Gayrimenkulün değerini sürdürmek

    Gayrimenkul düşünce kuruluşu ULI Türkiye tarafından geçtiğimiz Mart ayında düzenlenen ‘Tesis Yönetimi – 2017 Avrupa Konferansına Doğru: Birleştirme/Bütünleştirme/Değerleme’ başlıklı forum Türk gayrimenkul sektörünün önde gelen isimlerini bir araya getirmişti. ULI Türkiye’den Ömer Egesel ve Gayrimenkul Yönetimi İlgi Grubu Başkanı İlhami Akkum ile forumu ve Türkiye’de gayrimenkul yönetiminde çalışılması gereken dersleri değerlendirdik.

    GAYRİMENKUL TÜRKİYE: İlhami Bey, ULI Türkiye Tesis Yönetimi İlgi Grubu’nun Başkanı olarak; bu ilgi grubunun ve forumun çıkış noktasından söz edebilir misiniz?
    İLHAMİ AKKUM: Gayrimenkul, değer kavramını odağına alan ve değer yönetimiyle uğraşan bir sektör. İnşa edilen, kullanılan tesisler, birer değere sahip oluyor, bu değerler üzerinden işlem görüyor. Bir gayrimenkulün değerinin düşmesi sadece o gayrimenkulün sahibini değil, piyasadaki teminat tabanının düşmesi nedeniyle tüm ekonomiyi ilgilendiriyor. Buna rağmen maalesef ülkemizde gayrimenkulün değeri ve bu değerin sürdürülmesi üzerine çok fazla konuşulmuyor. Gayrimenkulün değeri, yalnızca gayrimenkul el değiştirecekse veya bir krediye konu olacaksa gündeme geliyor. Hal böyle olunca gayrimenkulün muhtelif nedenlerle değer kaybetmesi mümkün olabiliyor. Bu riskin yönetilebilmesi için, gayrimenkulün yönetimine dair bir ihtiyaç ortaya çıkıyor. Türkiye’de pek yapılmasa da gayrimenkul yönetimi, gelişmiş ülkelerde yaygın olarak yapılan bir faaliyet. Türkiye’de jeneratörleri çalıştırmak, güvenliği sağlamak gibi operasyonel tarafta aktif olunsa da bu, olayın yalnızca teknik tarafı. Oysa gayrimenkul yönetiminin daha kapsamlı bir yaklaşımla uygulanması gerekiyor. Gayrimenkul yönetimi kavramı da, bütün bu saiklerden hareketle ortaya çıkmış. ULI Türkiye, gayrimenkulle ilgili bir düşünce kuruluşu olarak bu ihtiyacı göz önünde bulundurdu ve gayrimenkul yönetimi konusunu gündemine aldı. Gayrimenkul yönetiminin öncelikle forum formatında tartışılması benimsendi; geçtiğimiz 21 Mart’ta sektörden 85 kişinin katıldığı etkileşimli ve verimli bir forum gerçekleştirildi. Forumda hedeflenen çıktılar arasında; Türkiye tesis yönetimi sektöründe görülen bazı sorunlara çözüm önerileri oluşturmak ve gayrimenkul yönetimini gayrimenkul sektörünün gündemine taşımak vardı.
    Başka deyişle gayrimenkul yönetimi ilgi grubunun çıkış noktası; gayrimenkulün değerinin korunması ve sürdürülebilirliğinin sağlanması için gerekli enstrümanlardan biri olan gayrimenkul yönetimine duyulan ihtiyaçtı. Sektör de bunu çok olumlu karşıladı, buradaki ihtiyacı teyit etti. Çalışmalara heyecanla devam ediyoruz.

    GMTR: Ömer Bey, ULI Türkiye, Türkiye gayrimenkul sektörü içinde tesis yönetiminin konumlanışına nasıl yaklaşmakta? Bu yaklaşım çerçevesinde grubun kuruluş amacını sizden de dinleyelim.
    ÖMER EGESEL: ULI, gayrimenkul sektörünü ilgilendiren her konuda fikir üreten bir düşünce platformu. Arazi kullanımından geliştirmeye, finansmandan sürdürülebilirliğe, gayrimenkulü ilgilendiren her konu ULI’ın çalışma alanına giriyor, fikir üretiliyor, diğer ULI ülkelerindeki “en iyi uygulamalar” incelenerek sektörün faydasına sunulmaya çalışılıyor.
    Tesis yönetimi de sektörün en önemli konularından biri. Doğru bir tesis yönetimi oluşturulmadan başarılı bir gayrimenkul projesi hayata geçirmek mümkün değil. Fakat maalesef önemli olduğu kadar üzerinde düşünülen, çalışılan bir konu değil. Bize göre biraz, “Projeyi yapalım, nasıl olsa yönetiriz,” düşüncesiyle geri planda kalmış durumda, en azından ülkemizdeki birçok örnek için öyle.
    Biz de ULI Türkiye olarak; bu konuyu gündeme taşıma, önemini tüm yatırımcı, geliştirici ve sektör profesyonellerine hatırlatma gayreti içindeyiz.

