İmar konusunda tüketici haklarına bakış

    İmar planının ve inşaat ruhsatının iptali durumunda, inşaatına başlanan projeden taşınmaz satın alan tüketici ve yatırımcıların karşılaşabileceği riskler ve bu riskler karşısında başvurulabilecek hukuki yolları sizin için derledik.

    Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki’nin Haziran başında imar konusunda yaptığı açıklama üzerine, bu konuya hukukçu gözüyle bakmak istedim. Sayın Bakan konuşmasında özetle, belediyelerin imar konusunda mutlak bir güce sahip olduğunu, plan değişikliklerinin ayrıca bir denetim mekanizmasına tabi olması gerektiğini belirtti. Bu açıklamalara katılmamak mümkün olmamakla beraber, bu yazımızda bunun günlük hayatımıza yansıması ve bu konuda yapılabileceklere değindik.

    Öncelikle, ülkemizde maalesef imar planı değişikliği salt kamu menfaati değil, aynı zamanda bazı gayrimenkul projelerinin hayata geçirilmesi için de yapılmaktadır. Bu süreçte gayrimenkul şirketleri oldukça hızlı hareket etmekte, imar planı değişikliği akabinde, planın kesinleşmesine ilişkin yasal sürelerin geçmesiyle birlikte hemen inşaat ruhsatını alarak, inşaata başlamaktadırlar. Genelde bu süreçte meslek kuruluşları ya da bundan zarara uğrayan herhangi biri, imar planının ve inşaat ruhsatının iptali için dava açmakta, ancak bu davanın kazanılması halinde dahi proje yerinde durmaktadır. Diğer bir ifade ile, mahkemece imar planı veya inşaat ruhsatı iptal edilse dahi İmar Kanunu’na aykırılık teşkil eden gayrimenkul projesi deyim yerindeyse “hayatına devam etmektedir.”

    Bu durumun sebebi ise Danıştay’ın bu konuda vermiş olduğu bir takım kararlardır. Gerçekten de Danıştay, inşaat ruhsatının mahkemece iptal edildiği hallerde, inşaatın geldiği seviyenin kazanılmış hak oluşturmayacağını kabul etse de, bu projeleri yıkılması için, belediyelerce inşaat şirketinin ya da o zamana kadar satış yapılmış ise maliklerin zararının karşılanması gerektiği görüşündedir. Belediyelerin de ekonomik durumu böyle bir projeyi finanse edebilecek kadar iyi olmadığından, mahkemece mevzuata aykırı olarak inşa edildiği tespit edilmiş olan ancak ekonomik gerekçelerle yıkılamayan projelerin sayısı her geçen gün artmaktadır.

    Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir başka konu, bu durumun ilgili projeden taşınmaz satın alan tüketici ve yatırımcılar açısından önemidir. Zira inşaat ruhsatı olmayan bu taşınmazların yapı kullanma izni alması da mümkün olmamakta ve bu durumun bir çok açıdan olumsuz etkisi bulunmaktadır. Kısaca bu etkilere ve buna istinaden başvurulabilecek hukuki yollara göz atmak gerekirse;

    1. Yapı Kullanma İzni (iskan) bulunmaması ne anlama gelmektedir ve bunun sonuçları nelerdir?

    Bir yapıda eğer kullanma izni alınmamışsa;

    • Kat irtifakından, kat mülkiyetine geçilmesi mümkün olmaz (Kat Mülkiyeti Kanunu md.3 ve md.12). Bu durumda, kat irtifakı olsa bile, aslında satın alınan taşınmaz “bağımsız bölüm” değil arsa payı olarak gözükür.
    • Kat irtifakı tapusu devir kabiliyetine sahip olsa da, devredilen bağımsız bölüm değil arsa payı olduğundan, bunun finansmanının bankalar aracılığı ile sağlamak mümkün olmaz, bu da taşınmazın daha sonradan yeniden satış kabiliyetini azaltır. Diğer bir ifade ile ileride taşınmazın satılması düşünülse dahi, alıcıların taşınmazı ipotek konusu yaparak, kredi çekmek gibi bir opsiyonu olamayacağından, potansiyel alıcı sayısı oldukça az olacaktır.
    • Yapı kullanma izni bulunmayan taşınmazlarda, elektrik, su ve doğalgaz abonelik sözleşmeleri kurulamaz ve taşınmazın bu tip giderleri şantiye bedelleri üzerinden ödenir. Bu bedeller de oldukça yüksektir.
    • Yapı her zaman yıkılma tehdidi altındadır (İmar Kanunu md.32).
    • Yukarıda sayılan sebepler kapsamında, taşınmazın satış bedeli düşecek ve taşınmazı inşaat şirketinden satın alan kişi zarara uğrayabilecektir.

