Anasayfa YORUM Kiralık dairelerde fiyatlar artmaya devam ediyor

Kiralık dairelerde fiyatlar artmaya devam ediyor

En yüksek kira artışı Beşiktaş, Kadıköy ve Kartal’da görülüyor.

Kentsel dönüşüm çalışmaları ile inşaat piyasası yüksek faiz oranlarına rağmen kısıtlı bir ivme ile yükselişini sürdürmektedir. Özellikle Anadolu Yakası’nda yeni konutların yüksek fiyatlarla alıcı bulduğu Bağdat Caddesi aksı, sahil yolu, Maltepe ve Kartal’da yenilenen konutların yanı sıra kiralık konut piyasasınında arttığı gözlemlenmektedir.
Kentsel dönüşüm çalışmalarında genel işleyiş, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modelidir. Kendin yık-inşa et modelinin uygulamada ve finansman konusunda zorlukları olması nedeni ile çok tercih edilmemektedir. Hasılat paylaşımı modelinde bölgeye göre arsa sahibi ve müteahhit paylaşım oranları değişmektedir. Ancak genel kullanım, eğer imar planında ekstra kapalı alan hakkı yoksa, mevcut dairelerin küçültülerek yeniden inşa edilmesi ve küçültmeden dolayı kazanılan kapalı alanın müteahhit tarafından değerlendirilmesi yönündedir.
Kentsel dönüşümün hızla devam etmesi ile bölgesel olarak konut taleplerinde dengeler değişmektedir. Arz ve talebin dengeli olmadığı noktalarda fiyatlamalarda zorluklar yaşanmaktadır. Konut fiyatlarındaki artış İstanbul bölge genelinde ortalama %10 olarak gerçekleşse de kira fiyatlarındaki artış bazı bölgelerde %30-40’lara kadar çıkmaktadır. Buradaki en büyük etken müteahhit firmaların inşaat süresi boyunca mal sahiplerine yaklaşık 700–1.000 TL kira yardımı ve 1.000 TL civarında taşınma masrafını ek olarak sağlamalarıdır.
Yıllarca oturduğu muhitten uzaklaşmak istemeyen ve 1,5-2 yıl sonunda kendi evine taşınacak olan malikler çevreden kopmamak için aynı lokasyonlarda kiralık ev aramaktadırlar. Yenilenen ev sayısı ile orantılı olarak kiralık konut taleplerinde de büyük ölçüde artış yaşanmaktadır. Örneğin Bağdat Caddesi aksında yeninlenmesi için yıkımına başlanan konutlardaki maliklerin aynı mahallede veya yan binalarda kiralık konut araması veya Fikirtepe’deki kentsel dönüşüm çalışmalarındaki yıkımlardan dolayı oradaki sakinlerin Merdivenköy ve Ünalan semtlerini tercih etmelerinden dolayı kira değerlerinin %20-30 oranlarında arttığı görülmektedir.
Kira artışlarındaki bir başka unsur ise Suriye’de savaş ve kaos ortamından kaçan, yüksek gelir düzeyinde olan halkın İstanbul’un lüks bölgelerinde kiralık evlerde yaşamaya başlaması olarak gösterilebilir. Kiralık konutların anlaşmalarını bir yıllık olarak yaptıkları ve bununla birlikte kira bedellerini dolar bazında ve yıllık ödedikleri bilinmektedir. Tüm bunlar birleştiğinde konut kiralama piyasasında talebin dengesiz bir şekilde dönemlik olarak arttığı ve arzında bu yükselişe yavaş kaldığı görülmektedir.
Avrupa Yakası’nda ise özellikle Beşiktaş, Bakırköy, Şişli ve Sarıyer ilçelerindeki dairelerin kira fiyatlarında %10-20 oranında artışların olduğu görülmektedir. Söz konusu bölgelerde yenilenen yapılardaki konutların eski fiyatlarına oranla yaklaşık %60-70 değer kazanması sonucunda bu bölgelerde kentsel dönüşüm faaliyetlerinin hızla devam edeceği görülmektedir.
Fiyatların artması, konut talebinin şehir merkezinde yüksek olması sebebiyle kentsel dönüşüm faaliyetlerinin yoğun olarak şehir merkezi ile sınırlı kalmasına yol açmaktadır. Şehir merkezinden uzaklaştıkça kentsel dönüşüm çalışmalarının azaldığı göze çarpmaktadır.
Kentsel dönüşüm yasasının çıktığı 2012 yılı başından başlayarak 2014 yılına bazı ileçelerdeki 100 m² bir apartman dairesinin ortalama kira değerlerine bakacak olursak iki yılda gerçekleşen en yüksek artışın Beşiktaş, Kadıköy ve Kartal’da yaşandığı görülmektedir.