    GMTR: Tesis Yönetimi – 2017 Avrupa Konferansına Doğru: Birleştirme/Bütünleştirme/Değerleme Forumunu nasıl değerlendiriyorsunuz? Yoğun ilgi ve katılımı neye bağlıyorsunuz?
    ÖE: Oturumun yoğun ilgi görmüş olması, sektörün tüm disiplinlerinden önemli sayıda katılımcı çekmesi ve tüm katılımcılar tarafından çok başarılı bulunması bize, konunun ne kadar doğru olduğunu ve aynı zamanda bu konudaki güncel ihtiyacı gösterdi.
    Bu oturumdan da aldığımız güçle, tesis yönetimi konusunda daha çok yapılacak iş olduğunu ve sektöre gerçekten katkı sağlayabileceğimizi görüp “ULI Türkiye Tesis Yönetimi İlgi Grubu”nu oluşturmaya karar verdik.

    GMTR: Grubun bundan sonraki hedefleri ve Türkiye tesis yönetimi pazarına bulunmak istediği katkılar nelerdir?
    ÖE: Gayrimenkul projelerin sürdürülebilir olması, yaşaması için doğru tasarlanmış olması, doğru inşa edilmiş olması, tasarım ve yapım aşamasında işletme ile ilgili girdilerin de dikkate alınmış olması şarttır, aksi halde çok şık ama işletme açısından sorunlu mülkler yaratabiliriz ki bunlar da çok uzun ömürlü olmayacaktır. Ancak bu şekilde tasarlamış ve yapılmış tesisler kullanıcılar tarafından tercih edilir, değerlenir ve değerini sürdürür, yani sürdürülebilir olur.
    Bir başka konu da gayrimenkulün mülkiyet durumu. Çok malikli ticari binalarda kısa, orta ve uzun vadede kat malikleri, kiracılar, işletmeciler, yönetici ve diğer paydaşlar arasında önemli sorunlar doğmakta ve bu sorunlar bazı durumlarda gayrimenkulün kiracı kaybetmesine, boş kalmasına kadar varabilmektedir.
    ULI Türkiye olarak bizim amacımız; tüm bu konulara dikkat çekmek, “tesis yönetiminin” gayrimenkul sektörünün en önemli işlerinden biri olduğunun, işin en başından, tasarım hatta mülk edinme aşamasından itibaren ele alınmasının öneminin, bu işin bilimsel doğrularla ve işin ehli kişilerce yapılması gerekliliğinin altını çizmek. Yaptığımız “Tesis Yönetimi” oturumu ve devamında kurulan “ilgi grubunun” yaptığı çalışmalar ile de iyi bir başlangıç yaptığımızı düşünüyorum.

