Ortadoğulu yatırımcılar Türkiye’den ne bekliyor?

    Ortadoğulu yatırımcılar ile yaptığımız görüşmelerde, devlet fonları nezdinde genel anlamda, fırsatçı bir yaklaşımdan ziyade, daha fazla uzun soluklu yatırım düşüncesi ile karşılaştık.

    Cushman&Wakefield Türkiye ekibi olarak geçtiğimiz ay, Ortadoğu’da bir tura çıktık. Dört gün süren turda, Bahreyn, Katar ve Birleşik Arap Emirlikleri’nde Manama, Doha, Abu Dabi, Dubai, Sharjah gibi beş ayrı şehirde yaklaşık 20 farklı yatırımcı ile buluştuk. Görüştüğümüz gruplar arasında devlet fonları, yatırım bankaları, girişim sermaye şirketleri, fon yöneticileri ve büyük çaplı aile ofisleri de vardı.

    Bu ziyaretin asıl amacı, dünyanın en büyük fonlarının da aralarında bulunduğu Ortadoğu yatırımcılarının ilgisini Türkiye’ye çekmekti. Bu nedenle ziyarete elimiz boş gitmedik. Türkiye’nin ülke olarak barındırdığı demografik ve ekonomik potansiyeli; ofis, perakende, konut, lojistik ve otel başta olmak üzere farklı gayrimenkul sektörlerinin dinamiklerini sunduk. Ayrıca, önemli oyuncuları tanıttığımız sunumun yanı sıra Türkiye gayrimenkul sektörüne ilişkin proje ve yatırım fırsatları ve potansiyel proje ortaklıkları dahil önemli bir seçki hazırlayarak, dünyanın farklı bölgelerinde büyük ölçekli yatırımlar yapan Katar ve Abu Dabi devlet fonlarının da aralarında bulunduğu Ortadoğulu yatırımcılara sunduk. Bu ziyaretten çok önemli notlar ve bağlantılarla geri döndük;

    • Ziyaretimiz sırasında gördük ki görüştüğümüz şirketlerin hemen hemen hepsi bir süredir Türkiye’deki gayrimenkul yatırımları ile ilgileniyor. Hatta bazıları, geçmişte bir takım somut yatırımlar üzerinde dahi çalışmış veya yatırım gerçekleştirmiş. Ancak başta mülkiyet durumu olmak üzere projeler, genellikle kurumsal yatırımcının aradığı niteliklere sahip olmadığı için yatırım yapılamamış veya yatırımlar çok sınırlı kalmış.
    • Ziyaretimizin ilk aşamasında yatırımcıların beklentisini anlamaya çalıştık. İkinci aşamada da beklentilerine uygun projeleri önlerine sererek dikkatlerini Türkiye’ye çektik.
    • Görüştüğümüz grupların risk algısı ve değerlendirmesi birbirinden çok farklıydı. Dolayısıyla yatırım profilleri de çok değişkendi; bazı devlet fonları yatırımlarında daha aktif bir rol oynamak isterken, diğerleri profesyonel bir grup tarafından yönetilen kira gelirli mülkler ile ilgileniyorlar. Yatırım bankaları, fon yöneticileri ve aile ofisleri daha az risk alıp geçmişte çoğu zaman ABD veya İngiltere gibi gelişmiş pazarlarda ticari gayrimenkullere yatırım yapmış.
    • Birçoğunun ana hedefi sermayelerini korumak. Dolayısıyla, prim ve fiyat artışından ziyade sabit ve güvenli kira getirisini tercih ediyorlar. Pek çoğu, şimdiye kadar daha güvenli algılanan Londra ve benzeri birincil piyasalarda kira getirili mülklere yatırım yapmışlar. Bu durumu bildiğimiz için yatırımcıların ihtiyaçlarına cevap verebilecek, somut gayrimenkul yatırım fırsatları içeren bir sunum yaptık. Sunmuş olduğumuz yatırım alternatifleri arasında kira getirili hazır ofis binaları ve alışveriş merkezleri, hazır şehir otelleri ve devam eden otel projeleri, kentsel dönüşüm ve büyük çaplı karma kullanım projeleri, ticari gayrimenkul geliştirmek üzere stratejik ortaklıklar ve ayrıca öğrenci yurdu projeleri gibi alternatif yatırım fırsatları yer aldı.

