Ölçekle gelen tipolojik karma

    Tekfen Gayrimenkul Geliştirme’nin ilk büyük ölçekli konut projesi Hep İstanbul’u, Tekfen Gayrimenkul Geliştirme’den Emre Ülger ve projenin tasarımını üstlenen CM Mimarlık’tan Cem Sorguç ile konuştuk. Fotoğraflar: Gürkan Akay

    88

    KUYAŞ ÖRS: Tekfen’in bu ölçekte konut projesi yaptığını duymamıştık daha önce. Proje nasıl gündeme geldi?
    EMRE ÜLGER: Bizim daha büyük ölçekli konut üretme düşüncemiz hep vardı. Bizim gibi yüksek mimari, mühendislik maliyeti olan, bu anlamda ciddi yatırım yapan bir şirketin ürettiği küçük ölçekli projelerin finansal olarak istediğimiz getiriyi sağlamadığını tecrübe ettik. Bizim kurumsal yapımız, her şey belirli kurallar çerçevesinde cereyan ettiği için üretim maliyetlerimizi de yükseltiyor. Büyük ölçekli bir projede ölçek ekonomisinden faydalanarak birim maliyetleri düşürmeyi hedefledik.
    Aklımızda bu niyetlerle bakınırken önümüze bu lokasyon çıktı. Esenyurt özellikle ilgilendiğimiz bir bölge değildi. Ancak arsaya baktığınızda TEM’in E5 bağlantısında yer alan, İstanbul’a Edirne’den girişte karşınıza çıkan dikkat çekici bir lokasyondu. Ve biz buraya belirli bir ilçe, bölge projesinden çok, bir İstanbul projesi yapmaya karar verdik. Dolayısıyla ulaşım kolaylığı ve görünürlük açısından doğru bir arsaydı. Büyüklük olarak da İstanbul’da kolay bulunmayan tek parselde 56 dönümlük bir büyüklüğe sahipti. 4-5 kriter söz konusuysa üçünü çok net karşılayan bir arsaydı bizim açımızdan. Arazi sahipleriyle diyalog da olumlu gelişince arsanın alınmasına karar verildi.
    Tabii bu proje bizim daha önce çalışmadığımız bir ölçekti. Ekonomik segmentte konut üretme konusu bizim için tamamen yeniydi. Daha önce satış yaptığımız 10.000 TL bandına yaklaşan segmentteki talebin çok güçlü olmadığını biliyorduk. Bunun altında kalan, orta segment diye adlandırılabilecek alanda ciddi bir ihtiyaç olduğunu gözlemlemiştik. Tabii Tekfen, ofis, AVM, konut hangi işi, hangi segmentte yaparsa yapsın, biraz farklı yapıyor, farklı bir bakış açısı, yorum getiriyor. İş ortaklarıyla birlikte oradaki standartların oluşmasında önemli pay sahibi oluyor.
    Biz de o gözle bakıp, yapılmıştan farklı bir şey yapalım dedik; satış kaygısından çok, iyi yaşam kaygısından yola çıkarak. Sonuçta 1.400’ten fazla ailenin yaşayacağı bir yeri oluşturmak adına yola çıktık. Arsanın alınması Mayıs 2013, hemen ardından da tasarım çalışmaları başladı.
    CEM SORGUÇ: Proje yeri çalışmaya başlamadan önce de bildiğimiz bir lokasyon. CM Mimarlık olarak Tekfen ile de bir birlikte çalışma ilişkimiz yoktu. Buraya dair açılan davetli mimari yarışma ile tanıştık. Yarışma şartnamesinde projenin programı ve alanları -ticari alandaki ufak bir fark dışında- bugünkü ile ha gayret aynıydı. Üç aylık bir sürecin ardından yarışmayı kazandık. Biz yarışmada, proje adına kuvvetli bir ana fikir kullanmayı tercih ettik. Tekfen de bu fikri benimsemiş olmalı ki yarışmada ortaya koyduğumuz konsept daha sonraki uygulama sürecinde hiç örselenmedi.
    Aslında basit ve devşirme bir fikirdi bu. İstedik ki konutların ayağı yere bassın; her yere yaya olarak ulaşılsın ve bölümler arasında kendine özel zonlamalar olmasın. Yani şehir içinde herhangi bir yere gittiğinizde karşılaştığınız durum ne ise, burası da öyle olsun istedik. Normalde spontane olarak gelişen bir oluşumun kurgulanması da diyebiliriz. Bir tipolojik karma denedik: Sıraevler ile nokta ya da blok tipolojinin, hem yapısal hem de yaşam olarak birbirine geçmiş, hemhal olmuş haliydi bu. Kuzey-güney, doğu-batı istikametlerinde görünmez bir gridaj kullandık. Yoğun bir kullanımdı burası. Hem imar kanunundan hem de emsalden gelen bir yoğunluk söz konusu ve taban oturum oranını da sonuna kadar kullanmadık. Bu yüzden kısmen yükselmemiz gerekiyordu. Yöne ve güneşin açısına göre çeşitli yüksekliklerde bloklar tasarladık. Yataydaysa araçlardan tamamen arınmış, akışkan bir yaya trafiği kurguladık.

