Türk yatırımcılar Avrupa’ya yöneliyor

    Ülkemizde gerçekleşen alım-satım işlemlerinin oldukça limitli olduğu gerçeğine rağmen mülk sahiplerinin fiyat beklentileri; düşen faaliyet, performans ve gelir değişimi ile korelasyon içinde gözükmüyor.

    Türkiye’deki yatırım maliyetlerinin arsa ve finansman maliyetlerinden kaynaklanan yüksekliği, kalitesiz üretim ile kaliteli satılabilir stokun azlığı ve en önemlisi satış/fiyat beklentilerinin dünyadaki daha stabil piyasalara göre çok daha yüksek seviyelerde seyretmesi sebebi ile önümüzdeki dönemde Türkiye’deki yatırımcıların Avrupa’nın başlıca şehirlerindeki daha uygun fiyatlı ve getirili yatırım imkanlarına, başlıca otel ve diğer mülk sınıflarına yönelmekte olduğunu ve bu trendin artarak devam edeceğini hep beraber gözlemleyeceğiz.

    Ülkemizde 2016 yılı içinde yaşanan siyasi ve sosyal gelişmeler ile sınırlarımızın güneyinde devam eden harp durumu, devam etmekte olan terör problemi, özellikle turizm sektöründe büyük kayıplara sebep oldu. Yaşanan ve referandum sonrası etkisinin azalması beklenirken halen devam etmekte olumsuz yatırım atmosferi; seçimler, darbe girişimi, değişken dış ilişkiler ve Rusya tarafından uygulanan geçici ambargo gibi sebeplerden dolayı, çok boyutlu bir etkileşime sebep oldu ve sadece turizm sektörünü değil, tüm pazarları etkisi altına aldı.

    Dünyada en çok ziyaret edilen şehirler arasında üst sıralarda yer alan Antalya ve İstanbul gibi kentlerimize gelen turist sayılarında ciddi düşüşler yaşandı. Sektörde faaliyet gösteren birçok işletme yaşanan olaylardan dolayı zarar açıkladı. Düşen faaliyet performansı ve cirolarla beraber işletme ve mülklerde yaşanan gelir kaybına bağlı olarak gayrimenkul piyasa değer kayıpları ve işletmelerin finansman kaynaklı sorunları ile bolca karşılaştığımızı ve benzer örnekleri turist sayısında sağlıklı artışlara ulaşana kadar görmeye devam edeceğimizi söyleyebilirim.

    Ülkemizde gerçekleşen alım-satım işlemlerinin oldukça limitli olduğu gerçeğine rağmen işletme veya tesisini satmak isteyen veya zorunda kalan mülk sahiplerinin fiyat beklentileri; düşen faaliyet, performans ve gelir değişimine göre korelasyon içinde gözükmemekte. Mevcut durumda piyasada satışta olan mülkler için mülk sahiplerinin talep ettikleri satış bedelleri Avrupa’daki benzerlerinin çok üstünde seyir etmekte, bu sebeple bu mülklerin satışları ya çok zor olmakta ya da hiç gerçekleşememektedir. Talep edilen fiyatların nakit akış ve karlılık performansına aykırı şekilde ve yüksek seviyelerde seyretmeye devam etmesi durumunda önümüzdeki süreç içerisinde alım ve satım işlemleri sadece çok kısıtlı olmaya devam etmekle kalmayacaktır. Bu durumda Türkiye’deki yatırım sermayesinin, bazı sektörlerde gerçekleştiği gibi turizmde de yurt dışına çıkmaya başlayacağını öngörmemiz hiç de yanlış olmayacaktır.