    2. Tüketiciler hangi taleplerde bulunabilir?

    Ruhsatı bulunmayan veya sonradan iptal edilen bir projeye ilişkin satış vaadi sözleşmesi imzalayan ve buna istinaden ödeme gerçekleştiren tüketicilerin, yapı kullanma izni alınmaması halinde başvurabileceği bir takım yollar bulunmaktadır. Gerçekten de bedeli ödenen bir bağımsız bölüme ilişkin yapı kullanma izni alınamayacağının anlaşılması halinde, söz konusu sözleşmeye konu gayrimenkul ayıplı hale gelecektir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a göre ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan mal olarak tanımlanmış ve bir malın ayıplı olduğunun tespiti halinde tüketicinin bir takım haklarının doğduğu kabul edilmiştir. Buna göre, tüketici

    • Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
    • Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,
    • Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,
    • İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme,

    seçimlik haklarından birini kullanabilir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Bir taşınmazın yapı kullanma izni bulunmaması halinde, tüketicinin yukarıda sayılan haklardan ilk ikisinden birini kullanması somut olaya daha uygun olacaktır. Tüketicinin sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedelden indirim hakkını seçtiği durumlarda, ödemiş olduğu bedelin tümü veya bedelden yapılan indirim tutarı derhâl tüketiciye iade edilir. Bunun yansı sıra tüketiciler Türk Borçlar Kanunu’na dayanarak tazminat talebinde de bulunabilir. Ancak bu taleplerin kullanılabilmesi için, tüketicilerin belirli sürelerde yapması gereken bazı işlemler bulunmakta olup, bu talepleri ileri sürmeden veya her hangi bir dava açılmadan önce bu görevlerin yerine getirilmesi gerekmektedir.

    3. Tacirler hangi taleplerde bulunabilir?

    Tacirler, diğer bir ifade ile taşınmazı yatırım amaçlı alan kişiler bakımından Türk Ticaret Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu birlikte uygulama alanı bulmakta olup, esasen seçimlik haklar bakımından tüketicilerin haklarından ayrıldıkları çok fazla bir nokta bulunmamakla birlikte yine genel hükümlere göre tazminat da talep edilebileceği de düzenlenmiştir. Bunun yanı sıra sözleşmeden dönme seçimlik hakkının kullanılması halinde, alıcının satıcıdan hangi kalemleri isteyebileceği açıkça belirtilmiş olup, buna göre; alıcı, ödenmiş olan satış bedelinin, faiziyle birlikte geri verilmesini; yargılama giderleri ile satılan için yapmış olduğu giderlerin ödenmesini; ayıplı maldan doğan doğrudan zararının giderilmesini talep edebilecektir. Yine Satıcı, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alıcının diğer zararlarını da gidermekle yükümlüdür. Ancak tacirler bakımından da bu hakların kullanılması için, yerine getirilmesi gereken bazı yükümlülükler bulunmakta olup, bu talepler ileri sürülmeden veya dava açılmadan önce bunların yerine getirilmesi gerekmektedir.

    4. Zamanaşımı nedir?

    Tüketiciler bakımından, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır. Ancak ağır kusur ve hile halinde zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.

    Tacirler bakımından ise, bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

    Bu sayıda sizlerle, Sayın Bakan Özhaseki’nin yaptığı açıklamaların bir hukukçuya düşündürdüklerini paylaştık. Dileriz Sayın Bakan’ın da belirttiği gibi, bu konudaki denetlemeler artırılarak hem mahkemelerin iş yoğunluğu azaltılır, hem de kamunun içine sinmeyen, mevzuata aykırı olarak inşa edilen ve bulunduğu bölgenin tarihi dokusunu olumsuz yönde etkileyen bu tarz projelerin önüne geçilir.