    KÖ: Projenin görece uygun bir metrekare fiyatı olsun demiştiniz; bunun tasarımdaki ayağı neydi? Gerek malzeme kullanımı gerek birim büyüklüklükleri anlamında.
    CS: Bir bütçe ve gözetilmesi gereken maliyetler vardı tabii. Tekfen’in ortaya koyduğu, burada hangi profilden, kaç kullanıcının, nasıl yaşayacağına dair bir senaryo da vardı. Biz bu senaryo üzerinden bizim için olmazsa olmaz konfor şartlarını, bir ortak yaşam alanını nasıl sağlarız, buna odaklandık. Dolayısıyla fiyatları yukarı çekmek ya da pazarlamaya argüman oluşturmak adına kullanılan gereksiz maliyetli malzemelerden veya tasarım kararlarından uzak durduk. Konut projeleri rasyonellik üzerine kurulması gereken üretimlerdir. Biz de her anlamda bu gereği yerine getirmek için gayret sarf ettik.

    KÖ: Şimdiye kadarki satışlara bakarak projeden ev alanların ne amaçla kullanacağına ilişkin bilginiz var mı?
    EÜ: İlk satışa çıktığınızda yatırımcılar ağırlıklı oluyor, sonlara doğru ise oturacaklar. Mesele bunların ortalaması. Bizde şu anda yaklaşık 1.000 konutun yarı yarıya olduğunu söyleyebilirim. Bir taraftan anketler yapmaya da devam ediyoruz. Ve oturma niyetinde olanların, bu bölgede bu türden projelerden satın alanlara göre yüksek olduğunu söyleyebilirim. Tekfen geleneğinde bu var. Örneğin Bomonti projemize baktığımızda satın alanların %68’inin içinde oturduğunu görüyoruz. Bu çok yüksek bir rakam. Hep İstanbul’da da son satışı yapılacak 400 küsur konutun büyük ölçüde oturumcu olacağından yola çıkarak proje yaşamaya başladığında oturanların yaklaşık üçte ikisinin evsahipleri olacağını öngörüyoruz.
    Biliyorsunuz artık her yeni projede ev alanlar bir Facebook grubu kuruyor. Biz oradan da gözlemliyoruz. Yakından ilgililer; projeyi bizden daha iyi takip ettiklerini söyleyebilirim. Biz de onlarla hep bağ kurmaya yönelik bir iletişim stratejisi yürüttük. Gördüğü ve dokunamadığı bir ürün gibi değil de hep içinde olabildiği bir proje gibi. Bunun benimsediklerini projeyi sahiplenme biçimlerinden anlıyoruz. Mesela bir ağaç dikiyoruz araziye, internette bir hafta konuşuluyor. Zaten başından beri kullanılan malzemelerden aidat miktarlarına her konu takip ediliyor.

    KÖ: Bu arada evlerin teslimatları da yakın anladığım kadarıyla.
    EÜ: İlk teslimatları 30 Ocak’ta yaptık, sonuncuları da 20 Mayıs’da gerçekleştireceğiz. Projeye genel olarak baktığımda evlerde olması gereken her şeyin olduğunu, olmasına gerek olmayan hiçbir şeyin de olmadığını söyleyebilirim. Belki başkalarına göre şart olmayan bazı şeyleri de standart yaptık. Başından beri bir artı birlerden dört artı birlere her evin belli bir senaryosu vardı. Mesela burada ilk kez 1+1’lerde kapalı mutfak kullandık. Çıkan sonuçtan inanılmaz memnunuz. Genel olarak bazı prensipler de koymuştuk; mesela 10 m²’den küçük odamız olmayacak, orta büyüklüklerdekilerden başlayarak 2+1’lerde hepsini çift banyolu yapalım, tüm evlerde bir çamaşır odası/dolabı olsun, klimalar için altyapı hazırlayalım demiştik. Hepsini yaptık. Bunların hepsi düşünüldü veya üretim sırasında geliştirildi, ama her şey iş ortaya çıkınca görülecek aslında.
    Projede kuzey ve güney olarak iki ayrı grupta planladığımız toplam 2.500 m² sosyal alanımız var: Kapalı açık havuzlar, restoran, cep sineması, kütüphane, açık ve kapalı çeşitli aktivite alanları. Özellikle her yaş kategorisine göre planlanmış çocuklara yönelik alanlarımızı vurgulamak isterim.
    Tabii Tekfen olarak markamızı sadece satış sırasında kullanmıyoruz. Projelerimizi biz işletiyoruz. Daha projeye başlarken ilk günden bu sorumluluk duygusuyla hareket ettiğimiz için hata yapmamaya gayret ediyoruz. Oradaki 1.400 konutun içinde yaşamıyla var olduğu bir durum hayal ediyoruz.

