Venue International; caddelerin potansiyelini keşfetmek

    Venue International bu yıl içinde Hollandalı yatırımcı Vastned’in Türkiye operasyonunu satın alarak sektöre girdi. Böylece Türkiye için çok yeni olan cadde mağazası yatırımcılığı konseptini de devralmış oldu. Bu yeni girişimin kuruluş sürecini, portföyünü ve hedeflerini Yönetim Kurulu Başkanı Kaan Namlıcı ve CEO Bora Karlı ile konuştuk.

    Bu yıl içinde, Türkiye’nin ilk cadde mağazacılığı yatırımcısı olan Hollandalı Vastned‘in tüm portföyünü satın aldınız. Önce biraz o portföyün hikayesinden bahsedelim isterseniz.
    BORA KARLI: Vastned Türkiye’ye 2007 yılında girdi ve 10 yıl kaldı. Ve İstanbul’da, alışveriş caddelerindeki gayrimenkullere yatırırım yaptı: İstiklal Caddesi, Abdi İpekçi Caddesi, Bahariye Caddesi, Bakırköy İstasyon Caddesi. Beşi İstiklal’de olmak üzere toplam dokuz gayrimenkul satın alındı. Yıllar içindeki kiracılarımız arasında Zara, H&M, Starbucks, Turkcell, Armani, Koton, Tchibo ve Penti var.
    Bazı binaları restore ettik, yeniledik, bazılarınıysa yıkıp baştan inşa ettik. Örneğin Abdi İpekçi’deki Armani binası tamamen yeniden yapıldı. İstiklal’deki Zara’yı yeniden inşa ettik. Ama mesela H&M’in olduğu bina tarihi eserdi, onu restore ettik, arka taraftan başka binalarla bağladık.

    Bu yenilemeleri yaparken içindeki kiracıların ihtiyaçları ne kadar dikkate alınıyor?
    BK: Fiziksel sınırlar içinde yapılabilecekleri yapıyoruz. Mesela Armani’de merdiven koymuştuk, onlar istemeyince asansöre çevirdik. Zara’nın soyunma odaları, ara bölme duvarları kendi talepleri doğrultusunda yapıldı. Hatta Zara’nın bu işi için İspanya’dan 40 kişilik bir ekip geldi. Tüm dünyadaki amiral gemisi mağazaları için bu yöntemi uyguluyorlarmış. Nitekim Armani’nin bu mağazasından da sadece Milano ve Tokyo’da var. Biz bütün altyapıyı hazırlıyoruz ve onlara “shell and core” olarak teslim ediyoruz. Pek çok alışveriş merkizinde olduğu gibi aslında.

    Vastned bu portföyü geliştirdi, ama sonra da çıkma kararı aldı. Anladığım kadarıyla tek tek mülkler satın alınmadı da, şirket portföyle birlikte devir alındı.
    KAAN NAMLICI: Evet, var olan dokuz mülküyle birlikte şirketi satın aldık ve Vastned Türkiye biz olduk. İsmini de Venue International olarak değiştirdik. Esasında biz Nişantaşı bölgesinde kentsel dönüşümle birlikte gayrimenkul geliştirme işlerine girmiştik. Bu projelerden elde edeceğimiz mülklerde mağazalar çıkacaktı ve biz de bunları kiraya verecektik. Bu amaçla emlakçılarla da sürekli bir iletişimimiz vardı. Bir gün bu portföyü bilen bir danışmana denk geldik. Bize Hollandalı bir grubun satmak niyetinde olduğunu, ancak istediği rakamı bulamadığı için satış işlemini durdurduğundan bahsetti. Ama biz işin ucunu bırakmadık; kendi araştırmamızı yaptık. Sekiz ay boyunca portföyün değerine ilişkin veriler topladık. Bir taraftan da Vastned’den gelen bilgileri çalıştık. Firma Hollanda’da halka açık bir kuruluş olduğu için uyulması gereken hukuksal süreçler, imzalanan gizlilik anlaşmaları söz konusuydu. O sırada malum Türkiye’deki siyasi, ekonomik konjonktür de sürekli değiştim halindeydi. Hatta çok iyi hatırlıyorum, biz kaporayı yolladıktan 15 dakika sonra İzmir’de bomba patlamıştı. Yine de, çevreden gelen olumsuz yorumlara rağmen işi sonlandırmaya karar verdik. Ve şimdi de, bu 100 milyon Avro’yu aşan bu alımı iyi ki yapmışız diyoruz.

