Gayrimenkul sektörünün yeni dönem büyüme anahtarı: Konutta orta sınıfı kervana katmak

    Konut piyasasındaki kamu-özel sektör işbirliğinin, etkin bir teşvik sistemi içinde, alt-orta gelir grubunun konut ihtiyacının giderilmesine yönelmesi ile yeni bir ivme yakalanabilir. Üstelik de daha sosyal içerikli olabilecek bir sektörel ivme.

    Başlıkta yer alan önerinin kulağa hoş geldiğini, ama hem pratik olmadığını, hem de fazla “sosyal içerikli” olduğunu mu düşünüyorsunuz? Kabul edelim ki kısmen haklısınız. Ancak konutun salt kar/rant ve kısa dönem büyüme odaklı olarak algılanması, sektörün ölçek ve yaygın faydasının daralmasına neden oluyor. Bu nedenle inşaatın-konutun ölçek genişletici yeni bir hikâyeye ihtiyacı olabileceğini gündeme getirmekte yarar var.

    Entropi, Osmanlı İmparatorluğu ve konut piyasası

    Entropi doğadaki her şeyin en düşük enerji seviyesine geçme eğiliminde olduğunu söyler. Ancak makine gibi verimliliği sürekli artan yapıların yanı sıra, (insan doğasının başlıca eseri olan) varlık piyasalarının da düşük enerjiden pek hoşlanmadığı görülüyor. Ne de olsa varlık değerleri (işlem hacmi, karlılık vb) arttıkça artsın, sonra daha da artsın isteniyor. Ancak varlık piyasalarının davranışsal tarafı zıt kutupların birlikte var olabileceğini de söylüyor. Zorunlu olmasa da, yeterince yükselen düşebiliyor veya etki kadar tepki doğabiliyor varlık piyasalarında. Osmanlı İmparatorluğu belki de en kudretli döneminde, Viyana’yı iki kez kuşatıp alamadığı için gerilemeye başladı. Bugün ABD’de küresel finansal kriz öncesindeki zirve değerlerini aşan konut/borsa endeks değerlerinin yeni bir çöküşün habercisi olup olmadığı tartışılıyor. Yani sosyal/ekonomik olayların doğrusal bir çizgi içinde sürekli iyi (kötü) olmasını beklemek doğru değil. Aynı şey, diğer varlık piyasaları kadar, konut piyasaları için de geçerli.

    Orta gelir tuzağı ve konut piyasası

    Konut piyasasında son on yıl birçok sektörel ölçüte göre başarılıydı. 5582 Sayılı Kanun’un 2007 yılında yayımlanması sonrasında, konut kredilerinin adeta patlaması sektöre altın çağ yaşattı. Sektörün büyüme ve istihdamda oynadığı önemli rol, ekonomi genelindeki önemini daha da artırdı. Ancak son dönemde konut sektörünün, rakamlara yeterince yansımayan, bir durgunluk içinde olabileceği sıklıkla dile getiriliyor. Konut piyasasının şeffaf olmaması bu konuda belirgin bir yargıya ulaşmaya engeldir. Ancak konut fiyatlarının kısmen aşırı değerlenme gösterdiği, fiyatların belli bölgelerde reel olarak düşme eğilimi içinde olabileceği, satılmayan birincil/ikincil konut stokları özellikle dikkat çekici görünüyor. Bu noktada, bir sonraki dönemde yapılacakları kurgulayabilmek için, “Konut sektörünün parlak büyüme döneminde eksik olan neydi?” sorusunu sormak yerinde olur.

    Ülkemizde 2000’li yılların ortalarına doğru ortaya çıkan, göreli istikrarlı büyüme patikası özel koşulların ürünüdür (ekonomik yeniden yapılanma, siyasi istikrar, küresel likidite bolluğu, AB üyelik adaylığının itici gücü vb.) ve yapısal sorunlara çözüm getirmek için kısa bir dönemi temsil etmektedir. Üretim/tasarruf açığı, yüksek borçluluk düzeyi, bütçe/cari açık, bölüşüm-yoksulluk/kentleşme gibi sorunları ancak uzun dönemli başarılı yapısal politikalarla çözüm yoluna sokmak mümkündür. Göreli iyi bir büyüme dönemine karşın ekonomideki yapısal sorunların önemli ölçüde varlığını korumasının, konut sektörüne olan en önemli yansıması; konut talebinin temel unsuru olan gelir/servet artışının istikrarlı ve yaygın hale gelememesidir. Nitekim yukarıdaki tablo incelendiğinde 2010-2015 döneminde Dolar cinsinden kişi başına gelir seviyesinin 10.560-11.014 Dolar bandında (ve düşme eğiliminde) olduğu ve 2000’lerin ortalarında yaptığı patlamayı sürdüremediği görülüyor. Orta gelir tuzağını ima eden bu durumun konut piyasasına diğer bir yansıması da eksik (genişliğini kaybeden) taleptir. Oysa konut talebinin daha yaygın hale gelmesi, üst gelir grubunun ve orta sınıfın daha da büyümesi ile ilişkili bir olgudur.

    Orta sınıfı kervana katmak neden önemli?