    KÖ: Biraz da peyzajdan bahsedelim mi?
    EÜ: Buradaki 56 dönümün yaklaşık yarısı yeşil alan. Hiç araç girmeyen, sadece yaya ve bisiklet trafiği olan bir alandan bahsediyoruz. Dolayısıyla peyzaj bizim için çok önemliydi. Proje bittiğinde genç bitkiler dikip büyümelerini beklemektense, kullanacağımız bitkileri en baştan alalım ve inşaat yapacağımız iki yıl boyunca Yalova’da büyütelim. Şimdiyse bu iki yaşındaki bitkileri dikiyoruz araziye. Tabii çok fark ediyor.
    CS: Araziye yerleşim ve peyzaj projenin çevredeki yollarla olan ilişkisinden etkileniyor tabii. Blokların geri çekilmesi, yükseklikleri, yeşil duvarlar hep bunların sonucu. Bu projede tek bir blok, tek bir kat tasarlanmadı. 11 blok var, her bloğun cephesi ve kat planları birbirinden farklı. Biraz deli işi olduğu da söylenebilir. Hepsinin merkezde kalan, her türlü mekanik donanımı barındıran ideal denebilecek bir çekirdeği var. Bunun etrafında sürekli dönen kat planları var. Bunlar değiştiği gibi bloklar da kendi arasında farklılık gösteriyor. Bunun da sebebi cephelerde bir hareket, çeşitlilik elde etmekti.

    KÖ: Tekfen açısından bakınca Hep İstanbul’dan sonra ne var? Benzer projeler gündemde mi?
    EÜ: 1.000 konut ve üzeri, büyük konut projeleri açısından ciddi bir bilgi birikimi olduğunu söyleyebilirim; tasarım, imalat, müsteri ilişkileri… Biz bunun devamını da getirmek istiyoruz. Tabii o ölçekte arsanın doğru lokasyon olması çok önemli. Bence bittiğinde örnek olarak geziler düzenlenecek bir proje bu. Mesela Cem Bey’in de söylediği gibi yatay ve dikey mimarinin böylesine iç içe geçtiği Türkiye’de benzer bir proje olduğunu düşünmüyorum. Beraber bir hayal kurmuştuk, hayata geçtiğini görünce çok mutlu olduk.

    Cem Sorguç Mimar / Kurucu, CM Mimarlık
    1986 yılında Mimar Sinan Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Mimarlık Bölümü’nde başladığı mimarlık eğitimini 1993 yılında tamamladı.1987-1992 yılları arası yarı zamanlı, 1992-2000 yılları arası ise tam zamanlı olarak proje ve şantiye mimarlığı yaptı. 2000 yılından beri kurucusu olduğu CM Mimarlık bünyesinde mimarlık yapıyor. Mimarlar Odası 23939 no’lu üyesi ve İstanbul Serbest Mimarlar Derneği (İSMD) üyesidir. Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi mimari proje atölyesinde davetli öğretim görevlisi olan Cem Sorguç, Ulusal Mimarlık Sergisi ve Ödülleri 2014 yılı Yapı Dalı Başarı Ödülü’nün sahibidir.

    Emre Ülger İş Geliştirme, Satış ve Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı
    Lise öğrenimini İzmir Fen Lisesi’nde tamamlayan Emre Ülger, 2001 yılında Boğaziçi Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü’nden mezun oldu ve 2008 yılında Boğaziçi Üniversitesi’nde İşletme Yüksek Lisansını tamamladı. İş hayatına 2001 yılında Tekfen İnşaat’ta Saha Mühendisi olarak başlayan Ülger, Şantiye Şefi ve Kontrat Yöneticisi olarak 2005 yılına kadar yurtdışında farklı projelerde görev aldı. 2006 yılında Petrol Ofisi’nde Proje Mühendisi, 2007 yılında Akbank’ta Proje Finansman Mühendisi olarak görev yapan Emre Ülger, 2007 yılından 2012 yılına kadar Tekfen Gayrimenkul şirketinde İş Geliştirme, Satış ve Pazarlama Müdürü olarak görevini yürüttü. 2012-2013 yılları arasında TESCO Kipa şirketinde Varlık Geliştirme Müdürü olarak görev yapan Emre Ülger, 2013-2016 arasında Tekfen Gayrimenkul şirketinde İş Geliştirme, Satış ve Pazarlama Koordinatörü olarak görev aldı. Ülger, Ocak 2017’den bu yana Tekfen Gayrimenkul Grubu’na bağlı şirketlerde İş Geliştirme, Satış ve Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak görev almakta.