Sağlıklı kentsel dönüşüm projeleri için alternatif finansman modelleri geliştirilmeli

    Anadolu’nun farklı kentlerinde kentsel dönüşüm projeleri yürüten BNR Kentsel Dönüşüm Planlama Proje Firması Yönetim Kurulu Başkanı Bener Karagedikli’ye Türkiye’deki kentsel dönüşüm uygulamaları üzerine sorular yönelttik. Karagedikli, deneyimleri üzerinden, Anadolu’da kentsel dönüşüm uygulamalarının bugünü ve yarını üzerine kapsamlı bir bakış açısı ve çözüm önerileri sundu.

    KUYAŞ ÖRS: Halihazırda yürütülmekte olan kentsel dönüşüm projelerine baktığımızda küçük ölçekli, hatta parsel bazında yapılaşmalardan bahsediyoruz. Oysa kentsel dönüşüme, adından da anlaşılacağı üzere sadece yapıyı değil, komşularını, yakın çevresini ve hatta içinde bulunduğu kenti dâhil etmek gerekmiyor mu?
    BENER KARAGEDİKLİ: Aslında 6306 sayılı Kanun bu konuda gerek yapı ölçeğinde, gerekse daha üst ölçekte alan bazında kentsel dönüşüm yapılmasını düzenleyen bir yasa. Yani mevzuat açısından kentsel dönüşümün ölçeklerine tanımlama getirilmiş. Bu kanun temelde afet riski ile kentsel dönüşüm olgularını ilişkilendiriyor ve dönüşüm bu çerçevede üç temel kavram üzerinde şekilleniyor: “Riskli Alan”, “Riskli Yapı” ve “Rezerv Alan”. Yenilenmeye ihtiyaç duyan yapılar ve alanlar için risk analizleri yapılarak belirlenen kanun çerçevesinde kentsel dönüşüme tabi tutuluyor.
    Tabii Türkiye’de kentleşme süreci 1950’li yıllardan itibaren yoğun bir şekilde yaşanmaya başladığından, şehirlerimizdeki mevcut yapı stoğunun büyük bir bölümü bu dönemden itibaren inşa edilmeye başlayan yapılardan oluşmakta ve büyük oranda yenilenmeye ihtiyaç duyan nitelikteler. İşte 6306 sayılı Kanun, münferit bazda yenilenmeye ihtiyacı olan binaların hangi koşullarda yenileneceğini belirliyor. Getirilen kimi olanaklar ile de yapı bazında yenilemenin hız kazanması öngörülüyor.
    Parsel bazında yapılan kentsel dönüşüm projeleri, sağlıksız ve ömrünü tamamlamış yapıların yenilenmesini sağladığı için önemli. Başka bir bakış açısı ile yenilenmeye ihtiyaç duyan yapıların birbirinden kopuk, belli bir tasarıma gidilmeden yenilenmesini sağladığı için, bütüncül anlayıştan uzak bir şekil almaktadır. Ancak parsel bazlı uygulamaları, ada bazlı veya belli bir alana yayılmış uygulamalara çevrilebilirse ve aynı anlayış çerçevesinde dönüşüm alanı olarak belirlenebilirse, en azından birbirinden farklı bütüncüllükten uzak gelişmelerin önüne geçilmiş olabilir. Bunun için kentsel dönüşümün yasal boyutu üzerinde birtakım düzenlemelerin yapılması gerekiyor.
    Parsel bazında yapılan kentsel dönüşüm dışında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın “Riskli Alan” ve belediyelerin “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” ilan edilen bölgelerinde uygulama olarak küçük ölçekte yapılmasına karşın, dönüşüm yapılacak olan bölgede uygulanacak kararlar anlamında daha üst ölçek bakış açısı izleniyor. Yani kısaca uygulama yapılacak alanda tasarıma gidilmeden önce; kentin dünü, bugünü ve yarını hayal ediliyor. Bu bağlamda kentsel dönüşüm alanı planlanıyor ve uygulamaya geçiriliyor.
    Planlanan alanlar geleceğe yön vereceği için, idarelerin dönüşüm alanlarında uygulayacakları küçük ölçekteki kentsel dönüşüm projeleri ile kentler en azından bir noktadan değişmeye, gelişmeye ve sağlıklaşmaya başlayacaktır. Kentler bu anlamda küçük ölçekli projelere dahil edilirken, parsel bazındaki uygulamalarda bu durum göz ardı ediliyor. Sizin de sorunuzda bahsettiğiniz gibi “Kentsel” bir dönüşümden bahsediliyorsa şayet, kenti ilgilendiren adımların biraz daha bütüncül olarak değerlendirilmesi kentlerin geleceği için atılmış güzel bir adım olacaktır.

