TOKİBANK’ın kurulması ve finans/ mortgage piyasaları

    Emlakbank deneyiminden sonra konut piyasasına yönelik yeni bir kamu bankacılığı deneyimi kolay görünmüyor. Ama onut/mortgage piyasalarının uzun vadeli gündemi bu konuda farklı düşünülmesine neden olabilir.

    “Politik olarak doğru (POD)”, bireysel/toplumsal/siyasi ilişkilerde faydalanmacılığın önemini vurgulayan bir kavramdır. Kısa dönemci ve fırsatçı bir içeriğe sahip olsa da, POD aynı zamanda rasyonel (ahlaki) ve uzun dönemli faydayı ençoklaştırıcı olmayabiliyor. Eminim bu satırlardan sonra hepinizin aklında çeşitli resimler belirmiştir. Bu yazı, o resimlerin konuta yönelik bankacılık kısmı ile ilgileniyor. Ayrıca politik olarak yanlış görünse de konut piyasasında optimal tasarımlı bir likidite (ve kredi) sağlayıcı kurumun sektörel gelişmeyi destekleyebileceğini tartışıyor.

    2000’li yıllarla birlikte gayrimenkul piyasalarının yerli/yabancı sermaye tarafından önemli bir rant/birikim aracına dönüştürülmesi sektörel gelişmeye büyük ivme kazandırdı. Ancak hanehalklarının önemli bölümünün gelir/servet birikiminin yetersiz olması nedeniyle nitelikli konut gereksinimini piyasa koşullarında karşılayamaması ve konut gereksiniminin giderilmesine yönelik kamusal politikaların yetersizliği, ülkemizde konut sorununun önemini her zaman koruyan sosyo-ekonomik/politik bir soruna dönüştürmektedir. Söz konusu koşullar aynı zamanda TOKİ’nin de varlık nedenleri arasındadır. İştirakleri ile birlikte konut ve taşınmaz piyasalarının en etkili oyuncularının başında gelen TOKİ’nin faaliyetleri, son yıllarda hızla büyüdü. Kurum 1983-2002 döneminde 940.000 konuta kredi desteği sağlarken, 43.145 konut da doğrudan TOKİ tarafından üretilmiştir (Bayraktar, 2007: 16). 2003-18.02.2014 döneminde Kurum 608.894 adet konut üretmiştir. Üretim modeli eleştiri konusu edilse de, TOKİ konut arzının toplumsal bir karşılığı vardır. Bununla birlikte TOKİ’nin faaliyetlerinin gelişmesi finansal sistemin gelişmesine (sermaye piyasaları /bankacılık / sigortacılık) tam olarak yansımıyor. Ayrıca konut piyasalarının finansal sistemin büyümesine katkısı da yetersizdir. Finans-büyüme arasındaki bağ düşünülünce, bu durumun makroekonomi ve sektörel gelişme açısından optimal bir noktayı temsil etmediği açıktır.

    Konut finansmanının istikrarlı ekonomik koşullarda modern finansman teknikleri/kurumları ile yapılması ülkemizde 1990’lardan beri, etkili olmasa da gündemdedir. Yerli/yabancı kurumlar (Fannie Mae dahil) bu konuda çeşitli raporlar hazırlamıştır. İşin özü, alt/orta gelir gruplarına yönelik konut arzının şeffaf ve düşük maliyetli koşullarda sürdürülebilir kılınmasıdır. Bu yaklaşımlardaki anahtar kelime sürdürülebilirliktir ve bu durum finansman modelinin etkin olması ile ilişkilidir. Başarılı işlere imza atmakla birlikte, TOKİ’nin temel finansman kaynağının proje gelirlerine, krediye ve arsa satışına dayalı olması finans piyasalarının yeterli biçimde kullanılmadığına işaret ediyor. Bankacılık ve sermaye piyasaları açısından bu durum özellikle dikkat çekicidir. TOKİ’nin; kredi kurumlarına uzun vadeli kredi tahsis edilmesi/sübvansiyon sağlanması, konut kredilerine/menkul kıymetlere garanti sağlama işlevi çerçevesinde sigortacılık hizmetleri sunulması ve kredi kurumlarının ipotekli kredi portföyünün devralınması/menkulleştirilmesi gibi finansal hizmetlerin sunulduğu bir finansal kuruma dönüştürülmesi (adına TOKİBANK diyebiliriz) uzun dönemde İKFS’nin gelişmesini destekleyecektir. Bu süreçte TOKİ’nin üretici rolünün alt gelir grubuna yönelik sosyal konutlar, lojman ve konut dışı kamusal üretimlerle (hastane, okul vb.) sınırlanması mümkündür (Coşkun, 2014).

    POD kavramı, Emlakbank deneyiminden sonra konut piyasasına yönelik yeni bir kamu bankacılığı deneyimi yaşanmaması gerektiğini söylüyor. Ekonomik/siyasi konjonktür de bu konuda, borsa tabiriyle, “güçlü satış” sinyali veriyor. Ancak konut/mortgage piyasalarının uzun vadeli gündemi bu konuda farklı düşünülmesine neden olabilir. Söz konusu finansal araç yapısını amaç/sermaye/yönetim/finansman, vb. açılardan ülkemiz koşullarına göre modellemek zor değildir (aslında bir çalışmamızda modellenmiştir de). Özellikle ilk aşamada İKFS ikincil piyasasına likidite sağlayan bu tür bir kurumun kamu-özel sektör ortaklığı ile hayata geçirilmesinin, konut-finans piyasalarındaki atılımı çok daha güçlü temellere oturtabileceği söylenebilir.