    Cadde mağazacılığına odaklanmış bir kiralama ve varlık yönetim işi, konsept olarak Türkiye için çok yeni.
    BK: Aslında bunun benzeri bir iş alışveriş merkezlerinde başka bir ölçekte, daha kalabalık ekiplerle yapılıyor. Bizim farkımız, biz kiraladıktan sonra tüm işlerin kiracıya kalması. Tabii ki kanunen gereklilik oluşturan altyapı konuları veya kiracımızın talepleri doğrultusunda belediyeyle vs. çözümlenmesi gereken hususlarda hep devredeyiz. Cadde mağazacılığı yapan birkaç aile dışında bizim benzerimiz başka bir kurumsal yapı yok. Büyüklük olarak da, örneğin İstiklal Caddesi’ndeki en çok kiralama metrekaresi bize ait.
    Kaldı ki girdikleri döneme bakarak, bizimle beraber İstiklal Caddesi’ne giren Zara ve H&M’in oraya önemli bir katkı yaptığını da söyleyebiliriz. O bölgeye hep girmek istemişler ancak uygun kiralama alanı bulamamışlardı. Bizim yaptığımız geliştirme sayesinde bu koşullar gerçekleşti.

    Dolayısıyla aslında sizinle çalışan markaların genişleme için yeni yer arayışlarında da sizden destek aldıklarını anlıyorum. Siz de onların talepleri doğrultusunda bir anlamda ürün geliştiriyorsunuz.
    KN: Kiracılarımızla düzenli olarak görüşmeler yaparız. Bu toplantılarda, hem elimizde bulunan, hem de olası binaları onlarla paylaşır, fikirlerini alırız. Onlar da bize kendi yer taleplerini aktarır. Bizim kiracılarımızla olan ilişkilerimiz her zaman iyi olmuştur. Sonuçta iki tarafın da birbirine ihtiyacı olan karşılıklı bir ilişki söz konusu olan.
    Portföyün en güzel yanlarından biri kiracılarımızın uluslararası kurumsal firmalar ve önemli yerli markalardan oluşması. Bundan sonra da bu profille çalışmaya devam etmek istiyoruz.

    Biraz da cadde mağazacılığıyla AVM farklarından bahsedebilir miyiz?
    BK: AVM’ler hep birbirine benziyor, oysa cadde lokasyonlarının eşi benzeri yok. Örneğin tarihiyle, kültürüyle, kendine özgü karakteriyle bir tane İstiklal Caddesi var. Ve siz orada, çok farklı mekanlarda, farklı aktivitelerde bulunarak 24 saatinizi geçirebilirsiniz. Bugün İstanbul’da kaç tane önemli cadde sayabilirsiniz? Belki üç-dört. Buna karşılık bir düşünün kaç tane AVM var? Bu çaptaki markalar için bu türden özel mekanlarda kendi konsept mağazalarıyla bulunmak çok önemli. Nitekim baktığınız zaman gelen turistler de, yani bu mağazaların müşterisi de, şehirdeki yaşamı yakından görebileceği, deneyimleyebileceği bu türden yerlere gitmek istiyor.
    AVM’lerin bir farkının güvenlik olduğu söylenebilir. Ama biz bu konuda da çaba sarf ediyoruz. Örneğin Abdi İpekçi Caddesi’nde dernekleşmeye giderek, mal sahibi ve kiracıların birlikte katkıda bulunduğu şimdilik güvenlik ve vale hizmeti sunan bir profesyonel yönetim oluşturmaya çalışıyoruz.
    Armani ve Zara binalarımızın İngiltere merkezli Bre Institute tarafından verilen BREEAM sertifikaları mevcut. Bunlardan başka İstanbul alışveriş caddelerinde BREEAM sertifikası olan perakendeye yönelik gayrimenkul bulunmuyor.
    KN: Yurtdışındaki gelişmelere de baktığınızda AVM yatırımlarının uzun vadede caddelere doğru kayacağını öngörmek zor değil. Türkiye’de de önümüzdeki dönemde caddelere olan ilgi artacak. Bizim yatırımlarımızı bu yönde değerlendirmeye karar vermemizin ardında yatan nedenlerden biri de bu.