    GMTR: Forumun katılımcıları yeşil bina danışmanlarından geliştiricilere, gayrimenkul sektörünün çok farklı alt dallarından aktörlerden oluşuyor. Bu çeşitlilik ışığında forumda çalışılması kararlaştırılan konu başlıkları neler oldu?
    İA: Gayrimenkul sektörü, doğası itibariyle zaten çok farklı faaliyet ve uzmanlık alanlarıyla iç içe geçmiş durumda. Dolayısıyla sadece operatif, teknik bir bakış açısı yetersiz kalıyor. Buna daha makro ölçekte, “değerin sürdürülmesi” perspektifinden bakılması gerekiyor. Örneğin bu alanda hukukun rolü; gerek mevzuat, gerek mevzuatın uygulanması, gerekse yasa koyucu tarafından geliştirilmesi gerekliliği açılarından çok büyük. Şu anda mevzuatın tesis yönetimi tarafında büyük yetersizlikler var. Örneğin 12 bağımsız bölümlü bir konut binası ile farklı fonksiyonlar içeren yüz binlerce metrekarelik bir yapı için aynı mevzuat geçerli. Bu konuda bir çözüm paketi oluşturulması gerekiyor.
    Forumda; çok malikli ticari yapılardan, tesis yönetimi ile gayrimenkul ilişkisinin kurulmamasından ve ticari tesislerin konut binası yaklaşımı ile yönetilmeye çalışılmasından kaynaklanan sorunlar öne çıktı. Çok malikli olunca gayrimenkulün değerinin düştüğü tartışıldı. Yapının üretimi sırasında gayrimenkul yönetimi danışmanlığı alınmadığı için sorunların doğduğu vurgulandı. Bir tesiste yaşam kültürünün oluştuğu açılış döneminde, tesise her zamankinden daha fazla önem ve özenle yaklaşılması ve tesisin kullanıcıya devrinin çok iyi planlanması gerektiği belirtildi.
    Bilhassa büro binalarında ve lüks konut yapılarında çok sık karşılaştığımız aidatların yüksekliği konusu, forumda gündeme gelen bir sorun oldu. Her sektörde olduğu gibi bu sektörde de giderek etkisini arttıran yapay zekanın tesis yönetimi sektörüne olası etkileri tartışıldı. Sürdürülebilir ve çevre dostu binalarda tesis yönetiminin gidişatı ele alındı. Örneğin, “ISO tarafından yayınlanacak tesis yönetimi standardı için hazır mıyız? Bu konuda beklentilerimiz ne yönde?” soruları soruldu. Bütün bu başlıklar tartışıldıktan sonra bu konuda oluşacak bir ilgi grubuyla en önemli başlıklar üzerine çalışmalara devam edilmesi kararı alındı.
    Bu başlıkların ilki; kullanıcı ilişkileri, başka deyişle gayrimenkul ve kullanıcıları arasındaki ilişkilerin düzenlenmesi ve yürütülmesi olarak öne çıktı. Gayrimenkul yönetimi ve kullanıcı memnuniyeti ilişkisinin irdelenmesine önem veriyoruz.
    Gayrimenkul yönetimi performansının tasarım ile ilişkisi başka bir başlık. Mevcut tesislerden çok azının yatırımcı tarafından önceden hazırlanmış bir tasarım kılavuzu vardır. Oysa tasarım kılavuzu, gayrimenkul yatırımcısı tarafından hazırlanması gereken bir doküman. Bu dokümanın hazırlanması sırasında da tesis yöneticisinin mutlaka katkıda bulunması gerekiyor.
    Mevzuat da başlıklarımız arasında özellikle öne çıkıyor. Şu an yürürlükteki mevzuatla kalıcı ve sürdürülebilir gayrimenkul değeri tutturulamıyor, tüm aktörler arasında sorunlar yaşanıyor.
    Teknoloji, sürdürülebilirlik ve akıllı mekanları da başlık olarak gündemimize aldık. “Akıllılık” gayrimenkulün değerini oluşturan, koruyan ve sürdüren bir kavram.
    Son olarak da insan kaynakları: Gayrimenkul ve gayrimenkul yönetim sektörünün her seviyede insana ihtiyacı var. Beyaz yakalı, mavi yakalı, teknisyenler, güvenlik görevlileri… Bu sektörün bir kariyer alanı olarak ortaya çıkması henüz tartışılmadı. Gayrimenkul yönetimi ile insan kaynakları bağlantısı üzerine bir çalışma yapmak hedeflerimiz arasında.

    GMTR: Aslında çok birbiriyle bağlantılı başlıklar bunlar da. Örneğin kullanıcı ilişkileri mevzuatla alakalı…
    İA: Doğru bir saptama. O yüzden zümrelerimiz çalışmalarını birbirleriyle yakın temasta, iletişim içinde sürdürecek. Danışma-uzlaşma, iletişim-etkileşim mekanizmalarını kullanarak konuyu ilerletmeye çalışacağız.