    Genelde ekonomi-politik gereği, düzenleme ekonomisinde testi kırıldıktan sonra sıra yol gösterenlerin sözlerine gelir. Bu nedenle güçlü etkin talebin ekonomik büyüme üzerindeki etkisinin ne kadar önemli olduğunun kriz sonrası dönemlerde gündeme gelmesi tesadüf değildir. 1929 Krizi sonrasında Keynes, orta sınıfı kervana katmadan, ekonomik sistemin istikrarlı şekilde büyüyemeyeceğini belirtmiştir. 2008 Küresel Krizi de yaygın eşitsizlik ve yoksulluğun önemli bir kesimin alım gücünü ve dolayısıyla ekonomik faaliyet seviyesini düşürdüğünü göstermiştir.

    Aslında her Çinli’ye bir portakal satılması iktisatçı veya politikacıdan çok, üreticinin hayalidir. Öyle ki üst gelir grubu kaynaklı talebin yaratacağı ekonomik devinim, geniş bir orta sınıfın (gelir ve kredi ile) yaratabileceği devinim yanında düşük kalabilir. Orta sınıfı büyütücü bölüşüm politikaları kısa dönemde politik olarak riskli olsa da, kapsayıcıdır ve sosyo-ekonomik sistemi geliştiricidir. Örneğin Çin’in ve Hindistan’ın hızla büyüyen orta sınıfı, bu ülkelerin daha güçlü bir iç pazara sahip olmasına neden olmaktadır. Son dönemde azalma eğilimi gösterse de, son 10 yılda hızla artan gelire karşılık, bölüşüm istatistikleri ortalama alım gücünün gelir artışına koşut biçimde artmadığını/yayılmadığını söylüyor. Tablodan da anlaşılacağı üzere (gelir dağılımındaki eşitsizliği ölçen ve sıfıra yaklaştıkça iyileşmeye işaret eden) Gini Katsayısı son 10 yılsa 0,4 civarında kalmıştır. Nitelikli bir iyileşmeye işaret edemese de, son yıllarda katsayının azalma eğilimi göstermesi (2015 hariç) olumludur. Ancak bölüşümdeki iyileşmenin yavaş olması genel olarak eksik talebe ve borçluluğun artmasına neden olmaktadır. Bunun konut sektörüne yansıması da büyüme hızını kaybeden kredi hacmi ve satılmayan stoklardaki artış olabilir.

    Konut finansmanı stratejisini değiştirmek

    Bugüne dek gelen konut kredilerindeki hızlı büyümeyi, uygun piyasa koşullarında göreli kolay erişilebilecek potansiyel bir talebin yakalanması olarak görebiliriz. Bankacılık ve konut sektörü bunu başarıyla gerçekleştirmiştir. Ancak ülkemizde konut kredilerinin milli gelire oranının %7-8 bandında kalması, daha gidilecek çok yol olabileceğini gösteriyor. Asıl soru ise; mevcut piyasa koşullarının ve stratejinin yeni bir sektörel sıçramanın zeminini hazırlayıp hazırlamadığıdır. Konut finansman sisteminin, bugün olduğu gibi, önemli ölçüde en yüksek %5-%10’luk gelir dilimine konut satmayı hedeflemesi durumunda ölçek açısından gidebileceği yol fazla olmayabilir. Faiz oranlarının daha da düşmesi ve ortalama konut kredisi vadesinin daha da uzaması yeni bir kredi patlaması yaşatmasa da, sektöre kısmen ivme kazandırabilir. Ancak bunun konut kredisine erişemeyen geniş bir kitlenin yanı sıra, aslında (diğer oyuncularla birlikte) bankaları da yeterince mutlu etmeyeceğini öngörebiliriz.

    Ne yapmalı? “Şimdi yeni şeyler söylemek lazım”

    Renaud (2004: 12)*, olgun finansal piyasalara sahip olan ülkelerden hareketle, ipotekli konut finansmanı sisteminin gelişmesinin, özel sektörün değil, kamu sektörünün finansal reform/gelişme konusundaki uzun dönemli/sürekli destekleriyle ilişkili olduğunu belirtiyor. Ülkemizde konut sorununun hala geniş bir kesim için önemli bir sosyo-ekonomik açmaz olduğunu düşündüğümüzde; kamu kesiminin konut piyasasına müdahale biçimlerinin, özel sektör ortaklığı ile daha da geliştirilmesinin gerekli olduğu düşünülebilir. Zaten TOKİ kanalıyla bu bir ölçüde yapılıyor. Ancak daha sistematik ve kapsamlı bir yaklaşımla, kamu-özel sektör işbirliğinin, etkin bir teşvik sistemi içinde, alt-orta gelir grubunun konut ihtiyacının giderilmesine yönelmesi ile konut piyasasında ölçeği genişleten yeni bir ivme yakalanabilir. Üstelik de daha sosyal içerikli olabilecek bir sektörel ivme. Özel sektörün yüksek kar beklentisinin, makul ama istikrarlı bir kar yapısı ile ikame edildiği, kamusal maliyetlerin de makul ölçülerde kaldığı böyle bir sistem tasarlanabilir mi? Bu başka bir yazının konusu. Ancak sektörün de, politika yapıcının da konut sektöründeki olası “düşük enerji koşullarının sonuçlarını” düşünmeye başlaması bu aşamada yapılması gereken ilk iş gibi görünüyor. Mevlana’nın dediği gibi: “Şimdi yeni şeyler söylemek lazım.”

     

    *Renaud, B.M. 2004. Mortgage finance in emerging markets: constraints on feasible development paths. Lusk Research Seminar, University of Southern California.