    Yatırımcı olarak sizin önemli bir turizmcilik geçmişiniz olduğunu biliyoruz. O sektördeki deneyimlerin size bu yeni iş kolunda ne türden katkıları oldu?
    KN: Biz aslında turizm sektöründe kiracılarımıza benzer bir iş yapıyoruz. Biz de perakendeciyiz; kendi mağazalarımız var. Türkiye’nin turistik öneme sahip her yerinde 5.000-10.000 m² arasından değişen halı, kuyum, deri mağazalarımız var. Yılda 300.000 turisti ülkeye getiriyorduk. Tabii son dönemdeki konjonktürel değişikliklerden biz de nasibimizi aldık. Ancak bu süreçte yurt dışına yaptığımız yatırımlara ağırlık verdik. Bir taraftan da gayrimenkul sektöründe daha etkin olarak bulunmaya karar verdik.

    Önümüzdeki dönem için İstanbul dışında yatırımlar da var mı gündeminizde?
    KN: Ankara’da Bahçelievler, Tunalı Hilmi ve İzmir’de Karşıyaka’daki önemli caddelere, bölgelere de bakıyoruz. Buralarda da kurumsal mağaza zincirlerine kiracılanabilecek gayrimenkuller bakıyoruz. Bunun yanında yurt dışında İspanya, Almanya, ABD’de yatırım olanaklarını araştırıyoruz. Venue International olarak vizyonumuz, dünyanın çeşitli yerlerindeki iyi caddeler üzerindeki gayrimenkullere yatırımlar yaparak portföyü genişletmek.
    Bu anlamda baktığınız zaman Vastned portföyü bizim için çok iyi bir platform, bir sıçrama tahtası oldu. Dokuz kiracıyla başladık, bu yılın sonuna kadar sayıyı 16’ya çıkartmayı planlıyoruz.

    KAAN NAMLICI
    Yönetim Kurulu Başkanı, Venue International
    2014’te gayrimenkul geliştirme sektörüne giren Namlıcı, 2016’da Yıldız Yapı Grubu’nu ve Kaan Otelcilik & Gayrimenkul Yatırımları Turizm Ticaret’i kurdu. Yıldız Yapı Grubu, Nişantaşı’nda kentsel dönüşüm projeleri geliştirmekte. Kaan Otelcilik & Gayrimenkul ise Hollanda kökenli Vastned Türkiye’nin tüm hisselerini alarak, Türkiye’de 10 yıldır faaliyette olan bu kurumun ismini Venue International yaptı. Venue International’ın Yönetim Kurulu Başkanlığı’nı üstlenen Namlıcı, kurucu ortağı olduğu Yıldız Yapı Grubu’nda Yönetim Kurulu Başkan Yardımcılığı’nı sürdürüyor.

    BORA KARLI
    CEO, Venue International
    Meslek hayatına 2003’te ECE Türkiye’de proje geliştirme sorumlusu olarak başladı. 2005’te Tesco Kipa’ya katıldı ve gayrimenkul bölge müdürü olarak Türkiye’nin çeşitli şehirlerinde süpermarket ve hipermarket projeleri geliştirdi. 2007’de Hollanda merkezli gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Vastned’e genel müdür olarak katıldı ve şirketin Türkiye’deki kuruluşunu ve yapılanmasını gerçekleştirdi. Ana alışveriş caddelerinde gayrimenkuller satın alıp bunları geliştirdi ve uluslararası perakende şirketlerine kiraladı. Vastned Türkiye’nin satılmasıyla beraber şirketin adı Venue International olarak değişti. Karlı, alışveriş caddelerinde perakende kiracılarının ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik gayrimenkul satın alma ve geliştirme çalışmalarını sürdürüyor.