ve daha sonra sektördeki şirketlerin de bireysel olarak devam ettirdiği “uzun vadeli, düşük faiz” politikasının piyasaya hareketlilik getirdiği yadsınamaz bir gerçektir. Bunun yanı sıra, tapu harçlarında yapılan indirimler, gayrimenkul sertifikalarının hayata geçirilmesi yine piyasaya nefes aldıran hamleler olarak görülmektedir. Ancak, anlaşılan o ki, hükümet bu rüzgarı arkasına almışken uzun zamandır gündemde olan ancak bir türlü yasal zemine oturtulmayan imar hakkı transferi konusuna eğilmeye karar vermiştir.

    İmar hakkı transferinin genel işleyişinden önce kısaca böyle bir düzenlemeye neden ihtiyaç duyulduğundan bahsedilmesi gerekir. İmar hakkı transferi her ne kadar birçok ülkede uygulanan bir sistemse de bizde bu kavramın ortaya çıkmasının ana sebebi, Yargıtay’ın ve Danıştay’ın vermiş olduğu, belediyelerce yapılan imar planlarında yeşil alan, okul, yol vb olarak belirlenen yerlerin fiilen bu plana uygun olarak kamulaştırılmaması ve bu kapsamda da ilgili alanların maliklerinin mülkiyet haklarının kısıtlanması neticesinde, ilgili idareden tazminat talep edebileceklerine ilişkin kararlarıdır. Gerçekten, örneğin arsası yeşil alan ilan edilen bir malikin tasarruf hakkı kısıtlanmakta ve ilgili belediye gerek bütçe gerekse başka sebeplerle söz konusu arsayı imar planına uygun olarak kamulaştırmamakta ve ilgili alanda yeşil alan çalışması yapmamaktaydı. Bu durumda, Yargıtay geçmişte kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat talep edilebilmesi için fiili bir müdahale olması gerektiği görüşündeyken, bu konudaki Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararları kapsamında görüş değiştirmiş ve bu şekilde tasarruf hakkı sınırlanan maliklerin tazminat talep edebileceği kabul edilmiştir. Daha sonra bu tarz davaların, idari yargılamaya tabi olduğuna karar verilmiş ancak Danıştay da Yargıtay’a paralel bir görüş benimsemiş ve konu belediyelerle malikler bakımından içinden çıkılmaz bir hal almıştır. İşte bu sıkıntılar kapsamında alternatif bir çözüm olarak imar hakkı transferi söz konusu olmuştur.

    Günümüzdeki gelişmeler kapsamında, sistemin içeriğinin nasıl olacağı, salt yukarıda bahsedilen sorunların çözümü olarak mı düzenleneceği yoksa aynı zamanda piyasaya yeni bir finansal araç olarak mı dahil edileceği belirsiz olsa da, imar hakkı transferi prensip olarak, arsa sahibinin gayrimenkulü üzerinde var olan ancak kullanamadığı imar hakkını; yerel yönetim veya resmi kurumlarla işbirliği yaparak serbest piyasa koşullarında, bir başka projede veya mekanda kullanmak üzere menkul hale getirilmesi üzerine kurulmuştur. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, imar hakkının sertifikaya dönüştürülmesi söz konusu olup, detayları henüz belirsiz olsa da bir imar borsası kurulması ve işlemlerin bu borsa aracılığı ile yürütülmesi planlanmaktadır. Bu sertifikalandırma işleminin, sadece imar planı kapsamında mülkiyet hakkı kısıtlanan malikler bakımından mı geçerli olacağı konusunda bazı soru işaretleri olmakla birlikte, somut koşullar göz önüne alındığında, bu açıdan kapsamlı bir imar kanunu değişikliği olacağı aşikardır. Gerçekten de konuya ilişkin çıkan son haberlere bakıldığında, düzenlemenin sadece bu alanla sınırlı olmayacağı, afet riski altındaki alanlar, kentsel dönüşüm alanları, jeolojik açıdan sakıncalı bölgelerdeki gayrimenkuller bakımından da böyle bir sertifika sisteminin getirilme ihtimali göze çarpmaktadır.

    Yukarıda bahsettiğimiz gelişmeler, sektör haberleri kapsamında değerlendirilmekte olup, henüz yasal altyapıya ulaşmamıştır. Ancak konuya ilişkin tasarının sektörün bütün oyuncuları tarafından değerlendirilerek, görüşlerinin alınması, gayrimenkul sektörünü canlandıracak bu fırsatın en iyi şekilde değerlendirilmesi gerektiği açıktır. Konunun meclise taşınmasıyla birlikte, tasarıya ilişkin görüşlerimiz de yine bu sayfada yerine bulacak olup, herkese keyifli bir bahar dönemi dileriz.