    Avrupa ekonomisi, belirli ülkelerde yaşanan referandum ve genel seçim süreçlerine rağmen, küçük ama sağlam bir şekilde büyümeye devam ediyor. Uzun vadeli belirsizliklerin, sektörel risklerin limitli olması ve desteklenen mali istikrar; gayrimenkul piyasalarında satışı yapılan veya yapılmakta olan mülklerin gerçekleşen satış fiyatları ve beklentilerinin, getiri ve geri dönüş süreleri ile düşünüldüğünde çok sağlıklı ve uygun seviyelerde ortaya çıkmasını sağlamakta. Bunlara ek olarak, mülk sahipleri tarafından sunulan gerek uzun süreli kiralama anlaşmaları, gerekse de kira güvence bedelleri ve öngörülen stabil gelir beklentileri, bu mülklere olan yatırımcı talebinin, diğer alternatif mali yatırım araçlarına oranla daha yüksek seyretmesini mümkün kılmaktadır. Özellikle Türkiye’de satışta olan mülklere ait rakamları dikkate alıp Avrupa’nın belli başlı şehirlerinde satışı yapılan mülkler ile kıyasladığımızda bir mülk yerine aynı bedelle, başka bir deyişle aynı maliyetle, iki veya üç otel veya gayrimenkul sahibi olunabildiğinden, yatırımcıların ilgisi Avrupa’daki mülklere doğru olmakta. Avrupa Birliği ile İngiltere’deki politik ve sektörel risklerin ülkemize kıyasla çok daha düşük olduğu yadsınamaz bir gerçek olarak karşımızda duruyor. Buna ilaveten mülk fiyatlarının uygunluğu, sunulan kira güvencelerinin mevcudiyeti, stabil doluluk ve mevcut işletme getirileri de göz önüne alındığında Türkiyeli yatırımcıların da ilgisi ister istemez yüksek olmakta; bu durum, makul geri dönüş hesabını yapan yatırımcı adına güven ve fırsat teşkil etmektedir.

    Avrupa piyasasına baktığımızda otel alım-satım işlemlerinin en çok gerçekleştiği ve yatırımcılara fırsat sunmaya devam eden ülkeler arasında Almanya, İtalya ve İspanya başı çekiyor. Bu ülkelerde yer alan mülklere olan yatırımcı ilgisi oldukça yüksek.

    Referandum ve Brexit kararına rağmen Avrupa’nın talep gören güvenilir limanı olmaya devam eden İngiltere’nin Londra merkez bölgesinde yer alan oteller de gerek konumları, gerek uzun vadeli, güvenli gelirleri ve yüksek doluluk oranları dikkate alındığında düşük riskli fırsatlar sunmakta. Bunun yanı sıra daha ikincil marketler olarak addedilebilecek Manchester, Newcastle gibi şehirlerdeki otel mülklerinin risk oranı görece artsa da, daha kısa sürelerde geri dönüş ve Londra’ya göre daha yüksek getiri imkanlarını yatırımcılara sunmakta.

    Mayıs ayında Manchester’da gerçekleşen üzücü terör eylemine rağmen İngiltere piyasasının Türkiye’ye kıyasla çok daha stabil olduğu söylenebilir. Bunun başlıca nedenleri yukarıda da belirttiğimiz gibi ekonomik altyapının çok güçlü olması, yurt dışından bu bölgeye akan mali kaynaklar ile gelen ziyaretçi sayısının çok yüksek olması ve turizm faaliyetlerinin devamlılığı olarak sayılabilir. Tüm bunlara ek olarak çoğunluğu ya uluslararası zincir ya da kurumsal fonlardan oluşan mülk sahiplerinin sermaye konsolidasyonu veya yeni yatırım finansmanı ihtiyacı nedenleri ile satışa sundukları mülklere ait fiyat beklentileri, çoğunlukla spekülatif olmayan reel seviyelerdedir. Yatırımcılar açısından daha olumlu bir tablo oluşturan bu durum sadece İngiltere’de değil, Kıta Avrupası’nın önemli ve büyük çoğu şehrinde geçerli.

    Kıta Avrupası genelinde en hareketli işlem gören yatırım piyasasının Almanya olduğunu belirtmeliyiz. Alım ve satım hacmi açısından en çok işlemin gerçekleştiği Almanya, Avrupa’nın diğer ülkelerine kıyasla uluslararası yatırımcılar için nispeten daha güvenli bir cennet olmaya devam etmekte. Başlıca Berlin, Münih, Frankfurt ve Stuttgart gibi şehirlerde çok cazip lokasyonlarda yer alan oteller, sağlıklı getiri beklentisi ve uygun getiri oranları ile piyasalarda işlem görüyor. Yatırımcılar mülk stoğunda yer alan, öncelikle uzun dönem kontratı ve kiracısı bulunan otelleri ele geçirmek için hem iştah göstermekte hem de yeni pazara girmenin en güvenilir yolu olduğunu bildikleri bu durumdan faydalanmaya devam etmektedirler.