    KÖ: Bugünkü anlayıştan yola çıkarsak kentsel dönüşüm büyük ölçüde bir inşai faaliyet olarak algılanıyor. Ancak, özellikle büyük ölçekli projelerin yarattığı etkiye bakılırsa ciddi sosyal, ekonomik, kültürel sonuçları olduğunu, olacağını öngörmek mümkün. Bu perspektiften bakarak projeler nasıl tasarlanmalı?
    BK: Yukarıda değindiğim husus tam da buna işaret ediyor. Kentsel dönüşümü ister yapısal bazda, ister alansal bazda ele alın, her dönüşümün kent ile olan ilişkisini iyi kurgulamak gerek. Yani kentsel dönüşüm olgusunun en temelde bir yol haritasının oluşturulmasına ihtiyaç var.
    Örneğin, yapı bazında kentsel dönüşüm orta vadede o mahalleleri ve semtleri yaşanmaz hale getirebilir. Bu durumu üzerinde düşünülmesi gereken ciddi bir problem olarak görüyorum. Gerek mekansal gerekse sosyal açıdan yeni sorunlu bölgeler oluşturulmasına zemin hazırlayabilir. Bugünün kentsel dönüşüm projelerinin, “Geleceğe Dayanıklı Kentler” (Future Proof) yaratmakta bir araç olarak ele alınması gerek. Bunun yolu ise her kentte, üst ölçekte bir kentsel dönüşüm yol haritası belirlenmesinden geçer. Aslında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, birçok il için kentsel dönüşüm strateji belgesi (Master Plan) hazırlıyor. Ve bu sayede, o kentte dönüşümün nasıl yapılacağı, hangi bölgelerin ve hangi etaplarla dönüştürülmesi gerektiği saptanıyor. Böylelikle kentin nüfus hareketliliği, kentin ekonomisi ve sosyal yapısı dengeli bir şekilde yönetilebiliyor. Bunun tüm Türkiye’de yaygın bir şekilde yapılması gerektiğini düşünüyorum.
    Kentsel dönüşüm alanlarında inşa edilmek üzere projelendirilen birçok fonksiyon ve farklı türlerde yapılar yer almakta. Ancak proje aşamasına geçmeden önce orada yaşayan halkın da görüşleri alınıyor. Arazi ve anket çalışmaları yapılıyor. Halkın beklentisi ve görüşleri bu noktada önemli bir yer kaplıyor. Alanın dokusu, kimliği, sosyal yapısı ile yaşayan halkın etnik kökeni tespit edilip, nasıl bir çevrede yaşamayı istedikleri de dikkate alınarak tasarım boyutuna en son aşama olarak geçiliyor. Yani kentsel dönüşümün, “yalnızca tasarım yaparak inşai faaliyetlere başlamak,” olarak değerlendirilmemesi gerekir. Tabii “Bütün projelerde mi halkın beklentileri önemseniyor?” diye soracak olursanız hiç sanmıyorum.
    Bazı projelerde mevcut alanda yaşayan halkın beklenti ve görüşleri dikkate bile alınmıyor olabilir. Çünkü orada yaşayan orta veya düşük gelir grubu yerine, üst gelir grubuna hitap eden projeler üretilip, alanda yaşayacak olan insanların sosyal ve kültürel yapısı ile ekonomik yapısına uyacak tasarım projeleri geliştiriliyor. Yani kısaca soylulaştırma yapılıyor. Bu doğrultuda tasarlanan projeler, hitap etmesi planlanan kesimin ihtiyaçlarına cevap verecek formda ve sosyal içerikte düzenlenmekte ve bence böyle de olmalı. Soylulaştırmayı savunduğum için bunu söylemiyorum. Ama günümüzde yapılıyor ve yapıldığı yönteminde doğru olduğu kanaatindeyim.

    KÖ: “İyi” kentsel dönüşüm projesi nedir? Neye bakarak bir projenin insanlara olumlu katkısı olduğunu söyleyebiliriz?