    GMTR: Tesis yöneticileri daha yapının hayata geçirilmesi esnasında projeye dahil olduklarında yapının yaşamını daha sağlıklı sürdürebildiğini çeşitli aktörlerden duyuyoruz. Buna yönelik bir farkındalık oluşmaya başladı sektörde.
    İA: Dileriz bizim çalışmalarımız da bu farkındalığın oluşmasının hızlanmasına katkıda bulunur. Maalesef Türkiye’de yatırımcıların çoğu mevzuatın öngördüğü asgari tasarımı yaptırarak yatırımlarını tamamlamak niyetindeler. Bilgi, mühendislik, mimarlık, başka deyişle tasarım; gayrimenkule değer katacak bir yatırım olarak ne yazık ki görülmüyor. Dolayısıyla bu kalemlere ayrılan bütçeler de yetersiz. Bundan da en çok zararı kullanıcı görüyor. Kullanıcının “gayrimenkul yönetim kalitesi” ve “gayrimenkulün niteliği” konularında bilinçlendirmesi çok önemli. Bu yönde de bir eğilim var; artık kullanıcı, kararlarında gayrimenkul danışmanlarının nesnel önerilerini göz önünde bulunduruyor. Dolayısıyla gayrimenkul yönetiminin tasarım aşamasında devreye girmesi, bu doğrultuda yapının da ilk başta amaçlandığı gibi işletiliyor olması kullanıcı mutluluğu açısından çok önemli. Kullanıcı mutlu olduğu zaman da tesiste/alışveriş merkezinde/ofis binasında/lojistik dağıtım merkezinde kalıcı oluyor. Böylece gayrimenkulün değerinin sürdürülebilirliği de sağlanmış oluyor.
    Bu çalışmaların gayrimenkul sektörü tarafından iyi duyulması ve anlaşılmasına çok önem veriyoruz. Bu ilgi grubu bütün gayrimenkul paydaşlarına açık bir platform. Katkıda bulunmak isteyenleri de davet ediyoruz.
    ÖE: Son olarak değinmek istediğim bir konu var; ULI Türkiye şemsiyesi altında emek harcayan, katkı veren bir çok değerli arkadaşımız var. Bu insanlar kimi zaman sektörde tecrübeli yöneticiler, profesyoneller, kimi zaman da genç, sektörde ilerleyen veya iş hayatına yeni atılmış genç arkadaşlarımız. Hangi profilde olursa olsun, ULI Türkiye herkes için çok keyifli bir ortam, biz hem çalışıyor, üretiyor hem de epey eğleniyoruz. Ben de herkesi bu fikir platformuna katkı vermeye, üyemiz olmaya davet etmek istiyorum.

    İlhami Akkum, İnşaat Y. Mühendisi, PMP, Omurga Capital Emlak Yatırımları Direktörü
    1960 yılında doğan İlhami Akkum, Saint-Joseph Lisesi’nin ardından Boğaziçi Üniversitesi’nden İnşaat Mühendisliği Lisansı, İTÜ’den İnşaat Mühendisliği Yüksek Lisansı aldı. İÜ İşletme İktisadı Enstitüsü’nün İnşaat İşletmeciliği ve Finans Yönetimi sertifika programlarını bitiren Akkum, Değerleme Uzmanı ve Proje Yönetim Profesyoneli (PMP) unvanlarını kazandı. Yapı Kredi Koray ve Finans GYO’da Müdür ve Genel Müdür Vekili, TSKB GYO’da Genel Müdür olarak çalıştı. Acacia Real Estate Türkiye temsilcisi olarak görev yaptı. Mentor’da Ortak, Prokon’da Proje Müdürü olarak çalıştı. Halen Omurga Capital Emlak Yatırımları Direktörü olarak çalışmakta, İTÜ Gayrimenkul Geliştirme Yüksek Lisans Programı’nda ders vermektedir.

    Ömer Egesel, Sanko Holding, Gayrimenkul Yatırımları Koordinatörü
    Ömer Egesel, ODTÜ İnşaat Mühendisliği eğitiminin ardından profesyonel kariyerine STFA İnşaat’ta proje ve saha mühendisi olarak başladı. İnşaat sektöründe yurt içi ve yurt dışı deneyimleri sonrasında kariyerine petrol ve perakende sektörlerinde devam etti. ELF ve DiaSA gibi uluslararası şirketlerde bölge müdürlüğü ve iş geliştirme müdürlüğü yaptıktan sonra 2001-2008 yılları arasında DiaSA Genel Müdürü olarak görev aldı. 2008-2016 yıllarında Tekfen Holding Gayrimenkul Grubu şirketlerinde genel müdürlük ve yönetim kurulu üyeliği görevlerini yürüten Ömer Egesel, 2017 yılı başından bu yana Sanko Holding Gayrimenkul Yatırımları Koordinatörlüğü görevini yürütmektedir.