    Biraz daha yüksek getiri bekleyen fırsatçı sermaye ve yatırımcılar ise gittikçe daha uygun fiyatlarda seyreden İspanya, İtalya ve Fransa gibi pazarlara odaklanmış durumdadır. Buradaki satış beklentileri ya da montanlar daha düşük olmakla beraber, satın alınan mülkler yatırımcılarına yüksek getiri imkanları sunmaktadır. Birçok CEE (Merkez ve Doğu Avrupa) ülkesinde güçlü ekonomik büyümenin, artan ziyaretlerin ve nispeten düşük seyreden yeni mülk arz seviyelerinin bir sonucu olarak otel performanslarında artış yaşanmaktadır. Bu durum birçok yatırımcının dikkatinden kaçmamış ve bu pazarlardaki mülkler, ilgili yatırımcı ve zincirlerin satın alma hedefleri arasına girmiştir. Muhtelif ülke “capital markets temsilcileri” ve “portföy yöneticileri” ile yaptığım görüşmeler; mevcut yatırım imkan ve şartlarının, Avrupa ekonomisinin büyüme hızının iyileşmesi ile önümüzdeki yıllarda şu anki kadar cazip olmayacağı fikrini vermekte. Bu durum da ülke dışında varlık sahibi olmak, markasını uluslararası arenaya taşımak veya yurt dışındaki varlıklarını arttırmak isteyen Türk yatırımcılar için bulunmaz fırsat yaratmakta.

    Özetle mevcut yatırım ortamının, bu durumu bir fırsat olarak gören yatırımcılarımızın çoğu ve ana faaliyet alanı turizm ve otelcilik olmayıp sadece kira beklentisi bulunan şahıs ve kurumlar için de çok cazip olduğunu ve Avro/Sterlin bazında getiri oranlarının Türkiye’dekinden daha uygun olduğunu söyleyebiliriz.

    Kira güveni ya da kira sözleşmesi olmasa dahi fon, banka, şirket veya uluslararası işletmeler tarafından işletilen bu oteller; hem konumları hem performansları hem de fiyat skalası açısından çok uygun ve iyi seviyelerde bulunmakta.

    Ülkemizdeki risk ve getiri dengesi nedeniyle birçok yatırımcının güvenli limanlara yatırım yapmak istediğini, bir kısmının da portföyündeki riski azaltmak amacıyla veya direkt olarak bu durumu bir fırsat olarak gördüğünden yukarıda bahsettiğimiz ülkelere yatırım kararı alarak sermayesinin bir kısmını yurt dışına yönlendirmeye başladığını söyleyebiliriz.

    Özellikle otelciler; kendi sektörleri ile ilgili yatırımlarında satıcı ile masaya oturarak yeni ticari şartlar ve marka yükümlülükleri hakkında rahatlıkla pazarlık yapabilmekte ve kendilerine avantaj doğurabilecek unsurları müzakere edebilmektedirler. Bu durum kendilerine hem fiyat hem de şartlar anlamında avantaj ve güven sağlamaktadır.

    Sonuç olarak ümidimiz, Türkiye’deki turizm sektörünün en kısa zamanda toparlanması ile birlikte, ülkemizdeki otel sahiplerinin ve geliştirici firmalara ait mülklerin satış için piyasaya sunulduklarında daha sağlıklı ve makul kar marjları ile işlem görmesidir. Böylece daha çok işlemin gerçekleştiği şeffaf, matematiğin ve mali hesapların örtüştüğü bir sürece geçeriz ve ülkemizin değerinin uluslararası platformlarda arttığı ve yatırımcıların gözündeki güven oyunu aldığı, daha fazla sermaye girişine imkan sağlayan bir ortam için tüm engellerin kalktığı bir sürece gireriz.