    BK: İyi kentsel dönüşüm kavramı çok subjektif. Kime göre? Hangi koşula göre? Bunun bir kriteri yok. Kimin gözüyle bakıldığı önemli… Halkın gözünden mi? Yoksa idare gözünden mi? Halkın gözünden bakıldığında; gerek sosyal ve kültürel imkânlarıyla ihtiyaçlara cevap verebilecek, gerekse yaşayacağı meskuna ilişkin, dönüşüm öncesinde sahip olduğu mevcut özelliklerini geliştiren bir proje ise burada halkın gözünde iyi bir kentsel dönüşüm olmaması için hiçbir neden yok. İdarenin gözünden bakıldığında ise halkın memnuniyeti de önemlidir tabii. Ancak idareler ne yazık ki genel çerçevede projenin finansman boyutunu da düşünmek durumunda. Kendi kendini çeviren projeler finansman anlamında başarılı, halkın memnuniyeti ise sosyal açıdan başarılı proje olarak değerlendirilebilir.
    Bana kalırsa iyi bir kentsel dönüşüm projesi, halkın beklentilerini, modern çağa ayak uydurarak gerçekleştiren, gerek mimari gerekse tasarım anlamında örnek teşkil edebilecek projelerdir. Tamamlanan kentsel dönüşüm projeleri için; gerek bu proje içerisinde yaşayan vatandaşlar, gerekse o kentte yaşayan ancak kentsel dönüşüm alanlarını daha pasif biçimde kullanan vatandaşlar ile memnuniyet analizleri yapılmalı. Ancak bu sayede bir kentsel dönüşümün doğru ve yanlış yönleri test edilebilir.
    Örneğin Sakarya İli Erenler İlçesi’nde yaptığımız kentsel dönüşüm projesinin 1. Etabı sonunda böyle bir memnuniyet analizi yaptık. Bu şehirdeki kentsel dönüşüm projesinin 1. Etabı’ndaki hak sahipleri, proje öncesinde %96 oranında muvafakat ile projeye dahil oldular. Proje tamamlandıktan ve hak sahipleri kentsel dönüşüm alanına yerleştikten sonra, aynı hak sahiplerinin memnuniyet oranı %82 olurken, proje öncesinde ve sonrasında yüksek bir oranda memnuniyetin söz konusu olduğunu gözlemledik. Aradaki fark ise inşaat kalitesi yönünden kısmen şikâyetçi olan bir kitleye ait. Bu da idarelerin finansman gücüyle ilgili. Yani daha yüksek kalitede kentsel dönüşüm alanları inşa edebilmek için daha güçlü finansman modelleri geliştirilmesi gerek.

    KÖ: Genel olarak her türlü inşai faaliyetin ilk hedefinin maddi kazanç elde etmek olması, kentsel dönüşümün stratejik hedeflerine ters düşmüyor mu? Ya da rant elde etmek ile nitelikli proje üretimi nerelerde birbirinden ayrılıyor?
    BK: Elbette. Ancak bu eleştiriyi kısmen de olsa hafifletecek husus, belediyelerin bu konudaki bütçe sıkıntıları. Bir de kentsel dönüşüm uygulamalarını, İstanbul uygulamaları ve diğer Anadolu Şehirleri’ndeki uygulamalar diye ikiye ayırmak gerek sanki. İstanbul’da kentsel dönüşüm uygulamaları, kentsel arz ve talep arasındaki ilişki nedeniyle yatırımcılar ve büyük inşaat firmaları marifetiyle yürütülebilmekte. Ancak Anadolu Şehirleri’nde, kamunun tetikleyici ve öncü rolü olmazsa sağlıklı sonuçlar elde edilemiyor.
    Örneğin Bursa Yıldırım İlçesi’nde, Sakarya Erenler İlçesi’nde ve Kütahya İli’nde belediyelerin öncülüğünde finansman problemlerini uygun kredi ile çözmüş, projeyi orta vadeli borçlanma modeli ile finanse etmiş yöntemler ile çok daha katılımcı ve yüksek kalitede kentsel dönüşüm uygulamaları yapılıyor. Dolayısıyla kentsel dönüşüm projelerine mutlaka alternatif finansman modelleri geliştirilmeli. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın bu konuda ciddi bir çalışması olduğunu biliyorum. Şimdilerde bunu İlbank üzerinden yürütme gayreti var. Ancak aktif ve faydalı bir şekilde, rekabetçi koşullara ve Sermaye Piyasası Mevzuatı’na da uygun bir Kentsel Dönüşüm Fonu bu konuda finansman sorunlarının çözümünde etkili olabilir.