    Alternatif proje yatırımları için Türkiye pazarı inceleniyor

    Girişim sermaye şirketlerinin bazıları başta gıda ve hazır giyim sektörleri olmak üzere alternatif proje yatırımlarından dolayı Türkiye pazarını çok yakından takip ediyorlar. Yatırım önceliklerinde ofis, perakende alanları ve depolama tesisleri gibi ticari gayrimenkuller ön planda olsa da, sunduğumuz kentsel dönüşüm gibi bilhassa büyük çaplı konut projeleri ve alternatif yatırım kategorisi olarak anılan öğrenci yurtları büyük oranda dikkatlerini çeken projeler oldu.

    Aslında, Ortadoğu turuna elimiz boş gitmediğimiz gibi turdan da elimiz boş dönmedik. Ortadoğulu yatırımcılar genel olarak sunduğumuz bir çok mülk ve proje ile ilgilendiler ve prensipte inceleme aşamasına geçme kararı aldılar. Peki bu kararlar eyleme dönüşebilecek mi?

    Tüm dünyada yatırımları olan devlet fonları çoğu zaman Amerika, Avrupa veya Avustralya’lı profesyonellerden oluşan kalabalık gayrimenkul bölümleri ile tüm dünyadaki yatırım fırsatlarını kıyaslayarak değerlendiriyorlar. Türkiye’den gelecek yatırım alternatifleri yatırıma karar veren kurullarda global pazarlardan gelen farklı alternatifler ile yarışıyor. Dolayısıyla bu alternatiflerin hem uluslararası standartlara uygun geliştirilmiş olması hem de fiyatlama olarak diğer pazarlar ile uyumlu olması bekleniyor. Görüşmelerimizde özellikle finansman ve arsa maliyetlerinin yüksek olması dikkat çeken bir unsur olarak karşımıza çıktı. Devlet fonları nezdinde genel anlamda fırsatçı bir yaklaşımdan ziyade, daha fazla uzun soluklu yatırım düşüncesi ile karşılaştık. Devlet fonlarının yatırım stratejileri ülkelerin siyasal görüşleri ile paralel eksende de olabiliyor. Hali hazırda Türkiye’de operasyonlarının olmadığından ve yerel pazar ile ilgili fazla tecrübeye sahip olmadıklarından yatırım sonrası güvenilir mülk yönetim hizmetleri önem kazanıyor. Danışman gibi profesyonel destek alma konusunda çok açık ve ileriler.

    Tüm görüşmelerin ortak sonucu olarak, Türkiye’nin bölge yatırımcıları için çok sıcak bir pazar ve yatırımların çeşitlendirilme stratejisi içerisinde yer alan doğal bir genişleme alanı olduğunu söylemek yerinde olur. Kültürel ve coğrafi yakınlığın yanı sıra son yıllarda büyüyen gayrimenkul sektörü güçlü oyuncuları ve gelişen fırsatlar ile yatırımcılar için önemli alternatifler sunuyor. Yapılacak gayrimenkul yatırımları için uluslararası standartlara uygun ve doğru fiyatlamaya sahip ürünler öne çıkıyor. Yeni geliştirilecek projelerde ise en kritik konu, doğru bir yerel geliştirici/yatırımcı ile kurulacak ortaklık olarak görülüyor. Başarılı bir ortaklığın tek bir proje ile yetinmeyip uzun soluklu bir platforma dönüşmesi öngörülüyor. Son olarak yatırımların tümü için yatırım dönemi ve sonrasında alınacak profesyonel danışmanlık ile mülk yönetimi, önemli faktörler olarak ortaya çıkıyor.

    38-55.1