    Birçok ilde, birden fazla kentsel dönüşüm projelerinin olduğu da göz önüne alınırsa, projeyi finansa edebilmek için kazanç sağlama düşüncesi de ne yazık ki günümüzde kentsel dönüşümün bir parçası haline gelmiş durumda. Yeterli ödeneklerin sağlanıyor veya sağlanacak olması belki zamanla inşai faaliyetlerden maddi kazanç elde etme düşüncesini ortadan kaldıracak, zamanla tasarıma ve mimari projelere bakış açımızı geliştirmemize, sıradanlıktan uzaklaşarak kentlere değer ve öznellik katacak boyuta ulaştırmamızı sağlayabilir. Kentsel dönüşüm projesine başlanmadan önce akıllarda, “Projeden nasıl kar elde ederim?” düşüncesi var ise işte o projeden o noktada nitelikli bir sonuç çıkacağı kanaatinde değilim. Bir proje nitelikli olması için, ekonomik boyutu ile sosyal boyutunun fayda-maliyet açısından dengeli bir şekilde gözetilmesi gerekir. Bu nokta, projeye yön veren kilit noktadır.

    KÖ: Özellikle Anadolu Kentleri’ndeki belediyelerin kentsel dönüşümle ilgili vizyon ihtiyacı olsa gerek. Anadolu Kentleri’nin stratejik planları var mı? Kentsel dönüşüm bu anlamda etkili bir araca dönüşebilir mi?
    BK: Sadece Anadolu Kentleri’nin değil bütün kentlerin dönüşüm ile ilgili vizyon ve stratejik planlara ihtiyacı var. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da bu konuda ciddi çalışmalar yapıyor. Belediyelerin Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi (Master Plan) hazırlaması için hem ekonomik hem de teknik destek sağlıyor. Örneğin Ordu Büyükşehir Belediyesi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi (Master Plan) hazırlanması için işbirliği yaptılar. Ordu İli’nin 2030 perspektifinde kentsel dönüşüm sürecini nasıl yöneteceğine ilişkin strateji belgesi hazırlandı. Yine aynı şekilde Bursa Yıldırım Belediyesi de Kentsel Dönüşüm Master Planı hazırladı. Yıldırım İlçesi’nin bugünkü nüfusu yaklaşık 650.000. Yerleşik alan yaklaşık 3.500 hektar. Yaklaşık 85.000 adet yapı var ve bunlardan bir şekilde ruhsata uygun olmayan inşaatların bulunduğu parsel adedi yaklaşık 50.000. Bursa Yıldırım İlçesi’nde yapısal bazda tüm analizler yapıldı. Şehirde yaklaşık 10.000 adet bina ile sosyal anket yapıldı, beklentiler soruldu. Doğal eşik analizleri, depremselliğe ilişkin analizler yapıldı. Son 50 yıllık kentleşme ve nüfus hareketliliği incelendi. Tüm bu analizlerden sonra 2030 perspektifine ilişkin hedefleri belirlemek amacıyla geniş katılımlı kentsel dönüşüm çalıştayı düzenlendi. Ve ortaya, “2030 yılında nasıl bir Bursa Yıldırım İlçesi görmek istiyoruz?” sorusunun cevabı çıktı. 2030 yılında yaklaşık 915.000 nüfusa erişeceği hesaplanana ilçenin, bu nüfusu nasıl barındıracağı, yerleşim alanlarına ilişkin planlamaların nasıl olacağı belirlendi. Bursa Yıldırım Kentsel Dönüşüm Master Planı ile Dengeli Nüfus Dağılımı, Sistematik Ulaşım Ağı, Kaliteli Yaşam Alanları, Dayanıklı Yapı Stoğu, Güçlü Altyapı ve Yeterli Sosyal Donatı hedefleri bu plana yansıtıldı. Nihayetinde, öncelikli kentsel dönüşüm alanları saptandı. Bu alanlarda yaşayacak nüfus hesaplamaları yapıldı. Bu nüfusun kente yansımaları değerlendirildi ve projeksiyon nüfusun kentsel dönüşüm alanları ile ilişkisi kurgulandı.
    Kentlerin geleceğe ilişkin projeksiyonlarının daha vizyoner bir bakışla gerçekleştirilebilmesi için, birçok noktada yol gösterici nitelikteki Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi’nin hazırlanması, belediyeler için kentsel dönüşüm açısından önemli bir araç olarak değerlendirilmeli.